Cine sunt regii locuinţelor din România

Chiar dacă piaţa românească a fost asaltată de investitori imobiliari străini odată cu intrarea în Uniunea Europeană, topul celor mai mari dezvoltatori de locuinţe este încă dominat de antreprenori români. Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, fraţii Negoiţă, Gheorghe Iaciu, Valentin Vişoiu, Simon Maurer, Victor Stoiculescu şi Gabriel Lupulescu au construit până acum circa 13.700 de locuinţe, adică 74% din totalul cuprins în topul Capital.

„Regii locuinţelor“ deţin circa 60% din piaţa bucureşteană, dacă luăm în considerare un stoc total dezvoltat până acum de circa 25.000 de locuinţe – amplasat în proiecte cu peste 100 de unităţi. Până astăzi cei zece grei au vândut 16.468 de locuinţe finalizate, conform datelor furnizate de aceştia revistei Capital. Interesant este că 56% din aceste tranzacţii au fost încheiate în perioada 2009-2013, adică în plină criză financiară. Ei mai au de vândut circa 2.200 de locuinţe, adică aproape jumătate din stocul disponibil la vânzare pe piaţa bucureşteană.

Majoritatea investitorilor analizaţi de Capital au intrat în afaceri imobiliari speculând valul de creştere din 2007-2008. Exceptând dezvoltatorii străini, mare parte din antreprenorii români s-au bazat pe o reţetă devenită astăzi clasică în ceea ce priveşte atragerea banilor pentru demararea investiţiilor: nu au trecut pragul băncilor, ci şi-au pus la bătaie propriile lor economii şi au folosit avansurile clienţilor pentru a porni tăvălugul imobiliar. Unii dintre ei au devenit notorii, iar alţii au rămas în umbră până astăzi, dar cert este că toţi au învăţat din mers cum funcţionează această piaţă.

Produsul crizei

Constantin Căpăţână şi Iulian Robu, naşul şi finul, sunt un exemplu clar de antreprenori care au înflorit din pariul pe criză. Cei doi au început în perioada de „boom“ imobiliar să comaseze o serie de parcele de teren din satul Roşu, comuna Chiajna, la limita cartierului Militari din Bucureşti, cu scopul de a începe şi ei, la fel ca mulţi alţi antreprenori, construcţia unor blocuri de locuinţe cu regim de înălţime mic.

Dacă pentru majoritatea investitorilor imobiliari criza a fost un dezastru, pentru familia Căpăţână-Robu a fost o binecuvântare. Cei doi parteneri şi-au început efectiv activitatea de dezvoltare după izbucnirea crizei, ceea ce le-a permis să beneficieze rapid de costuri reduse de construcţie şi de posibilitatea stabilirii unor preţuri de circa 600 de euro/mp, de până la trei ori mai mici faţă de cele practicate de investitorii care construiseră în criză. Au ajuns astfel, după cinci ani de criză, la un portofoliu de 4.000 de apartamente finalizate şi un ritm mediu de vânzări de 80-100 de unităţi pe lună, uluitor comparativ cu restul ansamblurilor analizate de Capital, în care un ritm de vânzări de 20 de locuinţe pe lună este considerat un succes.
„Câştigurile vin din aceste volume, care nu s-ar fi realizat niciodată dacă nu aveam o strategie a echilibrului. Mulţi jucători din piaţă s-au învăţat să facă banii peste noapte, să aibă un randament uriaş al fiecărei investiţii imobiliare. Noi întotdeauna am vândut produsul finalizat, nu promisiuni, iluzii sau simulări în programe de arhitectură. Nu ştim cum este să vinzi în afara crizei. Proiectul a început, dar mai ales a luat amploare, în plină criză. În medie, am vândut în fiecare an aproximativ 800-900 de apartamente“, spune Radu Teleman, directorul de marketing al Militari Residence. Potrivit acestuia, ritmul accelerat de vânzări se datorează şi faptului că apartamentele nu sunt ipotecate, banii de dezvoltare provenind exclusiv din sursele investitorilor. Cei doi parteneri vor mai pune pe piaţă, până la sfârşitul acestei luni, încă 600 de apartamente, din care au vândut deja circa 250 de unităţi. Se aşteaptă la câteva luni de vânzări mai slabe, cauzate de trecerea Prima Casă pe lei, un produs care le influenţa semnificativ rezultatele.

