Europa Emerging Europe, unul dintre fondurile de investiţii gestionate de Europa Capital, al cărui pachet majoritar de acţiuni a fost achiziţionat în octombrie 2010 de Rockefeller Group International, a avut la dispoziţie 164 milioane euro pentru investiţii imobiliare orientate cu precădere către România şi Bulgaria. Până la sfârşitul perioadei de investiţii, încheiată recent, managerii fondului au reuşit să plaseze 130 milioane euro din suma atrasă de la acţionari, aproximativ jumătate fiind absorbită de piaţa românească.
„Eram conştienţi că nu vom investi toţi banii, pentru că nu am găsit proiectele în care voiam să investim, iar proiectele în care am investit au fost maximul pe care îl puteam face. Acum am ajuns la sfârşitul perioadei de investiţii şi mai avem circa doi ani, doi ani şi jumătate până la închiderea fondului“, a declarat Tim Norman, directorul executiv al Europa Emerging Europe, într-un interviu în exclusivitate pentru Capital.
Practic, odată ce perioada de investiţii a fondului s-a încheiat, banii rămaşi necheltuiţi nu mai pot fi retraşi, însă managerii fondului şi-au rezervat banii necesari finalizării proiectelor începute. Europa Capital are în construcţie, în parteneriat cu RPF Development, două ansambluri rezidenţiale în Bucureşti şi, în parteneriat cu Graells & Llonch, un parc industrial la Turda. În următorii doi ani acestea trebuie terminate şi vândute.
Planuri de investiţii
În octombrie 2011, a fost începută construcţia Vitan Residence 2, ansamblu care va cuprinde 390 apartamente, în apropierea staţiei de metrou Mihai Bravu. În ultimii doi ani au fost finalizate şi vândute în totalitate primele două blocuri de câte 12 etaje, cu 147 de apartamente. Al treilea bloc cu 85 de unităţi este la stadiul de finisaje interioare, iar până la predarea lui, estimată pentru luna septembrie, se preconizează ca vânzările să crească de la 30%-40%, cât sunt în prezent, la 50%. „O să începem în august cu faza a treia, care va fi de aceeaşi mărime ca etapa a doua. Am cumpărat o casă care se învecina cu terenul nostru, care acum este în proces de eliberare, iar asta ne-a permis să reconfigurăm proiectul. Faza a patra va fi în formă de L şi se va potrivi mai bine cu terenul pe care l-am cumpărat“, explică Tim Norman.
Pentru al doilea proiect rezidenţial, Europa Capital şi RPF au atras un al treilea partener, proprietara unui teren de 6.000 mp, cu deschidere la Parcul Tineretului. Construcţia primului bloc, din trei programate – cu un total de 254 de apartamente, a ajuns la etajul trei. Europa Capital are rezervat un buget de circa 3-4 mil. euro pentru proiectele rezidenţiale în derulare. În condiţiile în care a doua jumătate a proiectului Vitan Residence 2 va fi construită cu banii încasaţi din vânzarea primei etape, suma bugetată va fi direcţionată cu precădere către prima fază a proiectului din Tineretului şi, eventual, către un nou proiect în Vatra Luminoasă, unde sunt programate 250 de unităţi locative. Demararea acestui ultim ansamblu a fost însă întârziată de accesarea unei linii de finanţare. „În cele din urmă am ajuns la o înţelegere cu banca, dar a durat foarte mult şi ne-a pus într-o poziţie dificilă. Creditul nu este foarte mare, în jur de șapte milioane euro, pentru că deja avem terenul (circa 6.000 mp – n.red.). E nevoie de o mică contribuţie din partea noastră pentru a-l începe. Nu ştiu însă dacă vom avea destul timp ca să îl finalizăm. Acum suntem în proces de reautorizare, pentru a face designul mai eficient. Sperăm să îl putem construi“, spune Tim Norman.
În ceea ce priveşte proiectul industrial de la Turda, planul Europa Capital presupune construcţia speculativă a zece depozite de câte 1.000 mp fiecare, dedicate IMM-urilor. După ce a investit circa cinci mil. euro în lucrări de infrastructură, reprezentantul fondului spune că până la sfârşitul lui 2014 va avea terminate şi depozitele. „Pentru acest proiect vom avea investiţi până la finalul anului 24,6 mil. euro, inclusiv costul terenului (22 ha – n.red.). Construim aceste depozite doar pentru a demonstra că aceasta este o zonă bună, pentru a atrage şi alţi investitori, după care vom vinde teren către companiile care vor să îşi construiască propriile facilităţi de producţie sau vom construi la comandă. Terenul care va rămâne intenţionăm să îl vindem unui dezvoltator specializat pe zona industrială, poate chiar către Graells & Llonch“, adaugă Norman.
