Deşi preţurile în euro ale locuinţelor au scăzut, cursul de schimb şi inflaţia au provocat, de fapt, scumpiri în lei. Experţii se aşteaptă ca blocajul  să continue cu scăderi de preţuri de până la 40%.

Vânzările de apartamente noi s-au diminuat cu 50% în 2008, faţă de 2007, fiind tranzacţionate 3.600 de apartamente în proiecte rezidenţiale ce includ mai mult de 200 de unităţi locative, potrivit unei analize a consultantului imobiliar Colliers International. Tendinţa de scădere agresivă este confirmată atât pe componenta nouă, cât şi pe cea veche a pieţei rezidenţiale, şi la nivel naţional. Datele Uniunii Notarilor Publici indică o scădere la jumătate a numărului de locuinţe cumpărate în ianuarie 2009 (17.300), faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut (cu 33.400 de tranzacţii).

„Tranzacţiile au scăzut drastic. S-au mai încheiat doar cele cu precontracte semnate anul trecut şi cele în care vânzătorul a lăsat la preţ“, spune investitorul imobiliar israelian Eran Kemer.

Cauzele căderii tranazacţiilor sunt multiple şi includ atât factori psihologici, cât şi strict economico-financiari. Blocajul a intervenit iniţial pe seama preţurilor din ce în ce mai mari (la sfârşitul lui 2007, preţurile săreau şi cu 5.000 de euro săptămânal). Blocajul a fost desăvârşit de noile norme de creditare impuse de BNR în octombrie 2008. Cu tranzacţii în declin, au început să scadă şi preţurile. Ieftinirea s-a simţit însă mai mult la apartamentele vechi. La cele noi, majoritatea dezvoltatorilor nu agreează scăderile de preţuri, singurii care au redus preţurile fiind cei cu proiecte mici şi presaţi de bănci. „Developerii au preferat până acum să ofere diverse stimulente ca substitut la scăderea preţurilor, pentru a evita efectul psihologic negativ asupra pieţei: locuri de parcare gratuite, spaţii de depozitare, bucătării mobilate/utilate sau scutirea de la plata TVA“, afirmă Dragoş Radu, de la departamentul research al agenţiei Atisreal.

O privire generală asupra pieţei rezidenţiale indică aproximativ aceleaşi coordonate în toată ţara, scăderile fiind cuprinse între 15% şi 30% în cazul apartamentelor vechi, şi între 5% şi 10%, la cele noi.

Cu cât au scăzut de fapt preţurile?

„Preţurile imobilelor păstrează un ritm descendent începând cu ultima parte a anului 2008. Pentru un apartament cu două camere, în primul trimestru din 2008  preţurile oscilau între 60.000 şi 70.000 de euro, dar au ajuns acum la 47.000 de euro – 60.000 de euro“, spune Diana Podaru, reprezentantă a agenţiei imobiliare Velis din Iaşi. Situaţia se repetă şi în Constanţa, unde pentru un apartament cu două camere se cer acum circa 45.000 de euro, de la minimum 60.000 de euro cât pretindeau anul trecut vânzătorii. „Problema este că nu se vinde nimic, cei interesaţi aşteptând ca preţurile să scadă şi mai mult“, crede brokerul imobiliar Adriana Manea.

Identic la Craiova şi Oradea, cu mici diferenţe date de preţuri. Acestea au ajuns acum, potrivit agenţilor imobiliari, la circa 40.000 de euro în Oradea şi circa 55.000 de euro în Craiova, în scădere cu 15%-20% faţă de vârful din 2008. Majoritatea celor implicaţi în piaţă spun că, anul acesta, actuala tendinţă se va păstra cel mai probabil şi că singurul debuşeu, cel puţin momentan, este reprezentat de închirieri. Această piaţă a crescut ca volum, dar din cauza ofertei ridicate s-a diminuat din punctul de vedere al valorii chiriilor.

Nici Bucureştiul, unde preţurile au scăzut cu circa 30% faţă de începutul anului trecut, nu face notă discordantă, majoritatea celor interesaţi să mai cumpere aşteptând apogeul ieftinirilor. Cu toate acestea, unii analişti imobiliari cred că nu stoparea creditării frânează piaţa, ci starea de spirit. „Motivul blocajului se regăseşte mai degrabă în sentimentul de incertitudine care planează asupra pieţei, decât în faptul că s-a limitat foarte mult accesul la finanţare bancară“, susţin reprezentanţii consultantului imobiliar EuroMetropola.

Cursul de schimb, ce lovitură!

Preţurile din piaţă au înregistrat scăderi nominale importante, care se pot desăvârşi în urma negocierii, unde clientul mai poate obţine o reducere de măcar 5%. „Scăderile de preţuri oscilează între 10% şi 15%, până la 40%, în funcţie de zonă, tipul de apartament, nou sau vechi. În principiu, până la sfârşitul anului, preţurile pe întreaga piaţă rezidenţială vor scădea cu până la 40%, însă diferenţiat“, explică Eran Kemer.

Cu toate acestea, afişarea preţurilor în euro a determinat dependenţa masivă a valorii de tranzacţionare de cursul de schimb. Explozia acestuia de la sfârşitul anului trecut a determinat, în anumite cazuri, chiar şi anularea scăderilor înregistrate. Astfel, un apartament cu două camere care se tranzacţiona, anul trecut, în Capitală, cu circa 100.000 de euro (360.000 de lei, la un curs de 3,6 lei pentru un euro), evaluat acum la circa 85.000 de euro, costă din cauza cursului 365.500 de lei, deci este mai scump. Eşafodajul celor care aşteaptă vârful crizei este dărâmat de păgubosul obicei de a afişa preţuri de vânzare în euro, pe o piaţă în care veniturile sunt majoritar în lei. De aceea, cursul i-a lovit grav şi pe cei cu credite deja contractate în euro, ratele crescând odată cu devalorizarea leului. Mai mult, chiar dacă lăsăm cursul de schimb şi devalorizarea la o parte, aplicând la preţul de anul trecut doar rata inflaţiei, cifrată la 6,85%, preţul creşte din nou, cei 360.000 de lei de anul trecut transformându-se anul acesta în 384.660 de lei. Dincolo de astfel de calcule, majoritatea jucătorilor din piaţă speră în deblocarea creditării. Situaţia din piaţa financiară nu oferă însă prea multe speranţe, creditele rămânând extrem de scumpe. Practic, cele mai multe şanse să cumpere locuinţe le au cei  care deja deţin proprietăţi pe care le pot valorifica la valorile actuale, în vederea finanţării parţiale a unei noi achiziţii, numerarul de avans fiind un suport important în obţinerea unui credit bancar, în condiţiile actuale de piaţă.n

149-27148-28_erankemer_10_c.jpg«În principiu, până la sfârşitul anului, preţurile pe întreaga piaţă rezidenţială vor scădea cu până la 40%, însă, diferenţiat.»
Eran Kemer, investitor imobiliar

Scăderi Generalizate?

149-27149-28_g_102x50.jpgÎn calcul a fost luată evoluţia pretenţiilor proprietarilor pentru apartamente cu două camere confort 1 şi amplasate în zone rezonabile. În topul preţurilor se situează Bucureştiul, iar în ceea ce priveşte devalorizarea, cea mai mare scădere se înregistrează tot în Capitală, dar şi în Constanţa, cu circa 30%.

149-27150-28imobiliare10.jpg

 

 

 

 

 

Pretul din Bucuresti reprezinta o medie intre preturile apartamentelor vechi si ale celor noi