Imobiliarele retrăiesc vremurile dinaintea crizei

În 2017, sectorul rezidenţial este cel care pare să fie în prim-planul pieţei imobiliare. Bancherii semnalează că evoluţia recentă a preţurilor ridică problema sustenabilităţii acestora, în contextul unei cereri în continuă creştere. La polul opus, noul an va fi mai sărac în clădiri de birouri şi malluri noi.

În noiembrie 2016, Comitetul European pentru Risc Sistemic, un organism independent al Uniunii Europene, a emis avertizări privind vulnerabilităţi importante dinspre sectorul imobiliar pentru opt state UE. „Evoluţiile recente ale preţurilor bunurilor imobiliare în România ridică, de asemenea, problema sustenabilităţii acestora“, se precizează în cel mai recent raport asupra stabilităţii financiare realizat de Banca Naţională a României (BNR).

Semnalul de avertisment este dat de rata de creştere anuală a preţului locuinţelor din România, care a înregistrat anul trecut o evoluţie peste valorile medii de la nivel european. Preţurile au crescut cu 7,1%, comparativ cu media UE de 4% şi cu media zonei euro de numai 2,9%. 

„Pentru perioada următoare există semnale cu privire la continuarea evoluţiei ascendente a acestora, în special datorită presiunilor dinspre cererea de achiziţie de locuinţe“, precizează bancherii. 

Evoluţia este explicată şi de faptul că românii şi-au înfrânat dorinţa de achiziţie a unei locuinţe în perioada de criză, aşteptând momentul propice, iar 2016 s-a dovedit a fi anul cu cele mai accesibile locuinţe, raporat la venituri, preţuri şi cost de creditare.  Calculele Coldwell Banker arată că un bucureştean şi-ar putea cumpăra în zece ani un apartament nou cu două camere dintr-un salariu mediu, nivel de peste trei ori mai bun comparativ cu vârful înregistrat în 2008, când avea nevoie de 33 de ani pentru a ajunge proprietar cu salariul mediu.

Bancherii spun că, în condiţiile în care cererea se va menţine, este posibil să asistăm la o necorelare a dinamicii preţurilor la locuinţe cu evoluţiile factorilor fundamentali, care reflectă mişcarea cererii, ofertei şi a accesului la finanţare. Aceştia mai arată că deviaţia indicelui preţurilor imobiliare de la tendinţa pe termen lung s-a majorat, ajungând la 10,2 puncte procentuale în trimestrul doi din 2016. 

Un nou an record

Chiar dacă legea dării în plată, promulgată anul trecut, a zdruncinat planurile dezvoltatorilor, efectele modeste ale acesteia au condus la reluarea investiţiilor, asta şi pe fondul vânzărilor în creştere de apartamente noi. Astfel, numai în Bucureşti şi împrejurimi, cea mai mare piaţă din ţară, s-au terminat anul trecut circa 13.000 de unităţi locative, cifră în creştere cu 20% faţă de cea din 2015. 

Calculele Capital arată că doar primele zece ansambluri rezidenţiale cu cele mai multe locuinţe pregătite pentru 2017 prevăd livrarea a peste 4.700 de apartamente, echivalentul a 40% din întregul volum predat anul trecut. Aceste date indică spre un nou an record în construcţia de locuinţe. 

Fără îndoială că dezvoltatorii acestor locuinţe îşi bazează investiţiile pe cererea în continuă creştere pentru apartamente noi. O analiză a imobiliare.ro, unul dintre cele mai populare instrumente de căutare de locuinţe, arată că volumul căutărilor pentru locuinţe noi în Bucureşti a crescut de trei ori şi jumătate pe parcursul ultimilor patru ani, comparativ cu cererea pentru apartamente vechi care s-a majorat cu numai 86% în aceeaşi perioadă. 

Expunerea sectorului bancar faţă de piaţa rezidenţială s-a majorat la 76 miliarde lei în septembrie 2016. Fluxul creditelor ipotecare nou acordate în primele nouă luni din 2016 a crescut cu circa 26% faţă de perioada similară a anului anterior, în timp ce ponderea creditelor Prima Casă în totalul creditelor ipotecare s-a diminuat de la 68,4% la 62,8%, potrivit BNR. 

Această frenezie îi determină pe dezvoltatorii chestionaţi de Capital să mizeze în acest an pe o creştere a preţurilor de vânzare cu cel puţin 5%.