În 2016, rata de penetrare a conexiunilor la internet pe mobil era de 73,8%, în creştere de la 60,4% în anul anterior şi de la 48% în 2014, potrivit datelor prezentate de Colliers International în cel mai recent raport de piaţă. 

Cifra de afaceri a întregii pieţe de comerţ electronic a crescut cu 30% în 2016, comparativ cu anul anterior, cu o excepţie notabilă în timpul lunii noiembrie, când vânzările de Black Friday au sărit cu peste 50%, arată datele colectate de Colliers. Retailerii care folosesc mediul online ca principal canal de conexiune cu clienţii şi-au consolidat poziţiile în 2016. Aici intră jucători precum eMag, Fashion Days, QuickMobile, F64, Evomag sau elefant.ro. Creşterile s-au transferat şi la reţelele de distribuţie. Afacerile curierilor au explodat. Fan Courier, cel mai mare jucător din piaţă, a raportat o creştere de 30% a cifrei de afaceri în 2016. Pe acest fundal, brokerii Colliers estimează o dublare a suprafeţei de depozite în următorii cinci ani, până la circa 6 mil. mp la nivel naţional. 

Brokerii se aşteaptă ca suprafaţa totală de spaţii de depozitare din România să crească anul acesta cu 500.000 mp, marcând cea mai crescută rată de livrare de după criză. Cererea pentru astfel de spaţii va proveni, în principal, din sectorul bunurilor de larg consum FMCG (40%), urmat de comerţul electronic (20%), IT şi electronice (10%), iar restul depozitelor vor fi construite speculativ. Majoritatea proiectelor vor fi dezvoltate tot în jurul Bucureştiului, circa 80% din stocul estimat pentru 2017. 

În aşteptarea Amazon

Şeful unuia dintre cei mai mari dezvoltatori de spaţii logistice din ţară, compania P3, se aşteaptă şi el la o dublare a spaţiilor de depozitare, dar la nivel de Bucureşti şi în decursul a 6-7 ani. Stocul actual din jurul Capitalei se apropie de 1,2 mil. mp, mai puţin de jumătate din cât dispune Varşovia. 

„Cred că estimarea Colliers e puţin forţată. Nu cred că vom ajunge la dublare atât de rapid. Totuşi, dacă s-ar dubla stocul în următorii cinci ani nu va fi neapărat o supraofertă. S-ar putea întâmpla acest lucru. eMag se extinde cu rapiditate, dar încă nu avem Amazon în România. Vedem că H&M ia în considerare închiderea unor magazine în Europa, deoarece comerţul online le canibalizează magazinele“, explică Blake Horsley, country head P3 în România.
După ce anul trecut a închis 70 de magazine, retailerul suedez H&M a anunţat că anul acesta este posibil să închidă chiar mai multe, motivat de trecerea rapidă a consumatorilor spre comerţul electronic.

 

Horsley preconizează o continuare a creşterii sectorului FMCG pe fondul evoluţiei pozitive a consumului din România, stimulat de creşterile salariale. În paralel, el vede o rată de creştere mult mai rapidă a comerţului electronic, care va ajunge să înghită o parte tot mai mare din plăcinta reprezentată de piaţa spaţiilor de depozitare. 

Un alt argument în favoarea dublării suprafeţei de depozitare din România este decalajul faţă de pieţele din regiune. „Dacă în Cehia sunt aproximativ 400 mp spaţii logistice la mia de locuitori, în România sunt doar 120 mp la mia de locuitori. Aceasta, în condiţiile în care România oferă suficientă forţă de muncă chiriaşilor noştri, o infrastructură dezvoltată şi terenuri disponibile“, a declarat Ana Dumitrache, country head al CTP România, cel mai mare proprietar de spaţii de depozitare din ţară.

Ea spune că cererile de spaţii logistice din zona comerţului electronic vin, în primul rând, de la clienţii existenţi, dezvoltarea fiind atât pe segmentul de depozitare, cât şi pe cel de comerţ electronic. „Este vorba, în principal, de o creştere organică. Din totalul cererii existente de spaţii industriale şi logistice, 20% vine dinspre online, creşterea fiind progresivă“, adaugă Ana Dumitrache. 

Totuşi, România are capacitatea de a atrage jucători importanţi pe piaţa de comerţ electronic, de talia Amazon. „Este doar o chestiune de timp. Jucătorii mari, ca Alibaba şi Amazon, au nevoie de forţă de muncă disponibilă la un nivel semnificativ, lucru pozitiv pentru oraşele mari din România. Nu cred că vor veni pe piaţă în perioada imediat următoare, dar aş fi surprins dacă nu va apărea un nou jucător mare în decurs de cinci ani“, subliniază managerul local al P3. La începutul acestui an, grupul chinez Alibaba şi-a exprimat intenţia de a deschide un centru logistic în Bulgaria. La rândul său, reţeaua americană Amazon este prezentă pe piaţa românească, dar nu pe partea de distribuţie, ci cu centrul de dezvoltare de software de la Iaşi şi intenţionează să deschidă un centru cu activitate similară şi în Bucureşti.

