Astăzi este primul termen al procesului intentat de DNA unui grup de oameni de afaceri şi foşti angajaţi ai statului, aceştia din urmă fiind acuzaţi că au prejudiciat interesele statului (UPDATE: Primul termen al procesului a fost amânat pentru 11 februarie). Spus mai direct, procurorii contestă modul în care a obţinut Gabriel Popoviciu terenul din Băneasa, unde acum se află cel mai important proiect imobiliar din România. De unde a pornit totul, cum a ajuns terenul la Popoviciu, cine sunt personajele-cheie şi, mai ales, ce s-ar putea întâmpla mai departe cu proiectul Băneasa, sunt întrebările la care ne propunem să răspundem. Ne interesează mai ales o perspectivă de business, şi mai puţin aspectele penale. Ne propunem, prin acest material şi prin altele viitoare, să înţelegem mai bine, împreună cu cititorii noştri, caracterul capitalismul românesc: pornind de la chinurile facerii, trecând prin copilăria nebunatică şi îndreptându-ne spre o maturizare necesară. Dar să revenim la subiectul nostru, conflictul de durată dintre Gigi Becali şi Gabriel Popoviciu.

Scurtă istorie de business

Aproape că nu se poate vorbi despre o piaţă imobiliară românească la sfârşitul anilor ‘90. Uşor, uşor, pe segmentul apartamentelor vechi se înregistrau creşteri, atât ca volume, cât şi ca preţuri. În real-estate totul era blocat, pentru că abia atunci începuse timid repunerea în posesie a foştilor proprietari. Existau mulţi cumpărători – în special evrei, care noaptea îşi toceau coatele prin cazinouri, iar ziua vânau parcele cu proprietari cu acte în regulă – dar puţini vânzători. „Statul era încă principalul proprietar al terenurilor şi nu vindea nimic. Prin intravilanul Bucureştiului erau tranzacţii, oamenii îşi cumpărau terenuri pentru case. La periferii însă nu exista o piaţă, pentru că nu puteai găsi terenuri mari, compacte, la proprietari privaţi“, explică un consultant imobiliar, cu vechime în piaţă. Boomul ce avea să vină pe piaţa imobiliară era greu de intuit şi doar iniţiaţii, cei cu instinct şi cu informaţii despre ce se întâmpla pe afară, făceau calcule şi strângeau bani de achiziţii. Atât Gabriel Popoviciu, Puiu, cum îl ştie toată lumea, cât şi Gigi Becali, erau printre aceştia.

Părţile beligerante: Alianţa Popoviciu-Dimofte vs Haiducul din Pipera

În anul 2000, ca să fi auzit de Puiu Popoviciu trebuia să-l cunoşti personal, businessurile sale depăşindu-i cu mult notorietatea. Francizele KFC şi Pizza Hut, Hotelul Howard Johnson, precum şi sutele de spaţii comerciale stradale îl făceau unul dintre cei mai importanţi oameni de afaceri locali. Discreţia sa are o explicaţie simplă – nu dădea bine la public. Omul de afaceri provine dintr-o familie conectată bine la cabinetul II al CC al PCR, era ginerele unui fost mare demnitar comunist, crescuse şi se formase printre nomenclaturişti. A emigrat după Revoluţie în SUA, unde l-a cunoscut pe Radu Dimofte, ce i-a rămas partener apropiat de business. Când s-a întors în ţară, cu ceva bani şi know-how de afaceri, a descoperit că „mineriadele“ fuseseră în fapt Marea Amnistie a vechiului sistem şi deci are o mulţime de relaţii, de vreme ce majoritatea „foştilor“ erau încă în pâine. Relaţii pe care le-a folosit din plin pe tot parcursul carierei sale de business, fiind „conectat până la Dumnezeu“, după cum s-a exprimat la un moment dat rivalul său de afaceri.

Gigi Becali era fix opusul lui Popoviciu. Self-made man, autodidact, iubitor de publicitate personală, Becali a început afacerile făcând bişniţă pe traseul Laleli – Bucur Obor cu bani împrumutaţi de la prieteni, potrivit propriilor sale spuse. A trecut rapid de la genţi pline cu blugi Pyramid la coloane de autocare încărcate cu geci de piele „din bucăţi“. Marfă avea, piaţa era nesfârşită, singura problemă o reprezenta conservarea valorii profiturilor, având în vedere deprecierea rapidă a leului din acele vremuri. De aici probabil că i-a venit şi ideea cu achiziţia de terenuri, active care conservau mai bine valoarea. Pe la finalul anilor ‘90, când deja nu se mai găseau grădini de vânzare în Pipera-Tunari, începuseră reîmproprietăririle, iar preţurile urcau, s-a apucat de tranzacţii mai rafinate, achiziţia de drepturi litigioase ale foştilor proprietari. Tot atunci a apărut pentru prima oară în presă, în calitate de sponsor cu dare de mână al fotbaliştilor de la Steaua. Cum au ajuns doi oameni atât de diferiţi, cu alt istoric şi alte preocupări, să aibă un conflict? Puiu Popoviciu a refuzat politicos un interviu – „Trebuie să consult avocaţii, având în vedere mascarada în care mă aflu…“ -, Gigi Becali nu mai dă interviuri la presa scrisă, aşa că detaliile vin de la surse apropiate afacerii şi celor doi care, fireşte, au cerut să rămână anonime şi din informaţiile publicate de procurorii DNA.

Copacii cu fructe de aur din Băneasa

Nu trebuia să fii cine ştie ce vizionar că să-ţi imaginezi câte s-ar putea face pe terenul dintre Aeroportul Băneasa şi Otopeni. Singura problemă era că pe terenul respectiv învăţau cum dă colţul iarba şi cum plesnesc mugurii în copaci studenţii de la Universitatea de Ştiinţe Agronomice şi Medicină Veterinară (USAMV). Aşa cum reiese din rechizitoriul procurorilor DNA, USAMV avea la data respectivă doar dreptul de folosinţă asupra terenului pe care era Ferma Băneasa, un teren a cărui încadrare juridică era destul de nebuloasă. Potrivit declaraţiilor rectorului USAMV, Ioan Niculae Alecu, Ferma Băneasa era într-o stare deplorabilă şi era greu de întreţinut din fondurile didactice. O soluţie ar fi fost exploatarea comercială a terenului printr-o asociere în participaţiune cu un investitor privat. Conducerea USAMV nu era obligată de lege să organizeze licitaţie, ci să judece în forurile interne ce e mai bine pentru Universitate. Puiu Popoviciu, al cărui tată era în acea vreme profesor activ la USAMV, n-avea cum să nu cunoască problemele şi planurile respective. El avea banii necesari, cunoştea pe toată lumea din Universitate şi înţelegea potenţialul asocierii. Doar că erau şi alţii cu ochii pe terenul respectiv. Între ei, şi Becali. „Ştia de teren, cumpărase nişte drepturi litigioase în zonă. S-a dus direct peste Alecu la Agronomie şi i-a spus că vrea să intre în asociere“, ne spune un fost apropiat al lui Becali. Potrivit acestuia, văzând că nu scapă de Becali, Alecu i-a făcut cunoştinţă cu Popoviciu, sugerându-le să ajungă cumva la o înţelegere. „Au bătut palma. Puiu a zis că mai e cu cineva în afacere şi că să împartă la trei. Lui Gigi îi reveneau, dacă-mi amintesc bine, 60 de hectare“, povesteşte sursa detalii din culisele afacerii. Era aprilie 2000.

Strategii de război

În august 2000, arată procurorii, USAMV şi Log Trans SA, devenită ulterior Băneasa Investments SA, au semnat contractul de asociere în participaţiune. Astfel, USAMV punea terenul, iniţial 174 ha, şi primea 49% din acţiunile Băneasa Investments, iar acţionarii privaţi veneau cu un aport în cash. Agronomia urma să primească o cotă parte din profituri, minimum 570.000 dolari anual. Merită reţinut că Puiu Popoviciu nu apare ca acţionar direct la aceste societăţi, majoritatea fiind deţinută de off-shore-uri, dar era vicepreşedintele Consiliului de Administraţie. „Gigi a turbat, nu-i mai răspundeau nici la telefon. E drept că ceilalţi n-aveau nicio obligaţie contractuală faţă de el, dar îl păcăliseră“, spune sursa noastră. Oficial, Ioan Alecu a motivat alegerea lui Popoviciu pentru asociere prin aceea că acesta avea un plan concret de dezvoltare pe teren, pe când Becali făcuse doar o ofertă verbală. Reacţia lui Becali a fost depunerea unei sesizări la PNA la adresa lui Alecu – Puiu Popoviciu nu era menţionat – incriminând prejudicii la adresa statului. Asta a fost scânteia care a pornit războiul celor doi, deşi sesizarea iniţială n-a avut niciun efect, câţiva ani mai târziu Becali primind o adresă de la PNA cum că acuzaţia s-a dovedit nefundamentată. Anul următor, în 2001, USAMV a obţinut dreptul de proprietate asupra terenului fermei, care la rândul său a fost aportat la capitalul social al Băneasca Investments. Practic, obţinerea dreptului de proprietate, contestată acum de DNA, i-a deschis companiei controlate de Popoviciu o sumedenie de oportunităţi. În 2004, USAMV a aportat şi restul de teren al fermei, până la un total de 224 ha, iar Băneasa Investments a adus suprafaţa ca aport la capitalul unei noi societăţi, Băneasa Developments, primind în schimb 35% din acţiuni. Abia acum puteau companiile controlate de Popoviciu şi Dimofte să pună prima cărămidă la megaproiectul imobiliar, cu ajutorul băncilor care nu aveau cum să refuze garanţiile imobiliare ale celor doi. La nivelul anului trecut, Băneasa Invesments estima valoarea totală a proiectului la 1,8 mld. euro, din care circa 450 mil. euro sunt investiţiile realizate până acum pe teren.

Nici Becali n-a stat cu mâinile în sân. A tot cumpărat drepturi litigioase în zonă şi a cercetat prin arhive până când a găsit moştenitori care ar fi putut cere reîmproprietărirea cu 30 ha, atenţie, pe amplasamentul unde Popoviciu începuse dezvoltarea. Astfel, a făcut o înţelegere cu Radu Miclescu, moştenitorul unei familii de boieri, căruia i-a plătit în 2006 un avans de cinci mil. euro (dintr-un total de șapte mil. euro) pentru drepturile litigioase asupra a 27 ha. „Spre surpriza sa, deşi actele lui Miclescu erau în regulă, nici la primărie, nici nicăieri, nu mai exista niciun înscris cu privire la acea suprafaţă“, ne povesteşte sursa. Aşa că Miclescu n-a putut fi pus în posesie nici măcar în altă parte, darămite pe terenul proiectului Băneasa. „Ăsta era planul lui Gigi. Ştia că Agronomia n-are drept de proprietate acolo. Intra în asociere, bloca o vreme lucrurile şi între timp el lua drepturile litigioase ale celor care cereau reîmproprietărirea acolo. Apoi, le punea foştilor proprietari la dispoziţie terenul blocat care, în felul acesta îi revenea tot lui, dar cu acte-beton“, ne explică apropiatul lui Becali ce avea de gând acesta. Socoteala de-acasă nu s-a potrivit cu cea din târg, rezultând o pagubă de cel puţin 2,5 mil. euro pentru Becali, Radu Miclescu acceptând să-i returneze doar jumătate din avansul primit. Orgoliului rănit, tocmai i se adăugase şi o gaură în buzunar.

