Proiectele de lux care se află acum în construcţie în nordul Bucureştiului vor aduce pe piaţă în următorii doi ani circa 550 de apartamente, număr cu 175% peste cel al locuinţelor livrate în perioada 2014-2015, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. „Există un apetit pentru construcţie şi achiziţie similar cu cel din perioada 2006-2007, când se cumpărau locuinţe din faza de proiect. A reapărut pe piaţă practica achiziţiei în scop investiţional, după ce aproape dispăruse în ultimii 5-6 ani. În ultimul an au fost persoane care au cumpărat locuinţe şi le-au revândut după şase luni cu profit“, spune Mihaela Pană, şefa biroului rezidenţial al DTZ Echinox. 

Ea subliniază faptul că cerinţele cumpărătorilor devin tot mai concrete şi îndreptate spre noile tehnologii disponibile în construcţii, precum faţadele ventilate sau clădirile eficiente energetic. 

Un grup de investitori greci a sesizat această nevoie şi în 2013 a demarat un proiect exclusivist de locuinţe în Otopeni, lângă pădurea Băneasa. Antreprenorii Leonidas Anastasopoulos, Orestis Servetopoulos, Alexandros Skouras şi Sony Mordechai, proprietarii dezvoltatorului imobiliar Alesonor, au investit până acum aici opt milioane de euro dintr-un total de 14 mil. euro, la cât este estimat costul celor 60 de case pasive planificate în cadrul complexului Amber Gardens. Terenul necesar proiectului a costat 5,5 mil. euro şi a fost finanţat de Alpha Bank, iar dezvoltarea propriu-zisă este acoperită din capitalul propriu al celor patru investitori.

„Un cartier nu mai poate fi perceput ca fiind de lux doar dacă se află în zona de nord. Pentru a fi considerat de lux, un cartier trebuie să fie în primul rând sustenabil, eficient energetic, să ofere acces facil locatarilor, străzi largi, intimitate, confort şi locuinţe de calitate excepţională. Casele verzi de lux reprezintă noul trend pentru cei care caută calitate, confort şi un stil de viaţă mai echilibrat, cu un consum energetic redus semnificativ şi costuri mai mici de întreţinere“, arată Leonidas Anastasopoulos, managing partner Alesonor.

În prezent, compania are în diferite stadii de construcţie 17 locuinţe, din care 15 au fost deja vândute, iar din iunie anul trecut s-au şi mutat deja patru familii. Investiţia într-o casă verde de lux de 250 mp şi cu o grădină de 650 mp porneşte de la 264.000 euro, fără TVA, însă dezvoltatorii oferă şi un model de casă cu o suprafaţă mai mică, de circa 200 mp, pentru care preţul porneşte de la 195.000 euro, fără TVA. Cea mai scumpă casă pasivă vândută de greci în Otopeni a avut un preţ de 500.000 de euro. Preţul a crescut datorită suprafeţei locuinţei, a finisajelor alese de cumpărători şi a dotărilor suplimentare solicitate de aceştia precum piscina exterioară, crama şi sistemul Smart Home. Dezvoltatorii spun că, în decurs de două decenii, datorită eficienţei energetice, locuitorii din Amber Gardens pot economisi circa 50.000 euro.

Atracţia verde

Leonidas Anastasopoulos spune că o casă pasivă presupune mai mult decât integrarea unor sisteme de panouri solare. „Pentru a atinge standarde superioare de eficienţă energetică, în cadrul Amber Gardens implementăm un set de reguli de proiectare şi construcţie – principiile casei pasive, printre care o cât mai bună izolaţie cu un minim de punţi termince sau deloc, aport de căldură din energia solară şi surse de căldură interne, un nivel excelent de etanşeitate, o bună calitate a aerului interior, furnizat de un sistem de ventilaţie mecanică cu o recuperare optimă de căldură“, explică Anastasopoulos. 

Datele dezvoltatorului arată că o locuinţă din Amber Gardens consumă anual 32,3 Kwh/mp. Spre comparaţie, locuinţele care au primit un certificat de performanţă energetică clasa C consumă anual 325 Kwh/mp, cele din clasa energetică A consumă 150 Kwh/mp, iar cele care se califică pentru o ipotecă verde ajung la 90 Kwh/mp.

Mai exact, costul anual al energiei folosite este de aproximativ 630 de euro. Locuinţele certificate la nivel de performanţă energetică C ajung la cheltuieli de 3.889 euro pe an, cele cu un nivel de performanţă A la 1.857 euro, iar casele care se califică pentru o ipotecă verde 939 euro pe an, arată calculele investitorilor.

