Iaciu a cumpărat luna trecută centrul comercial din Iaşi de la fondul de investiţii Equest Balkan Properties (EBP), după trei luni de negocieri. Chiar dacă, deocamdată, nu vrea să dezvăluie valoarea tranzacţiei, el spune că se învârte în jurul zecilor de milioane de euro, luând în considerare şi datoriile preluate odată cu activul imobiliar. În 2011, George Teleman, partener în cadrul Equest, a preluat 51% din centrele comerciale Vitantis din Bucureşti şi Moldova Mall din Iaşi, contra unui preţ simbolic de 5 euro, la care s-au adăugat credite de circa 20 mil. euro. Modelul de preluare seamănă foarte mult cu o reorganizare prin insolvenţă. Practic, George Teleman, managerul acestor proiecte, EBP, proprietarul activelor, şi UniCredit Bank Austria, care a finanţat investitorul, au ajuns la un acord conform căruia George Teleman a preluat 51% din cele două proprietăţi cu scopul de a le restructura şi a le face vandabile.  În urma tranzacţiei de luna trecută, Gheorghe Iaciu a obţinut restructurarea creditului de la UniCredit, s-a angajat să plătească o parte din împrumutul bancar şi să capitalizeze parţial datoria preluată.

„Am preluat compania cu un capital negativ major, ca urmare a perioadei traversate. Noi avem nevoie de o companie puternică şi o vom capitaliza. Pe de o parte suntem forţaţi să o capitalizăm pentru a avea un capital pozitiv, pe de altă parte este nevoie să realizăm investiţii suplimentare pentru transformarea clădirii. Capitalizarea s-ar putea să fie de peste 27 milioane euro, pentru a aduce firma pe plus din perspectiva capitalurilor, iar din perspectiva cash-lui vor fi, probabil, alte 5 milioane, un cost aproximativ pentru remodelarea proiectului“, a declarat Gheorghe Iaciu.

Complexul Moldova Mall, care are o suprafaţă de circa 20.000 mp, a fost dezvoltat de omul de afaceri ieşean Dănuţ Prisecariu şi vândut, în 2006, către EBP pentru 34,5 mil. euro. Fondul de investiţii a avut angajate credite bancare în valoare de circa 20 mil. euro la care se adaugă alte circa 12 mil. euro, capitalul propriu al EBP. Potrivit lui Iaciu, în urma vânzării, toate părţile implicate în proiect şi-au recuperat o parte din banii investiţi.

„Banca şi vânzătorul au privit tranzacţia responsabil şi cu profesionalism. S-au gândit la soluţii pentru un proiect care a prins o criză şi o competiţie, ce au făcut ca acest proiect să nu mai fie viabil decât în proporţie de 50%, ajungând în pierdere. Ori investeau ei banii, ori venea cineva din afară. Noi ne-am asumat acest rol, pentru că îmi place poziţionarea proiectului în interiorul oraşului şi potenţialul pe care îl are“, îşi motivează Iaciu decizia de achiziţie.  

Birouri în loc de magazine

În paralel cu derularea tranzacţiei, omul de afaceri a demarat un studiu de fezabilitate pentru a identifica forma de funcţionare viitoare a proiectului. În urma unor analize preliminare, s-a ajuns la concluzia că partea comercială trebuie comasată în limita contractelor de închiriere existente. După comasarea spaţiilor de retail, a rezultat un grad de ocupare de 50%, iar magazinele au fost grupate la parter, etajul unu şi doi, în timp ce etajele trei, patru, cinci şi şase au rămas libere. În prezent, s-a trecut la renegocierea contractelor de închiriere şi, în funcţie de rezultatul acestui proces, se va decide exact suprafaţa ce urmează a fi transformată în spaţii de birouri de clasă A. Suprafaţa rămasă goală se va adresa companiilor de IT şi back office, noul proprietar purtând deja discuţii cu potenţiali chiriaşi pentru componenta de birouri. Schimbarea destinaţiei unui centru comercial nu este străină pentru piaţa românească. Fostul centru comercial City Mall din Bucureşti este în proces de transformare în spaţii de birouri, Armonia Arad va fi inaugurat anul acesta sub formă de depozit, iar Galleria Suceava va fi schimbat în sediu de firmă.  