Arestări şi stenograme cu bucluc

Pe plan juridic s-ar părea că, totuşi, procurorii anticorupţie nu renunţaseră la cercetarea dosarului Băneasa. În 2007, au răspuns unei solicitări a Evenimentului zilei că dosarul este în lucru, iar în 2009 au detonat bomba. Pe 25 martie l-au arestat preventiv pe Puiu Popoviciu, eliberându-l a doua zi. La doar o săptămână distanţă, pe 2 aprilie, a fost rândul lui Becali să viziteze arestul poliţiei, acuzat într-o cauză care n-avea nicio legătură cu Popoviciu sau Băneasa. Scandalul a fost enorm: s-au pronunţat nume grele, din politică şi business, s-a mitraliat cu acuzaţii. Presa şi chiar Gigi Becali au pus coincidenţa pe seama războiului lor de afaceri, însă cel puţin Becali a retractat mai apoi ceea ce spusese. E adevărat, arată stenogramele unor discuţii ale lui Popoviciu publicate recent în presă, că Puiu Popoviciu s-a bucurat sarcastic de arestarea lui Becali, însă părea mai degrabă interesat de o eventuală oportunitate de business, achiziţionarea palatului lui Becali din Aviatorilor, decât părea implicat în poveste. Oricum, deşi au mai fost câteva declaraţii belicoase, mai mulţi oameni de afaceri importanţi ne-au spus că, în realitate, Puiu Popoviciu şi Gigi Becali au îngropat securea războiului după episodul cu arestările. Pacea sau armistiţiul celor doi nu a oprit cercetările procurorilor, iar recent intentatul proces ridică anumite semne de întrebare cu privire la viitorul proiectului Băneasa.

Ce se alege de cel mai mare proiect imobiliar din România?

Fără a lua în calcul riscurile personale ale celor implicaţi, Capital a încercat să evalueze riscurile pe care le prezintă afacerea imobiliară Băneasa în actualul context. Procurorii estimează paguba produsă de asocierea USAMV în Băneasa Investments prin subevaluarea ternurilor la circa 180 mil. dolari calculând valoarea terenului de 224 ha la 150 euro/mp în momentul tranzacţiei. „În teorie, chiar dacă se constată nulitatea actelor de proprietate, companiile Băneasa riscă, cred eu, cel mult plata de despăgubiri la valoarea terenului din momentul asocierii, având în vedere că dezvoltarea imobiliară de pe teren depăşeşte valoarea acestuia“, ne spune avocatul Cristian Bogaru, de la casa de avocatură Hammond, Bogaru & Associates, pe care l-am consultat cu privire la aspectul comercial. Sună simplu, dar nu este. În primul rând, valoarea estimată de procurori pentru terenul din Băneasa la nivelul anului 2000 este de aprox. 150 euro/mp. Or, „pe vremea aceea se vindeau terenuri pe Kiseleff cu 200-300 euro/mp. În Băneasa, care nu exista ca piaţă, n-aveau cum să sară de 50-100 euro/mp“, ne spune consultantul imobiliar citat la începutul materialului. Evaluarea concretă a unui posibil prejudiciu ar fi complicată, şi chiar dacă s-ar ajunge la o sumă finală, n-ar fi o problemă pentru Băneasa Investments în acest moment să o plătească – revista Capital estimează veniturile totale lunare ale proiectului la peste 5 mil. euro. „O anulare a contractelor de asociere nu va atrage efecte asupra actualilor proprietari, cei care au cumpărat terenuri sau cote indivize de la companiile din grupul Băneasa. Ei pot dovedi uşor ca au fost cumpărători de bună-credinţă“, mai spune Bogaru. Cu excepţia faptului că grupul de companii Băneasa ar putea fi obligat să adauge la obligaţiile către bănci şi despăgubiri către statul român şi Universitatea de Agronomie, procesul intentat lui Puiu Popoviciu nu poate afecta decisiv afacerile acestora şi nu le afectează deloc pe cele ale partenerilor.

Ar putea fi probleme de imagine, evaluări şi expertize, procese civile, dar în niciun caz nu veţi da de o barieră închisă la intrarea în parcarea Băneasa Shopping City.


În sarcina omului de afaceri Popoviciu Gabriel s-au reţinut infracţiunile de complicitate la abuz în serviciu contra intereselor publice (…), precum şi dare de mită.
Comunicat DNA, decembrie 2012

450 euro/mp este preţul estimativ al terenurilor Proiectului Băneasa în acest moment, potrivit specialiştilor din piaţa imobiliară