Frăţia imobiliarelor

Fraţii Robert şi Ionuţ Negoiţă au făcut primul milion de euro la sfârşitul anilor ‘90, din vânzarea de mochetă şi covoare, afacere începută cu banii câştigaţi după doi ani de amenajare interioară a apartamentelor pariziene. Dorinţa lor de a deveni cei mai mari dezvoltatori imobiliari din sud-estul Europei s-a conturat după construcţia primelor două hoteluri: Rin Otopeni şi Confort Traian. Au început în 2006, prin dezvoltarea unui complex de vile într-un câmp din Pipera, zonă care se transforma în paradisul milionarilor de carton ai Bucureştiului. Au invesit 40 mil. euro în 240 de case şi 70 de apartamente ale căror preţuri erau cuprinse între 200.000 şi 300.000 de euro. Rezultatul a fost suficient încât să îi facă pe cei doi fraţi să gândească la o scară mai mare. Pe vârful bulei imobiliare au dezvoltat cel mai mare hotel din ţară, cu 1.500 de camere, şi un nou ansamblu rezidenţial cu 464 de locuinţe. Ritmul de vânzări din acea perioadă i-a împins pe cei doi investitori să ducă pariul mai departe. Au început în toamna lui 2007 construcţia Confort City, cu 1.680 de apartamente.
Criza i-a prins total nepregătiţi. Mai aveau de vândut 1.150 de apartamente ale căror preţuri trebuiau adaptate noilor condiţii de piaţă. A urmat o perioadă de reorganizare, în urma căreia au fost modificate între 300 şi 400 de apartamente din Confort City pentru a le face mai accesibile. Cu preţurile reduse substanţial, vânzările s-au deblocat şi în 2010-2011. Cei doi antreprenori au vândut peste 700 de apartamente. Criza le-a afectat şi hotelul gigant, unde 800 de camere au fost transformate în circa 300 de apartamente. Chiar dacă astăzi mai au circa 50 de unităţi de vândut, Ionuţ Negoiţă, care a rămas la cârma afacerilor după ce fratele său a ajuns primarul Sectorului 3, nu mai are în plan finalizarea ultimului bloc cu 250 de unități din Confort City. „Avem un portofoliu construit până acum de circa 3.000 de apartamente, din care mai avem la vânzare în jur de 200. Blocul rămas nefinalizat în Confort City, nu a fost prins în planul de dezvoltare pentru perioada următoare. Sunt nişte probleme de rezolvat acolo“, a declarat Ionuţ Negoiţă.

Punct şi de la capăt

A dezvoltat peste 2.800 de locuinţe la nivel naţional, ajungând să valoreze la bursă, pe vârful pieţei imobiliare, peste 600 mil. euro. De la acest nivel, a urmat o prăbuşire abruptă, până la puţin peste 6 mil. euro, criza şi afacerile păguboase paralizând activitatea Impact Developer & Contractor. În prezent, compania se redresează rapid. La trei luni de la schimbarea managementului, capitalizarea bursieră a urcat la 9,15 mil. euro.

Bazele companiei au fost puse de clujeanul Dan Ioan Popp la nici doi ani după Revoluţie, în 1991, alături de Carmen Săndulescu. Cei doi au reuşit să listeze compania la Bursa de Valori Bucureşti în iunie 1996, şi timp de 15 ani a fost singurul dezvoltator imobiliar listat. Impact a intrat în liga marilor investitori imobiliari în 2006, când a încheiat prima tranzacţie de tip „forward-purchase“ de pe piaţa românească. Compania vindea în iunie 2006, încă din fază de proiect şi pentru o sumă semnificativă de 19 mil. euro, centrul de afaceri Construdava din Pipera britanicilor de la Charlemagne Capital. Ulterior, şi-a concentrat activitatea asupra sectorului rezidenţial, extinzându-se în Oradea, Constanţa şi Ploieşti. Situaţia financiară s-a deteriorat treptat din 2008. Vânzările companiei au scăzut de 11 ori, iar deprecierea activelor companiei a condus la marcarea unei pierderi de 116 mil. lei în perioada 2010-2012. Investitorii străini care ajunseseră să deţină pachetul majoritar de acţiuni au decis, în toamna anului 2012, să îl schimbe pe Dan Ioan Popp de la conducerea companiei. În martie 2013, pachetul de acţiuni deţinut de Dan Ioan Popp şi Carmen Săndulescu a fost vândut pe bursă într-o operaţiune de executare silită cerută de Banca Transilvania. Acţiunile au fost preluate de Gheorghe Iaciu, a cărui avere a fost estimată la 50-52 mil. euro în ultima ediţie a Top 300 Capital. Preţul plătit: circa 6 mil. lei. A urmat o serie de alte preluări de pachete minoritare, iar astăzi Iaciu deţine 38% din companie.

