Noul Cod al Urbanismului poate schimba piața imobiliară. Avertisment privind prețurile locuințelor și chiriile pentru birouri

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) ar putea produce schimbări importante pe piața imobiliară, de la modul în care sunt evaluate terenurile până la ritmul în care vor fi dezvoltate proiectele rezidențiale și de birouri. Reprezentanții Crosspoint Real Estate atrag atenția în special asupra plafonării indicatorilor urbanistici și asupra incertitudinilor legate de viitoarea taxă de echipare a teritoriului.

Consecințele ar putea ajunge, în cele din urmă, și la cumpărătorii de locuințe sau la companiile care închiriază birouri. O ofertă mai redusă de proiecte noi ar putea pune presiune asupra prețurilor apartamentelor, în timp ce pe segmentul office ar putea influența nivelul chiriilor.

Terenurile cu situație urbanistică clară ar putea deveni mai valoroase

Una dintre schimbările importante pentru piața rezidențială este plafonarea posibilității de majorare a indicatorilor urbanistici prin PUZ. În aceste condiții, valoarea unui teren ar urma să depindă într-o măsură mai mare de ceea ce poate fi construit efectiv pe acesta și mai puțin de scenariile privind obținerea ulterioară a unor indicatori urbanistici superiori.

„Cel mai mare impact asupra evaluării terenurilor va veni din plafonarea CUT. Aceasta va reduce componenta speculativă din prețul terenurilor și va muta evaluarea spre edificabilul cert, nu spre potențialul obținerii unor indicatori superiori prin PUZ”, afirmă Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate.

Practic, terenurile care dispun deja de reglementări urbanistice clare ar putea căpăta un avantaj față de cele a căror valoare este fundamentată în prezent pe posibilitatea unor dezvoltări viitoare.

Taxa de echipare a teritoriului poate pune presiune pe proiectele noi

Un alt element important este taxa de echipare a teritoriului, destinată dezvoltării infrastructurii și facilităților sociale. Problema semnalată de consultanții imobiliari este că mecanismul concret de calcul urmează să fie stabilit prin norme ulterioare.

Lipsa de predictibilitate asupra costului poate determina dezvoltatorii să amâne achizițiile de terenuri sau să introducă anumite condiții în tranzacții.

„Incertitudinea poate temporiza achizițiile de terenuri și implicit dezvoltarea de noi proiecte, ceea ce poate reduce și mai mult oferta de apartamente noi și poate contribui la creșterea prețurilor. Până când costul devine predictibil, dezvoltatorii vor încerca fie să îl reflecte în prețul terenului, fie să condiționeze tranzacțiile de clarificarea sa”, arată Oana Popescu.

Riscul este mai important într-o perioadă în care oferta de locuințe noi se află deja sub presiune în marile orașe. O încetinire suplimentară a investițiilor ar putea accentua dezechilibrul dintre cerere și ofertă.

Schimbări și pe piața clădirilor de birouri

Efectele CATUC sunt anticipate și pe segmentul office. Proiectele situate în zone consacrate și cele care reușesc să atragă companii importante înainte de începerea construcției ar putea avea o poziție mai bună în noul context.

„Vom vedea o importanță mai mare acordată contractelor de pre-lease, condiții de finanțare mai restrictive pentru proiectele fără chiriași-ancoră, un interes crescut pentru dezvoltarea în etape și o preferință clară pentru dezvoltatori care dispun de capital propriu și de un bilanț solid”, spune Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate.

Piața s-ar putea îndepărta astfel și mai mult de modelul în care dezvoltatorul construiește fără să aibă deja securizată o parte importantă a cererii.

„Strategia în sectorul office devine mai puțin despre a construi și apoi a găsi chiriași și mai mult despre securizarea chiriașilor și asigurarea predictibilității proiectului înainte de asumarea investiției”, subliniază Mădălina Marinescu.

Chiriile pentru birourile de calitate ar putea fi influențate

Pentru piața de birouri, una dintre consecințele importante nu ține doar de eventualele costuri suplimentare impuse dezvoltatorilor. Ritmul în care apar clădiri noi devine la fel de important.

Dacă procedurile sau noile condiții reduc capacitatea dezvoltatorilor de a aduce rapid proiecte pe piață, oferta disponibilă poate rămâne limitată.

„Într-o piață precum Bucureștiul, unde oferta nouă de birouri este deja limitată, orice măsură care reduce posibilitatea dezvoltării rapide a unor proiecte poate influența valoarea terenurilor, pipeline-ul de dezvoltare, volumul livrărilor și, ulterior, nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate”, explică Mădălina Marinescu.

Pe termen mediu, acest context ar putea avantaja clădirile moderne, eficiente energetic și amplasate în zone bune. Cererea se concentrează tot mai mult asupra activelor premium, în timp ce oferta nouă rămâne redusă, potrivit analizei companiei.