„Am căutat să asigur o investiţie optimă pentru potenţialul acestui proiect. Faptul că trebuie băgaţi mulţi bani, că lucrările durează şi nu sunt uşor de implementat, plus preluarea unor contracte şi obligaţii în forma în care erau, constituie nişte mici minusuri. Preţul total se învârte în jurul zecilor de milioane de euro. Eu cred că am potenţial să îmi dublez banii. Rămâne de văzut cum se va mişca şi ţara noastră, dar dacă o să apară posibilităţi de finanţare şi apetit pentru investiţii, este o marfă vandabilă“, menţionează omul de afaceri.

Cu gândul la exit

EBP şi George Teleman deţin şi centrul comercial Vitantis din Bucureşti, care se află într-o situaţie similară celui din Iaşi. Proiectul din Bucureşti este şi el de vânzare, însă Gheorghe Iaciu spune că nu a discutat cu fondul de investiţii şi posibilitatea preluării acestui activ. La dezvoltarea centrului comercial Vitantis, fondul de investiţii a contribuit cu circa 20 mil. euro, la care s-au adăugat credite bancare atrase în două etape: 36 mil. euro şi apoi încă 4 mil. euro.

„Nu mă interesează zona comercială. Am cumpărat Moldova Mall datorită oportunităţii pe care o are pe zona de birouri. Nu am bani de achiziţii la pachet şi nici nu mă pricep la orice. La această oră, sectorul comercial se dezvoltă fără limitări şi, la un moment dat, pune presiune pe toată lumea şi nu prea mai câştigă nimeni. Eu, când cumpăr, sunt cu gândul la exit. În cazul oricărui centru comercial din Bucureşti, nu poţi avea un plan de exit fără să pierzi jumătate din bani“, spune Gheorghe Iaciu.

MINI Interviu

Gheorghe Iaciu: «Mă simt ca în 2007»

Capital: Majoritatea tranzacţiilor cu active comerciale „distressed“ au avut cumpărători antreprenori locali. Care credeţi că este motivul?
Gheorghe Iaciu: Pentru că, în principal, sunt tranzacţii pe cash. Un fond de investiţii vine mai greu cu banii cash. Fondurile nu îşi pot plăti nici măcar oamenii care răspund de proiect pentru tranzacţii de mică anvergură.

Capital: Ce alte investiţii imobiliare mai aveţi în plan?
G.I.: Anul trecut am cumpărat Impact şi în prezent am 47% din acţiuni. Acum, mă concentrez asupra capitalizării companiei şi a demarării activităţii de bază a acesteia. Din păcate, tipologia de proiecte în care aş investi eu nu e atât de răspândită. Nu sunt multe Moldova Mall. Pot să fie şi terenuri, dacă ştiu că într-un timp determinat pot să le valorific. Nu fac speculă. Nu am cumpărat niciodată ceva pentru a vinde ulterior fără o valoare adăugată. Teren nedezvoltat am puţin, circa 25.000 mp la Afumaţi.

Capital: Aţi avut discuţii, în ultimul an, cu potenţiali investitori străini interesaţi de România?
G.I.: Am discutat cu mulţi investitori în ultima vreme şi pot spune că mă simt ca în 2007. Vorbesc de fonduri mici, de la 10-20 mil. euro, şi până la fonduri de 500 mil. euro – 1 mld. euro. Interes există, dar au aşteptări mari privind randamentele, iar finanţarea este deficitară. Finanţarea fiind scumpă, nu îşi pot atinge obiectivele.

Capital: O să mai ajungem la efervescenţa atinsă de piaţă în 2007?
G.I.: Da. O efervescenţă mare va fi când vom trece la euro.

Participațiile lui Iaciu

  • 67% din Doraly Mall din Constanţa
  • 50% din Doraly Expo Market din Afumaţi
  • 47% din Impact Developer & Contractor
  • 5% din SIF Muntenia