Efectele crizei financiare continuă să agreseze piaţa imobiliară. În 2009, chiriile birourilor şi în malluri vor scădea cu minimum 10%, iar rata de neocupare va creşte de patru ori.
Evoluţia pieţei imobiliare reprezintă unul dintre cele mai sigure semnale de alarmă ale unei economii aflate în criză. Ba chiar o şi provoacă, din cauza bulelor speculative, care afectează sectorul cu o frecvenţă medie de şapte ani. Fără să fi fost cauză a crizei pătrunse în România încă de anul trecut, real estate-ul a devenit un indicator al acesteia. Scăderea consumului (cu 30% numai în ceea ce priveşte produsele electronice şi de IT) şi predicţiile tot mai pesimiste privind creşterea economică negativă (mergând până la -4,5%, deocamdată) determină evident convulsii în piaţă.
Prima victimă a fost piaţa locuinţelor, care oricum alunecase încă din 2007 pe panta preţurilor aberante, urmată relativ rapid de cea de retail şi cea a spaţiilor de birouri. Rezultatul imediat? Gradul de neocupare a clădirilor de birouri va creşte spectaculos, de la 2% în 2008 la un aproape neverosimil 8% estimat pentru anul acesta, în timp ce chiriile au început deja să scadă. „Nu mai e o noutate faptul că pe piaţa office chiriile au scăzut considerabil în comparaţie cu 2008, cu 15%-25%, pe fondul supraofertei şi al diminuării numărului de potenţiali clienţi“, spune Irina Petrescu, partener în cadrul agenţiei imobiliare Esop. De altfel, este evident că, aflate în faţa restrângerii agresive a activităţii, companiile abandonează visurile de relocare şi dezvoltare din anii trecuţi, preferând mai degrabă să păstreze actualele amplasamente, unde chiar subînchiriază altor firme pentru a-şi diminua cheltuielile.
Potrivit Esop, predicţiile pentru a doua jumătate a anului sunt albastre. Practic, repoziţionarea în jos a chiriilor va continua cu încă circa 5%. Nivelul chiriei înregistrat pentru imobilele office de clasa A era la sfârşitul anului trecut de circa 25 euro/mp/lună, potrivit BNP Paribas, iar scăderile estimate de analişti ar putea să îl coboare la aproximativ 22 euro/mp/lună. De asemenea, chiria de 17 euro/mp/lună cerută în semestrul doi al anului trecut pentru imobilele de clasă B se va replia anul acesta la 12-13 euro/mp/lună. Cât priveşte rata de neocupare, de la 8%, cât se anunţase iniţial pentru clădirile de clasă A, ar putea ajunge la 10%, cea pentru imobilele de tip B sau C urmând să oscileze între 12% şi 30%.
Ultimul venit pe piaţă: doar 80 de magazine ocupate din 180
Pentru retail, situaţia e şi mai gravă, fiind greu de crezut că cele circa 100 de malluri anunţate vor fi livrate pe piaţă şi, în plus, că odată livrate vor avea şi chiriaşi. „În funcţie de gradul lor de atractivitate, pot exista exemple extreme, de la proiecte în care gradul de neocupare este de 50% din suprafaţa închiriabilă şi, în anumite situaţii dramatice, chiar mai mare până la centre comerciale premium în care disponibilitatea de spaţii comerciale este aproape nulă“, spune Aura Voiculescu, şefa departamentului de retail al companiei imobiliare DTZ Echinox.
Un exemplu este deschiderea recentă a mallului Grand Arena din Capitală, cu doar 80 de magazine ocupate din totalul de 180. Bineînţeles că motivele declinului pieţei office sunt valabile şi în cazul retailului. Deşi unii jucători puternici mai au rezerve şi încearcă să continue măcar parţial politica de expansiune, dovadă fiind intrarea în Băneasa Shopping Center a retailerului american de îmbrăcăminte Gap, mulţi retaileri mai mici au reţineri în a se extinde. Fractura cea mai mare în evoluţia acestei pieţe apare însă în spaţiile stradale, abandonate treptat de chiriaşi, ori prin faliment, ori pentru că preferă amplasamente mai ieftine. Situaţia este vizibilă pe marile artere cu potenţial comercial, precum Calea Victoriei, rămasă aproape complet fără magazine, din cauza chiriilor de peste 120 de euro/mp/lună, dar şi a vadului slab şi, prin urmare, a vânzărilor sub limite suportabile financiar.
Planurile, ajustate la o treime
Chiriile din centrele comerciale oscilează între 25 şi 35 de euro/mp/lună în oraşele de dimensiuni medie, între 35 şi 45 de euro/mp/lună în oraşele mari şi 60-80 de euro/mp/lună în Capitală. Tendinţele pentru acest an sunt, potrivit Colliers Internaţional, de stagnare, spre scădere. Procentele avansate de experţi sunt cuprinse între 5% şi 15%, dar dezvoltatorii sau proprietarii de malluri scot din mânecă şi alte oferte, precum chiriile care diferă în funcţie de cifra de vânzări a retailerului sau diverse bonusuri. „Atractivitatea unui centru comercial este reflectată de nivelul solicitat la închirierea unui spaţiu. În cazul unor centre comerciale cu un grad ridicat de neocupare sau cu un concept comercial mai puţin atractiv, dezvoltatorul va fi nevoit să ofere condiţii financiare avantajoase, sub formă de chirii mai mici sau alte stimulente, pentru viitorii chiriaşi“, explică Aura Vasilescu.
Atât piaţa office, cât şi cea a centrelor comerciale îşi continuă totuşi expansiunea, bâjbâind printr-un domeniu a cărui mare durere rămâne, până la urmă, lipsa finanţărilor. În ciuda crizei, anul trecut a fost bun per total, rezultatele jucătorilor fiind creşteri de două cifre, pe piaţă fiind livrate suprafeţe de circa 400.000 mp de spaţii office şi peste 340.000 mp de spaţii de retail.
Anul acesta, developerii au anunţat că vor finaliza încă 825.600 mp de spaţii comerciale, cifră contestată de reprezentanţii Colliers International, care consideră ca plauzibilă livrarea a maximum o treime. Asemănător şi pentru imobilele office, pentru care s-a anunţat suprafaţa de 512.000 mp. Greu de crezut, însă, dacă luăm în calcul hopurile de pe piaţa creditării. „Băncile pun tălpi seriose dezvoltării. Nu poţi cere un grad de preînchiriere de 70% unui dezvoltator pentru a-i acorda o finanţare. E aproape imposibil, mai ales în condiţiile de acum”, crede Bogdan Georgescu, managing partner al consultantului imobiliar Colliers International.
Ca şi în celelate domenii, şi pe piaţa imobiliară bătălia se va da cu cash. Cine îl deţine sau are acces la resurse financiare nu numai că va supravieţui, dar poate va reduce la tăcere anumiţi concurenţi, pe cei ale căror proiecte afectate de criză ar putea fi preluate la preţuri reduse. Alternativa este autoconservarea. „Pentru moment, toată lumea îşi regândeşte total strategia de investiţii şi dezvoltare, nu numai pe piaţa locală, ci şi în întreaga Europă Centrală şi de Est“, consideră Alexandra Dimofte, head of capital markets la CBRE Eurisko.
«Dezvoltatorii vor fi nevoiţi să ofere condiţii avantajoase, sub formă de chirii mai mici sau alte stimulente, pentru viitorii chiriaşi.»
Aura Vasilescu, DTZ Echinox
Până în 2007, rata de neocupare a spaţiilor office a fost zero. În acest an, predicţiile o aduc la 8% şi cu potenţial de creştere
Stocul de spaţii de retail a crescut de aproape trei ori în ultimii doi ani şi jumătate. Criza va determina scăderea chiriilor cu cel puţin 10%