În iunie, acţionarii i-au încredinţat lui Lucian Mateescu conducerea companiei, şi lucrurile au început să se urnească din nou. Compania şi-a redus numărul de colaboratori şi angajaţi de la 53 la 30 şi a început un proces de vânzare a reţelelor de utilităţi în proprietate care generau pierderi. Au fost renegociate toate contractele în care era implicată compania. După primul semestru, pierderile s-au redus cu 37%. „Am semnat tranzacţii pe toate litigiile care puteau pune în pericol stabilitatea financiară a companiei. Acum nu mai avem niciun litigiu care să ne pună în pericol. În luna aprilie, compania avea 182 de procese, iar acum mai sunt de închis mai puţin de jumătate şi am început cu cele mai serioase“, menţionează Mateescu.

Planul noului acţionar este concentrarea activităţii de dezvoltare exclusiv asupra Bucureştiului şi a vânzării terenurilor şi fondului de apartamente din Oradea, Constanţa şi Ploieşti. Impact are la vânzare 60 de apartamente şi terenuri însumate de 4 ha în Oradea, 16 vile şi 8 ha de teren în Constanţa şi 2 vile plus un teren de 2,6 ha în Ploieşti. La acestea se adaugă 112 apartamente din Greenfield Băneasa şi alte 70 ha în diferite zone din Bucureşti. Toate terenurile deţinute de Impact sunt construibile. Compania intenţionează să dezvolte integral cele 49 ha rămase libere lângă Greenfield în următorii 8-10 ani. Din luna noiembrie, în cartierul Greenfield, Impact va demara un proiect-pilot ce va cuprinde 64 de apartamente, cu suprafeţe construite de circa 100 mp şi preţuri de 875-900 euro/mp construit. Banii necesari îi va atrage printr-o majorare de capital de 19,8 mil. lei, programată pentru luna aceasta. Ţinta companiei este atingerea unui prag de dezvoltare de 1.000 apartamente anual, până în 2017-2018, la nivelul Capitalei.

MINI INTERVIU

Împrumut prin emisiune de obligaţiuni

Capital: Gheorghe Iaciu nu excludea posibilitatea insolvenţei Impact la preluarea primului pachet de acţiuni. Se mai ia în considerare această variantă?

Lucian Mateescu: Operaţiunea putea fi luată în calcul la momentul respectiv. Astăzi, reorganizarea prin insolvenţă nu cred că poate reprezenta o variantă de lucru. Nu avem presiuni din partea băncilor, ba mai mult, creditele sunt rescadenţate şi au un final pentru 2017 (datorii de 13,5 mil. euro – n.red.). Nu avem întârzieri de plată faţă de nimeni – bănci, furnizori, salariaţi.

Capital: Veţi mai apela la împrumuturi bancare într-un termen de unu-doi ani?

L.M.: Nu este exclus, dar este puţin probabil. Pentru obţinerea lichidităţilor necesare dezvoltărilor, nu numai în Greenfield, ci şi în celelalte sectoare din Bucureşti, începând cu 2014, viziunea companiei este ca pe baza rezultatelor să fie posibilă emiterea de obligaţiuni.

Capital: Când îşi va reveni sectorul de creditare imobiliară? Unele voci spun că sectorul rezidenţial va intra în normal abia după curăţarea activelor toxice din portofoliile băncilor. Sunteţi de aceeaşi părere?

L.M.: Cred că a cam venit timpul să înceapă să îşi revină. BNR face eforturi serioase în acest sens. Ştim că băncile au un portofoliu considerabil de proprietăţi unde liniile de credit nu au fost onorate, însă doar 5%-7% sunt eligibile pentru TVA de 5%. Nu suntem speriaţi de concurenţa pe care ar putea-o face băncile, chiar dacă ar hotărî ca anul viitor să scoată pe piaţă aceste active. Nu estimez că băncile vor avea o mişcare rapidă în sensul acesta. Odată începută, valoarea celor 60.000 de proprietăţi va scădea dramatic. Vor face eforturi de valorificare în piaţă într-o perioadă mai lungă, astfel încât să nu apară fenomenul de „regurgitare“. Sunt acele reglementări care spun că o bancă nu poate deţine mai mult de un an o proprietate executată silit, dar probabil că se vor găsi soluţii în acord cu Banca Naţională. Nu cred că ne vom trezi cu un val de apartamente.

5.000 de apartamente noi erau disponibile la vânzare la finalul anului trecut în Bucureşti, potrivit datelor Colliers International