Puțini știu însă că legislația în vigoare – în special Legea 196/2018 – le oferă instrumente clare pentru a verifica, contesta și corecta aceste greșeli, inclusiv prin sesizarea autorităților sau prin acțiune în instanță.
Dreptul de a verifica toate calculele – garantat prin Legea 196/2018
Conform Legii 196/2018, fiecare proprietar are dreptul să consulte documentele contabile și justificative care au stat la baza întocmirii listelor de plată.
Asta înseamnă că administratorul trebuie să pună la dispoziția oricărui locatar, la cerere, facturile de utilități, bonurile, registrele de casă, consumurile înregistrate, dar și procesele-verbale de la ședințele comitetului executiv.
Dacă refuză, administratorul poate fi sancționat contravențional. Proprietarii pot sesiza comitetul executiv sau serviciul specializat din cadrul primăriei, care are atribuții de control asupra asociațiilor.
Ce se consideră „eroare” în calculul întreținerii
Greșelile pot apărea frecvent, iar legea definește clar ce înseamnă o eroare de calcul. Printre cele mai comune:
- împărțirea greșită a cheltuielilor comune între apartamente,
- neînregistrarea unei plăți deja efectuate,
- includerea în listă a unor cheltuieli care țin de o singură locuință (de exemplu, reparația unei țevi interioare),
- calcularea penalităților de întârziere fără respectarea termenului de 30 de zile,
- aplicarea unor cote incorecte pentru fondul de reparații sau salariile personalului blocului.
Toate aceste situații pot fi contestate legal, în scris.
Cum se face contestația la întreținere
Primul pas este formularea unei sesizări scrise către administrator sau către președintele asociației. Aceasta trebuie să conțină luna vizată, sumele contestate și motivul pentru care proprietarul consideră că lista este greșită.
Legea nu impune un termen limită pentru depunerea contestației, dar recomandarea este să fie transmisă în cel mult 10–15 zile de la afișarea listei.
Administratorul are obligația să răspundă în scris, să justifice sumele și, dacă este cazul, să refacă lista pentru toți locatarii.
Ce se întâmplă dacă administratorul refuză corectura
În cazul în care administratorul ignoră solicitarea, proprietarul poate sesiza președintele asociației sau comitetul executiv, care pot dispune refacerea calculelor și pot sancționa administratorul pentru neglijență.
Articolul 64 din lege prevede că asociația poate chiar rezilia contractul administratorului, dacă acesta nu respectă obligațiile privind evidența contabilă și transparența financiară.
În paralel, se poate solicita verificarea registrelor de către un cenzor sau expert contabil autorizat.
Sesizarea Primăriei și sancțiunile prevăzute de lege
Dacă asociația nu reacționează, proprietarul se poate adresa Primăriei de sector (sau localității), care are atribuții de control asupra asociațiilor.
În urma verificărilor, administrația locală poate dispune sancțiuni contravenționale, care merg de la avertisment până la amendă de 500–3.000 lei pentru administratorii care nu respectă obligațiile legale privind evidența și transparența.
Calea judecătorească – ultima opțiune, dar eficientă
Dacă toate celelalte demersuri eșuează, proprietarul poate formula acțiune în instanță împotriva asociației de proprietari, pentru a obține anularea listelor și restituirea sumelor încasate nejustificat.
Instanța competentă este Judecătoria de sector, iar proprietarul trebuie să anexeze dovezile scrise: contestațiile, listele de plată, răspunsurile asociației și eventualele chitanțe.
Deciziile judecătorești sunt executorii, iar asociația este obligată să restituie sumele și să corecteze evidențele contabile.
Păstrați toate dovezile și verificați lunar
Se recomandă proprietarilor să păstreze toate chitanțele, să ceară copii după facturi și să verifice lunar consumurile și cotele afișate. O simplă neglijență din partea administratorului poate duce la pierderi anuale de sute de lei per apartament.
Transparența financiară este un drept, nu un favor – și legea este de partea proprietarilor corecți.
