Ce este un extras de carte funciară și pentru ce este necesar. Ghid complet pentru proprietari și cumpărători

Extrasul de carte funciară reprezintă documentul oficial care reflectă situația juridică a unui imobil, esențial pentru tranzacții, verificări și demersuri legale. Acest document oferă informații detaliate despre proprietari, drepturi reale și sarcini existente, iar obținerea rapidă online facilitează accesul sigur și transparent.

Ce este un extras de carte funciară

Cartea funciară constituie registrul oficial în care sunt înregistrate toate datele juridice relevante pentru un imobil. Aceasta include informații despre proprietari, suprafața terenului, construcțiile existente și eventualele sarcini juridice sau financiare, precum ipotecile sau interdicțiile de vânzare.

Extrasul de carte funciară permite consultarea acestor date actualizate, fiind indispensabil pentru tranzacții imobiliare, proceduri notariale sau verificări bancare.

Documentul confirmă, cu exactitate, cine deține dreptul de proprietate asupra unui imobil și dacă există restricții legale asupra acestuia.

Acest document servește și ca instrument de prevenție, reducând riscurile unor tranzacții neclare și oferind siguranță în luarea deciziilor juridice sau financiare.

Informațiile incluse în extrasul de carte funciară

Fiecare extras de carte funciară oferă o imagine completă asupra imobilului. În secțiunea dedicată numerelor cadastrale și de carte funciară se regăsesc referințele oficiale care permit identificarea exactă a proprietății în registrele ANCPI și O.C.P.I.

Documentul indică, cu precizie, proprietarul sau coproprietarii înregistrați, incluzând numele complet, CNP-ul și cota parte deținută de fiecare. Această informație este esențială pentru tranzacții, succesiuni, partaje sau orice alt proces juridic care implică dreptul de proprietate.

Secțiunea privind drepturile reale detaliază uzufructul, servituțile și dreptul de superficie, incluzând beneficiarii, durata și condițiile de exercitare.

În paralel, ipotecile, interdicțiile și sechestrele sunt clar evidențiate, astfel încât utilizatorul să cunoască orice obligații sau restricții asociate proprietății.

Extrasul poate include, de asemenea, anexe și înscrieri suplimentare relevante, cum ar fi hotărâri judecătorești, rectificări de suprafață sau alte mențiuni speciale.

Informațiile despre suprafața exactă a terenului și descrierea construcțiilor completează imaginea juridică și fizică a imobilului.

Tipuri de înscriere în cartea funciară

Cartea funciară cuprinde diferite tipuri de înscrieri, care se diferențiază în funcție de natura drepturilor înregistrate:

• Intabulările: Se referă la drepturi reale asupra unui imobil. Acestea includ dreptul de proprietate, uzufruct, uz, abitație, servitute, concesiune și drepturile reale de garanție, prevăzute de Codul Civil. Intabulările au caracter constitutiv, ceea ce înseamnă că dreptul legal există numai după efectuarea înregistrării.
• Înscrierile provizorii: Acestea vizează drepturi reale care depind de anumite condiții sau incertitudini, cum ar fi o condiție suspensivă. Efectele lor sunt temporare, iar durata este limitată, valabilitatea lor fiind determinată de condițiile specifice înregistrării.
• Notările: Reprezintă înscrieri care privesc drepturi legate de imobil, dar care nu constituie drepturi reale. Exemple includ convențiile matrimoniale sau drepturile de preempțiune.

Fiecare înregistrare trebuie să fie susținută de un act juridic valid, cum ar fi un înscris notarial, o hotărâre judecătorească definitivă sau un certificat de moștenitor. Începând cu 2023, conform Legii nr. 115/2023, pentru a înregistra sau modifica înscrierea unei locuințe în cartea funciară, proprietarul trebuie să prezinte și un contract de asigurare obligatorie a locuinței (polița PAD).

Prezumția de proprietate și validitatea drepturilor

Conform Codului Civil, înscrierea unui drept real în cartea funciară conferă prezumția că persoana menționată este titularul real al imobilului. În schimb, dacă un drept este radiat din registru, acesta este considerat ca neexistând.

Această prezumție poate fi însă contestată în anumite situații:

• atunci când dreptul a fost dobândit fără a fi necesară înscrierea în cartea funciară, de exemplu prin moștenire sau accesiune;
• în cazul în care se depune o acțiune pentru rectificarea înscrierii.

În mod obișnuit, drepturile devin efectiv valabile după înregistrarea lor în cartea funciară. Totuși, dacă procesul de cadastru nu este finalizat, înscrierea are rol doar de opozabilitate față de terți, fără a genera automat dreptul în sine.

Este important de menționat că nu toate drepturile necesită înscriere pentru a fi recunoscute legal. Drepturile dobândite prin moștenire sau alte acte speciale sunt valabile chiar dacă nu apar în registrul funciar. Exemple concrete includ drepturile dobândite prin moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauze de utilitate publică sau alte situații expres prevăzute de lege.

Situații în care extrasul de carte funciară este necesar

Există numeroase contexte în care solicitarea unui extras de carte funciară este recomandată sau obligatorie. În cazul tranzacțiilor imobiliare, documentul confirmă dacă proprietatea este liberă de sarcini și dacă vânzătorul are dreptul de a o înstrăina.

Băncile solicită extrasul pentru credite ipotecare, pentru a verifica situația juridică a imobilului înainte de acordarea finanțării. De asemenea, documentul poate fi utilizat în conflictele dintre coproprietari, în actualizarea datelor cadastrale sau în orice demers care necesită dovada oficială a situației juridice a imobilului.

Consultarea extrasului oferă transparență și siguranță, prevenind erorile sau problemele juridice care pot apărea în lipsa unei verificări corespunzătoare.

Acces gratuit la extrasul de carte funciară și termene reduse pentru documentele de cadastru

În 2025 au fost introduse două modificări importante privind cartea funciară, vizând atât taxele plătite de proprietari, cât și termenele de eliberare a documentelor de cadastru.

Prima modificare privește eliminarea taxei pentru extrasul de carte funciară pentru informare, atunci când solicitantul este proprietarul imobilului. Dacă până la începutul verii scutirea se aplica doar cererilor depuse la ghișeu, acum ea se extinde și pentru solicitările online.

Potrivit Ordinului ANCPI nr. 441/2025, intrat în vigoare în aprilie, extrasul de carte funciară pentru informare și extrasul din planul cadastral sunt gratuite pentru proprietari, precum și pentru primării sau consilii județene care solicită documentele în numele lor, dar doar pentru imobilele situate în circumscripția teritorială a instituției respective. Începând cu iunie 2025, aceste documente pot fi obținute gratuit și prin platforma online ANCPI.

Totuși, persoanele care solicită extrasul pentru imobile care nu le aparțin, inclusiv dezvoltatorii imobiliari, vor continua să achite taxa corespunzătoare serviciului.

Cea de-a doua modificare se referă la termenele de eliberare a documentelor de cadastru și publicitate imobiliară, stabilite prin Ordinul ANCPI nr. 1.622/2025, aplicabil din august 2025. Termenele au fost reduse semnificativ pentru a accelera procesul și a oferi un serviciu mai eficient cetățenilor.

Astfel, pentru serviciul de recepție cadastrală, documentele trebuie eliberate în maximum 15 zile lucrătoare. Pentru recepția cu alocare de număr cadastral sau pentru înființarea cărții funciare, termenul este de opt zile lucrătoare.

În regiunile unde se aplică prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, termenul de eliberare a documentelor aferente recepției cadastrale și înființării cărții funciare a fost redus la 12 zile lucrătoare, comparativ cu 18 zile anterior.

Aceste măsuri facilitează accesul rapid la informații și reduc timpul necesar pentru obținerea documentelor, atât pentru proprietari, cât și pentru autoritățile locale implicate în gestionarea cadastrului.