Dezvoltatorii imobiliari sunt clienţi riscanţi ai băncilor: depind de finanţări externe, au rezultate operaţionale în scădere şi un risc de nerambursare a creditelor peste medie.
Cerere neacoperită de cåteva zeci de mii de locuinţe noi, proiecte rezidenţiale anunţate unul după altul, boom al preţurilor la terenuri, suficient de mari pentru a obţine credite pentru construirea de blocuri. Efervescenţa din 2007 de pe piaţa imobiliară n-a fost trecută cu vederea nici de bănci. La suprafaţă, s-au văzut ofertele noi de credite ipotecare şi declaraţiile preşedinţilor de bănci, care se aşteptau ca împrumurile pentru locuinţe să ia locul celor de consum ca motor al creşterii. În culise, activitatea a fost chiar mai intensă: s-au semnat acorduri şi parteneriate, s-au pus la cale reţete de vånzare a apartamentelor şi creditelor „la pachet“. Două exemple: cele 575 de milioane de euro acordate de BCR dezvoltatorului Copper Beach şi parteneriatul dintre Alpha Bank şi Băneasa Rezidential.
S-a ajuns chiar şi la situaţia în care chiar băncile, precum Volksbank, au acordat credite de milioane de euro persoanelor fizice pentru construirea de blocuri. Efectele la sfårşit de an: piaţa construcţiilor din Romånia a afişat o creştere de peste 30%, situåndu-se pe primele locuri în UE. Avåntul construcţiilor s-a tradus printr-o majorare spectaculoasă a creditelor acordate de bănci acestui sector. În ultimele 12 luni pentru care există date statistice (aprilie 2007 – aprilie 2008), acestea s-au dublat, crescånd chiar mai repede decåt împrumuturile pentru populaţie (83%) sau cele pentru companii (52%). La creditele contractate de dezvoltatori de la instituţiile romåneşti se adaugă cele acordate de băncile din străinătate.
Specialiştii BNR estimează, în raportul de stabilitate financiară pe 2008, că datoria externă pe termen scurt, cu scadenţă pånă la un an, a companiilor reprezintă aproape un miliard de euro, iar cele din sectorul imobiliar sunt responsabile pentru 22% din această sumă, fiind depăşite doar de importatori şi exportatori (cu o pondere de 23%).
Împrumuturile din străinătate sunt în valută, ceea ce înseamnă că există riscul ca „socoteala de acasă să nu se potrivească cu cea din tårg“ în caz de fluctuaţii mari ale cursului. Noroc că preţurile apartamentelor noi sunt calculate în euro şi mai atenuează din riscuri, altfel, nivelul de 252%, reprezentånd raportul dintre datoriile în valută ale sectorului imobiliar şi fondurile proprii, ar fi ajuns deja la cote de alarmă. Media pe economie a acestui indicator este însă de 25%. Expuneri valutare mari se înregistrează şi în sectorul serviciilor şi comerţului: 136% din capitaluri.
Alternativa: clienţi din alte sectoare
Boomul creditelor pentru construcţii a mers însă månă în månă cu creşterea riscurilor asumate de bănci. „Sectorul imobiliar (în special segmentul dezvoltatorilor) înregistrează o importantă deteriorare a capacităţii de acoperire a serviciului datoriei“, se arată în raportul BNR. În raportul BNR mai apare şi un alt semnal la adresa creditelor pentru constructori, la capitolul sume datorate băncilor cu probabilitate mare de nerambursare: 16% dintre acestea provin din credite imobiliare, în condiţiile în care sectorul a atras doar 4% din totalul împrumuturilor pentru companii.
Perspectivele incerte ale sectorului imobiliar, dar şi restricţiile la creditele de retail obligă băncile ca, vrånd-nevrånd, să acorde mai multă atenţie clienţilor-companii. În ultimele luni, creditele pentru firme au crescut mai mult decåt cele pentru populaţie, recuperånd o parte din cele patru procente pierdute în faţa retailului anul trecut.
Grila de evaluare
Indicatorii la care se uită băncile:
• Profitabilitate (ROE). Media acestui indicator în cazul companiilor -14%- cu credite este inferioară ROE înregistrat de companiile fără datorii -16%. Profitabilitatea medie a fost de 23% în construcţii, 20% în comerţ, 12% în industrie şi 3% în agricultură.
• Îndatorare. 15% din firme se împrumută la bănci, iar creditele reprezintă 8% din pasivele acestora.
• Capacitatea de rambursare. Se calculează ca raport între EBIT (rezultatul brut înainte de taxe) şi ratele plătite, raportul fiind de 1,27 în urmă cu un an.