Pe lângă aceste proiecte, Europa Capital a mai cumpărat înainte de Crăciun două terenuri în zona Arena Naţională, care se adaugă unui portofoliu de încă opt loturi, toate achiziţionate speculativ. „Am cumpărat aceste terenuri foarte ieftin cu scop investiţional, nu pentru a le dezvolta. Vom obţine autorizaţii şi vom încerca să atragem finanţare pentru ele, după care le vom vinde ca un pachet“, explică reprezentantul local al Europa Capital.
Cu un ochi la birouri
Când încă mai era în perioada de investiţie, Europa Emerging Europe a negociat cu Romtelecom dezvoltarea unui proiect de birouri lângă hotelul Novotel din centrul Bucureştiului. „Voiam să păstrăm faţada şi înălţimea clădirilor şi să construim circa 21.000 mp, mult mai puţin decât îşi dorea Romtelecom. Nu am reuşit să îi convingem, iar acum, doi ani mai târziu, nu s-a întâmplat nimic cu acele clădiri şi e păcat. Am fi făcut o grămadă de bani şi noi şi ei şi puteam avea unul dintre cele mai bune proiecte din Europa, datorită amplasamentului“, spune Norman. Cât despre zona Barbu Văcărescu – Floreasca, noul punct de atracţie al dezvoltatorilor de clădiri de birouri, el spune că a încercat să intre într-un parteneriat cu Raiffeisen Evolution pentru dezvoltarea Sky Tower, însă banca a realizat că sunt un capital prea scump. „Nu am fost convinşi de zona de Nord, pentru că investitorii care s-au concentrat pe această zonă au buzunare adânci. Singurul lucru pe care l-aş fi făcut acolo şi regret că nu am reuşit, de fapt a fost vina băncii, aş fi finanţat proiectul Cortina Residence. Ne-am oferit să cumpărăm proiectul acum trei ani cu 7 mil. euro şi Volksbank a spus nu, iar recent l-a vândut pentru 5 mil. euro“, aminteşte Norman.
Fondul a avut o perioadă în care căuta şi achiziţia de proiecte finalizate. Ca parte din această strategie, Europa Capital a analizat un portofoliu consistent de clădiri de birouri de mici dimensiuni, amplasate în zona centrală a Bucureştiului, care se aflau în proprietatea unui italian interesat să iasă de pe piaţă. „Pentru că rămăsesem fără bani ştiam că nu putem intra într-o asemenea afacere. Acum aş intra dacă aş avea banii. Achiziţia unui portofoliu de 8-10 astfel de clădiri este o strategie bună“, sugerează directorul fondului.
Întoarcerea marilor investitori
Recent, Europa Capital a creat un nou fond paneuropean, care dispune de câteva sute de milioane de euro şi care, teoretic, ar putea avea şi România în vizor. Ţintele lui, însă, sunt Marea Britanie, Germania şi Franţa. Fondul caută şi investiţii oportuniste la nivel european, dar Tim Norman crede că este puţin probabil să ajungă în România. „Structura unui fond paneuropean este total diferită decât a unui fond mic precum cel pe care îl gestionez eu, pentru că trebuie să pui mereu în balanţă riscul şi câştigul. Investitorii mei sunt mai predispuşi la risc“, explică acesta. Ca exemplu, el spune că un fond de circa 500 mil. euro nu poate investi mai puţin de 25 mil. euro dintr-o dată, deoarece nu dispune de personalul necesar gestionării mai multor tranzacţii mici.