Maxim istoric

 

Cererea totală de spaţii industriale şi de logistică a continuat să crească în trimestrul doi, astfel că, la jumătatea anului, suprafaţa închiriată de companii a depăşit 350.000 mp, cu 54% mai mult comparativ cu perioada similară a anului trecut, potrivit datelor centralizate de JLL Romania. În trimestrul al doilea, cererea totală de spaţii industriale a ajuns la 180.000 mp, nivel comparabil cu cel înregistrat în primele trei luni din acest an. Cererea nouă a crescut în primul semestru cu 51%, la 229.800 mp, şi a reprezentat aproape 65% din suprafaţa totală tranzacţionată în această perioadă.

„Cererea a depăşit estimările noastre, închirierile din prima jumătate a anului fiind peste nivelul pe care noi îl previzionam pentru întreg anul 2017. Dacă se păstrează ritmul de creştere de până acum, am putea fi martorii unui nou record al cererii, în condiţiile în care anul trecut companiile au închiriat circa 460.000 mp, reprezentând un maxim istoric“, a declarat Costin Bănică, director asociat în cadrul departamentului industrial al JLL Romania.

Aproape 70% din suprafaţa de spaţii logistice şi industriale închiriată în primele şase luni este în proiecte din Bucureşti, iar 10% în Vest şi Nord-Vest (Cluj, Oradea, Timişoara). Contracte au mai fost semnate pentru proiecte în Piteşti, Ploieşti, Râmnicu Vâlcea şi Roman.

Cererea nouă de spaţii industriale a depăşit de peste trei ori oferta nouă de pe piaţă, astfel că, în continuare, gradul de neocupare se menţine extrem de redus, în condiţiile în care tot ceea ce se livrează nou este deja ocupat de chiriaşi, spun brokerii JLL. De asemenea, costurile de construcţie cresc şi pun presiune pe nivelul chiriilor, care pornesc aproape de 4 euro/mp/lună.

Nou punct pe hartă

 

Horsley spune că nordul Bucureştiului, în special de-a lungul autostrăzii A3, va fi următorul punct fierbinte pe harta spaţiilor logistice şi o concentrare de retaileri din zona comerţului electronic. El analizează opţiuni de extindere atât în jurul parcului pe care îl deţine P3, la ieşire pe A1, cât şi în alte părţi ale Bucureştiului. 

„Noi, şi alţi jucători, ne uităm la zona de nord a Bucureştiului, pe lângă autostrada A3. Cererea de spaţii în această zonă vine de la chiriaşi care vor să acopere Bucureştiului, deci nu va fi la fel de mare ca cea din vestul oraşului, unde pe A1 se asigură distribuţie şi la nivel naţional. Pe măsură ce piaţa se extinde, cu siguranţă va fi nevoie de un nou hub, şi acesta se va contura, cu siguranţă, între autostrăzile A1 şi A3“, mai spune şeful P3. 

Managerul şi-a propus ca anul acesta să cumpere teren pentru un proiect nou şi speră să facă pasul şi spre alte oraşe din ţară, printre care enumeră Timişoara şi Cluj-Napoca, orizontul maxim de timp până la ieşirea în afara Bucureştiului fiind setat la următorii doi ani.

Extindere agresivă

Topul celor mai mari proprietari de spaţii de depozitare din ţară a rămas neschimbat în acest an, însă investitorii şi-au consolidat poziţiile prin atrageri semnificative de capital. Spre exemplu, CTP a anunţat recent semnarea unui acord de finanţare în valoare de 75,8 mil. euro cu Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare şi BCR pentru extinderea CTPark Bucharest West. 

Noua etapă de dezvoltare a parcului logistic implică o investiţie de 108,9 mil. euro şi presupune construcţia a două depozite în suprafaţă de 70.000 mp, potrivit investitorului. CTP are posibilitatea de a extinde parcul la 600.000 mp, ceea ce îl va transforma în proiectul logistic cu cea mai mare suprafaţă din ţară şi din regiune. Dezvoltatorul are în construcţie depozite de 400.000 mp, care se adaugă celor 615.000 mp existenţi. 

La rândul său, P3, care a fost achiziţionat la începutul acestui an de fondul suveran al statului Singapore, are un portofoliu de 305.000 mp şi până la începutul anului viitor vrea să atingă 370.000 mp, după construcţia a încă trei depozite care vor creşte investiţia locală a companiei la circa 235 mil. euro. 

Şi platforma europeană Logicor a primit o infuzie de capital, după ce a fost cumpărată de fondul suveran al statului chinez, China Investment Corporation. Investitorul deţine în România patru parcuri logistice în Ploieşti, Timişoara, Mogoşoaia şi Pantelimon, cu o suprafaţă de peste 100.000 mp, plus peste 100 hectare de teren dedicat construcţiei de hale logistice.

EVOLUŢIE

Suprafaţa depozitelor din jurul Bucureştiului a crescut de circa zece ori în ultimii 13 ani, până aproape de 1,2 milioane de metri pătrați, susţinută de creşterea consumului şi a puterii de cumpărare500.000 de metri pătraţi de depozite se aşteaptă să fie livraţi în 2017, un maxim istoric care va duce stocul naţional la circa 3,5 mil. mp.

Te-ar putea interesa și: