Spre deosebire de zona Barbu Văcărescu – Floreasca, a cărei dezvoltare a fost asigurată de investitori străini, noul pol din vestul Bucureştiului este ridicat, cu precădere, de către unii dintre cei mai bogaţi români. Ioan Niculae, Ion Rădulea, familia Tănăsoiu şi Ionuţ Dumitrescu pariază pe această zonă sute de milioane de euro, iar lor li se adaugă branţul imobiliar al suedezilor de la IKEA şi CA Immo, unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din România.

Proiectele anunţate de aceştia vizează cu precădere dezvoltarea de clădiri de birouri care le-ar putea aduce venituri totale anuale de peste 40 mil. euro, ţinând cont de faptul că nivelul chiriilor în zonă variază între 10 şi 16 euro/mp/lună. Ideea că zona Orhideea-Grozăveşti se va transforma într-un nou pol imobiliar al Capitalei a fost dezbătută intens de consultanţii din domeniul imobiliar după definitivarea lucrărilor la pasajul Basarab, însă de-abia anul trecut au început să apară primele semnale că investitorii care deţin terenuri aici sunt pregătiţi să şi construiască.

Această zonă s-ar putea dezvolta după modelul deja testat în nordul Bucureştiului, în jurul pasajului Pipera, care în ultimii ani a fost ţinta celor mai mari investiţii realizate în perioada de criză. Chiar dacă tipul de chiriaşi vizaţi sunt diferiţi faţă de cei grupaţi în nord, zona Orhideea are toate şansele să devină o contrapondere a City-ului românesc, cum a fost denumită zona Barbu Văcărescu – Floreasca. 

În acest moment, pe lângă pasajul Pipera sunt funcţionale sau în diferite faze de construcţie proiectele imobiliare Bucharest One (turn de birouri dezvoltat de Globalworth), Floreasca Tower (în proprietatea Uniqa Real Estate), Sky Tower (în proprietatea Raiffeisen Property), Promenada Mall (în proprietatea New Europe Property Investments – NEPI), clădire de birouri adiacentă Promenada (în dezvoltarea NEPI), Green Court Bucharest (o clădire în construcţie, una în pregătire şi una finalizată, cumpărată de Globalworth, toate dezvoltate de Skanska), Nusco Tower (în proprietatea Globalworth), Floreasca Park (în proprietatea Portland Trust) şi Oregon Park (pregătit pentru construcţie de Portland Turst). Consultanţii imobiliari estimează că, la finalizarea tuturor imobilelor aflate în construcţie, aici vor lucra în jur de 40.000 de oameni.

„În zona Barbu Văcărescu – Floreasca se construieşte pe aproape fiecare metru pătrat, iar când toate clădirile care se ridică vor fi pline va fi o aglomeraţie incredibilă. Din cauza aglomeraţiei, plusvaloarea locului a cam dispărut. Zona s-a transformat într-o înghesuială fără cap şi fără coadă. Eu stau în Pipera şi am lucrat în Nusco Tower acum trei ani şi simt cum s-a îngreunat traficul după ce s-a deschis fiecare clădire nouă. Se parchează afară şi traficul este nebun. Dacă vrei să ieşi din Pipera după ora 16:30, e dramatic. Vor ajunge să nu se mai poată mişca. Şi ce e diferit în această zonă, pentru că nu se văd nici munţii Alpi, nici Oceanul Pacific?“, se întreabă Răzvan Gaiţă, omul numit de milionarul Ion Rădulea la conducerea noului său proiect dezvoltat în locul Semănătoarea.

Primele semne

AFI Europe a fost prima companie care a testat potenţialul zonei de vest a Bucureştiului după construcţia pasajului Basarab. Compania a construit şi închiriat integral trei clădiri de birouri în jurul mallului AFI Palace Cotroceni, iar acum dezvoltă ultimele două imobile din proiectul AFI Park. Ocuparea rapidă a spaţiilor livrate pe piaţă a dat un imbold şi celorlalţi investitori cu interese imobiliare în această zonă.

După şapte ani de pauză de la construirea şi vânzarea primelor două clădiri de birouri din cadrul Sema Parc, denumite River Place, omul de afaceri Ion Rădulea a decis să continue cu proiectul său grandios care va ocupa treptat fosta platformă Semănătoarea. Pentru această nouă etapă de dezvoltare, investitorul a optat pentru reconvesia unor clădiri deja existente, deoarece necesită costuri mult mai reduse decât o construcţie nouă. Cu banii generaţi de platforma logistică, ce funcţionează pe circa 60% din terenul de 40 de hectare al fostei Semănătoarea, s-a început transformarea a două hale industriale în clădiri de birouri cu o suprafaţă închiriabilă totală de 42.000 mp, care presupune o investiţie de circa 10 mil. euro.

„Noi mizăm aici pe un spaţiu generos şi pe apropierea de campusul studenţesc, deoarece ţintim clienţi din zona IT, call center şi service center. În plus, vom ieşi pe piaţă cu o chirie netă de sub 10 euro/mp/lună“, menţionează Răzvan Gaiţă, directorul Sema New Project. Prima clădire ar urma să fie livrată în jurul lunii iulie a acestui an, iar a doua în 2016. Investitorul va folosi aceste două imobile ca bază pentru refinanţarea unei noi etape de dezvoltare, care va cuprinde fie reconversia unei noi hale, fie două clădiri noi, similare cu cele vândute către Europolis (actualul CA Immo) în 2006 pentru 90 mil. euro.

„Încă nu am decis dacă imobilele noi le vom face ca să le păstrăm sau să le vindem. Cât despre reconversii, acestea vor rămâne în portofoliul Sema Parc pentru 10-15 ani, cât este un cliclu de viaţă, după care ne vom hotărî dacă le dăm jos şi facem altceva în loc, pentru că master planul actual e uşor diferit. Am început cu o etapă intermediară gândită ca să genereze cash şi să repună în mişcare proiectul“, explică Gaiţă.

Dacă procesul de închiriere se va derula conform planului, Rădulea va continua cu partea comercială, unde mallul gândit în planul iniţial a fost înlocuit cu un „shopping village“, şi cu o zonă rezidenţială. Terenul de 15 hectare pregătit pentru dezvoltare va fi extins pe măsură ce se vor da în administrarea Sema Parc noile construcţii, demolând practic din imobilele cu funcţionalitate logistică.

Înfloreşte Orhideea

După ce anul trecut a vândut proprietăţi în valoare de peste 130 mil. euro, compania austriacă CA Immo vrea să înceapă în această primăvară construcţia a două turnuri de birouri pe un teren de circa 7.000 mp, care a aparţinut în trecut fostei fabrici de pâine Spicul, amplastă la baza pasajului Basarab. În prezent, austriecii lucrează la pre-închirierea unei suprafeţe cât mai mari din cei 37.000 mp programaţi, pentru a obţine finanţare bancară.

„Nu cred că zona Orhideea va fi în contrapondere cu Barbu Văcărescu – Floreasca, ci o să vină în completarea dezvoltărilor din Capitală. Nu trebuie privită ca o concurenţă, ci ca un adaos la necesarul de birouri, pentru că sunt tipuri diferite de chiriaşi. Noi suntem încrezători că proiectul nostru o să aibă succes pentru că gradul de închiriere şi de retenţie la River Place (Semănătoarea) este unul foarte bun, chiar dacă am avut ieşiri de chiriaşi. S-a menţinut la un grad de neocupare de până în 1%“, arată Marian Roman, managing director CA Immo România.

Restul terenului ce a aparţinut fabricii Spicul a fost cumpărat la finalul anului trecut de familia Tănăsoiu, care figurează în Top 300 Capital cu o avere de 30-32 mil. euro. Lotul de 12.700 mp a fost cumpărat de la compania spaniolă Hercesa, care înainte de criză avea în plan dezvoltarea a 800 de apartamente aici. „Am plasat această investiţie într-un moment în care piaţa imobiliară dă semne de redresare, iar zona are un mare potenţial, încă insuficient exploatat  – este o zona în care nu s-a investit încă major şi privim ca o mare oportunitate dezvoltarea de proiecte în această zonă”, a declarat Daniel Tănăsoiu la achiziţia terenului. Noii proprietari vor să construiască aici birouri şi spaţii de retail.

Antreprenorul Ionuţ Dumitrescu este un alt exemplu de investitor atras de zona pasajului Basarab. După ce în perioada de criză a acumulat peste 30 mil. euro din vânzarea companiei de consultanţă Eurisko către CBRE şi a clădirii de birouri HQ Victoriei, el a cumpărat la sfârşitul anului 2013 terenul de 2,8 hectare pe care până în 2005 a funcţionat fabrica de bere Griviţa. În aprilie 2014, Dumitrescu a început curăţarea lotului pe care este prevăzută construcţia unei clădiri de birouri cu 15 etaje, pe lângă un centru comercial şi o zonă de agrement, care vor atrage împreună o investiţie de 40 mil. euro.

Planuri incipiente

În aceeaşi zonă, pe terenul de şapte hectare al fostei platforme Tutunul Românesc, omul de afaceri Ioan Niculae a anunţat că va începe construcţia unui complex care include trei turnuri de birouri cu 36, 30 şi 14 etaje, locuinţe, un hotel şi un spital privat. Este adevărat că investiţia de 150 mil. euro în acest proiect a fost anunţată încă dinainte de criză şi amânată în repetate rânduri. Deocamdată, proiectul Belvedere are aprobat doar Planul Urbanistic Zonal (PUZ).

Şi Vastint, societatea prin care IKEA face dezvoltări imobiliare în România, şi-a depus documentaţia pentru obţinerea PUZ-ului pe terenul de două hectare cumpărat de la Baduc în 2011. Suedezii vor să dezvolte aici o clădire de birouri cu 14 etaje, însă proiectul de birouri gândit de companie în locul fabricii Timpuri Noi este mai avansat, motiv pentru care ridicarea imobilului din Orhideea ar mai putea fi amânată.

La 800 de metri de la staţia de metrou Grozăveşti, peste drum de staţia de metrou Politehnica, Ion Rădulea şi Alain şi Alexis Bronte mai deţin un teren important, de şapte hectare, unde a funcţionat uzina Pumac. Partenerii caută momentan o variantă de valorificare a lotului, fie prin vânzare, fie prin dezvoltare. „O decizie de a vinde vine destul de greu, pentru că s-a cumpărat cu un preţ, iar acum sunt alte preţuri şi o astfel de decizie presupune nişte calcule. Clar este că presiune pe acest loc creşte, pentru că este o poziţie foarte bună“, consideră Răzvan Gaiţă. 

Pasajul Basarab a reuşit să fluidizeze traficul dinspre Cotroceni spre Piaţa Victoriei, fiind traversat anual de 80.000 de vehicule. Dacă planurile dezvoltatorilor se vor materializa, în zona pasajului vor mai lucra cel puţin 20.000 de persoane, care se vor adăuga la traficul actual. Exprienţa urbanistică a intersecţiei Barbu Văcărescu – Şoseaua Pipera arată că aglomeraţiile de birouri pot crea probleme serioase, însă investitorii imobiliari din zona Orhideea sunt convinşi că situaţia nu va fi replicată şi aici.


Zona din jurul pasajului Pipera s-a transformat într-o înghesuială fără cap şi fără coadă. Nu ai nimic în plus faţă de ce ai în Vest, din contră.
Răzvan Gaiţă, director Sema New Project