Chiar dacă acum piaţa imobiliară românească este dominată la nivel investiţional de New Europe Property Investments (NEPI) şi Globalworth, fonduri care acceptă riscuri mai mari, el spune că România va deveni în continuare atractivă pentru investitorii de genul Immofinanz, care deşi sunt mari în regiune, dacă s-ar orienta către pieţele occidentale ar intra în competiţie cu fonduri de investiţii uriaşe. „Nu sunt prea multe locuri în care mai poţi face bani. Nu mai poţi face bani în Polonia sau Cehia. Unii investitori instituţionali care s-au retras după criză vorbeau acum câţiva ani despre piaţa românească ca şi cum ar fi Rwanda. Dar nu s-a întâmplat nimic aici. Nu e ciuma bubonică. Nu le-am putut înţelege atitudinea. Am înţeles că au făcut afaceri proaste, dar asta se datorează managementului defectuos. Nu are legătură cu piaţa de aici. Acest tip de investitori nu prea au de ales. Cel mai probabil vor începe să revină pe piaţă încă de anul viitor“, prognozează Norman. Ei vor fi urmaţi, peste 3-4 ani, de adevăraţii investitori instituţionali, cum îi numeşte reprezentantul Europa Capital, precum fondul american AEW – proprietarul America House din Piaţa Victoriei – şi Deutsche Bank.
El şi-ar dori să continue investiţiile locale, în special pe sectorul rezidenţial din Bucureşti, unde din analizele Europa Capital rezultă că piaţa ar putea absorbi câte 5.000-6.000 de apartamente anual, stoc care nu s-a construit nici în perioada de „boom“. Un alt argument în favoarea continuării activităţii locale este şi lipsa competiţiei, marii investitori preferând birourile şi mallurile. „Economiile populaţiei au tot crescut în ultimii ani, aţi devenit aproape ca japonezii în economisirea banilor, un comportament atipic pentru români. Cred că banii vor ieşi uşor de la saltea şi se vor îndrepta către achiziţia de apartamente“, conchide reprezentantul Europa Capital.
65 mil. euro este bugetul angajat de Europa Capital în proiecte imobiliare româneşti, o mare parte din sumă fiind deja investită
MINI INTERVIU
Tim Norman: «Observ tot mai mulţi bani îndreptaţi către România»
Capital: Aţi putea implementa un fond similar cu Europa Emerging Europe în România?
Tim Norman: În România sunt câteva companii imobiliare listate, precum Impact, care reuşesc să strângă fonduri de pe piaţa românească. Cred că instituţiile româneşti, cum ar fi fondurile de pensii şi companiile de asigurări, sunt cele care ar trebui abordate. Dar apoi e de datoria companiilor de genul Europa Capital şi a oamenilor de afaceri locali să creeze vehicolul în care instituţiile româneşti să investească. Implementarea acestui sistem a durat destul de mult în Europa Centrală şi chiar şi acum sunt puţine companii imobiliare listate în această regiune.
Capital: Dar nu aţi propus acţionarilor Europa Capital un astfel de fond?
T.N.: Nu, pentru că este prea dificil. Sunt o serie de obstacole. Din cauză că suntem un fond offshore, companiile româneşti ar trebui să îşi plaseze banii offshore şi apoi să îi aduc din nou pe piaţa locală, complicând lucrurile. Ai putea strânge banii aici şi să intri în parteneriat cu fondul, dar ai nevoie de un produse imobiliare în curs de dezvoltare, care nu ştii cum va fi construit, un risc mult prea mare pentru investitorii instituţionali din România, care nici nu cred că au departamente interne care să analizeze astfel de oportunităţi. Cel mai simplu pentru ei este să investească într-o companie listată pe bursa locală.
Capital: Nu avem prea multe companii imobiliare la bursă.
T.N.: Adevărat, dar nu sunt prea multe nici în Europa Centrală. Un alt obstacol este dat de faptul că fondurile de investiţii străine care accesează pieţele din această regiune tind să aibă o durată de viaţă mult mai mică, pe când dacă s-ar implica şi investitorii instituţionali locali, planurile ar trebui să fie de durată. În plus produsele oferite de fonduri de genul Europa Capital, NEPI sau Globalworth sunt mult prea riscante pentru companiile care gestionează banii din pensii şi asigurări. Faptul că nu există astfel de fonduri în România nu este o critică sau un lucru care să frâneze piaţa locală, dimpotrivă observ tot mai mulţi bani îndreptaţi către România acum. Sunt deja cele două fonduri de headging care investesc prin intermediul Globalworth (York Capital şi Oak Hill – n. red.), Volksbank a vândut un portofoliu mare de proprietăţi distressed către două fonduri americane de headging (HIG Capital şi AnaCap – n. red.). Acesta este primul val de bani, cu un profil ridicat de risc. În urma lor sunt bani precum cei pe care îi gestionez eu, care sunt mai concentraţi pe imobiliare, faţă de fondurile de headging care investesc aproape în orice.