Costuri mai mari

Consiliul Român pentru Clădiri Verzi a identificat zece ansambluri rezidenţiale din Bucureşti care se înscriu în clasa energetică A, printre care se numără Domenii Park, Evocasa Armonia şi Green Vista. 

Anastasopoulos spune că există un interes din partea dezvoltatorilor pentru a construi proiecte eficiente energetic, mai ales prin prisma Directivei Europene care îşi propune ca până în 2020 toate clădirile noi să aibă un consum de energie cât mai aproape de zero.

„Investiţia în respectarea tuturor regulilor impuse de standardele unei case pasive, precum şi investiţia în materiale de calitate superioară, reprezintă costuri mai mari de construcţie, un compromis pe care nu foarte mulţi dezvoltatori sunt dispuşi să îl facă“, menţionează acesta.

Piaţă efervescentă

Din cele aproximativ 200 de apartamente finalizate în zona de lux a Bucureştiului în ultimii doi ani, doar 30% mai erau disponibile la vânzare la sfârşitul anului trecut. Ba mai mult, au fost vândute mai mult de 36% din totalul de apartamente care urmează a fi predate până în 2017, arată studiul DTZ Echinox. 

„Cumpărătorii şi-au strâns banii în bănci timp de 6-7 ani, iar acum dezvoltatorii profită de această perioadă lungă de aşteptare. Oamenii sunt structuraţi să uite prin ce au trecut. Văd o viteză de creştere a preţurilor care mă face să mă întreb dacă e sustenabilă şi dacă nu vom avea de-a face cu o nouă bulă imobiliară“, spune Mihaela Pană.

Zona Primăverii înregistrează cel mai ridicat preţ mediu de vânzare pe metru pătrat construit – 3.500 euro + TVA, în timp ce în zonele Aviaţiei, Herăstrău şi Floreasca, preţul mediu de vânzare pe metru pătrat construit variază între 1.800 – 1.950 euro + TVA. Majoritatea cumpărătorilor caută apartamente cu două sau trei camere, cu suprafeţe cuprinse între 100 şi 120 mp şi preţuri care variază între 150.000 euro şi 300.000 euro, potrivit studiului DTZ Echinox.

La finalul lui 2015 cele mai multe apartamente premium disponibile pentru vânzare erau localizate în proiecte care urmează să fie finalizate în 2016 (86% din numărul total de apartamente programate pentru finalizare anul acesta sunt disponibile pentru vânzare). Disponibilitatea unităţilor rezidenţiale programate pentru finalizare în 2017 este mai redusă, doar 48% fiind disponibile pentru vânzare la sfârşitul lui 2015.

Cu banii jos

Mihaela Pană spune că achiziţiile se fac aproape exclusiv din sursele proprii ale cumpărătorilor şi că jumătate din apartamentele tranzacţionate au ca scop investiţia, iar cealaltă jumătate locuirea. 

Cererea de închirieri se concentrează, în principal, pe zonele Aviaţiei şi Herăstrău, cele mai apropiate de polul de birouri din nordul Bucureştiului, unde lucrează managerii cu venituri suficient de mari încât să-şi permită chirii de până la 2.500 de euro/lună. Investitorii sunt dispuşi să aloce între 100.000 euro şi 300.000 de euro pentru achiziţia unui apartament în vederea închirierii şi pot obţine de pe urma acestuia un randament de 6-7%, net superior dobânzilor la depozitele bancare. 

Aglomerarea din actualul pol de lux al Bucureştiului şi lipsa terenurilor disponibile pentru noi proiecte, îi determină pe consultanţi să se aştepte ca produsele investiţionale să se mute spre zona Barbu Văcărescu – Floreasca, unde există cea mai mare concentraţiei de corporatişti. 

Brokerii imobiliari înscriu proprietăţile rezidenţiale de lux ale Capitalei în zona Victoriei, Kiseleff, Domenii, Arcul de Triumf, Aviatorilor, Dorobanţi – Capitale, Floreasca, Herăstrău şi Aviaţiei. Produse imobiliare dezvoltate în afara acestei arii consacrate sunt definite ca proprietăţi premium. Ambele categorii se bat pe un număr restrâns la circa 500 de cumpărători cu dare de mână.

(Articol publicat în Suplimentul Capital Luxury apărut pe 18 aprilie 2016)

 

Te-ar putea interesa și: