Evenimente Mica publicitate Abonamente
CITEŞTE ŞI

Imobiliare

Imperii imobiliare construite pe datorie

Autor: | | 1 Comentarii

Cinci dintre cei mai mari investitori imobiliari din România au reuşit să acumuleze proprietăţi în valoare totală de peste 4,3 miliarde euro, dar nu ar fi putut realiza acest lucru fără bani de la bănci. Gradul de îndatorare al acestora a început să crească în ultimul an pe fondul ieftinirii creditelor şi al reapariţiei apetitului de extindere.

New Europe Property Investments (NEPI), Immofinanz, Globalworth, AFI Europe şi CA Immo au împreună datorii bancare de peste 1,4 mld. euro, adică aproximativ 33% din valoarea portofoliilor de proprietăţi operaţionale pe care le gestionează la nivel local. Băncile care le-au acordat aceste finanţări provin, într-o proporţie covârşitoare, din Austria şi Grecia, instituţii care au avut o prezenţă importantă pe piaţă şi în perioada de „boom“ imobiliar.

Aceşti investitori au reuşit să acumuleze, în special în ultimii ani, 18 malluri, 17 parcuri de afaceri şi clădiri de birouri, patru parcuri industriale şi două blocuri de locuinţe.

În primii cinci ani de criză, marii investitori străini şi-au păstrat gradul de îndatorare sub control. Astfel, indicatorul loan-to-value (dintre valoarea creditelor şi cea a garanţiilor constituite) a rămas în jurul a 30%. În ultimii doi ani, însă, aceştia au prins curaj şi au început să se împrumute mai  mult pentru a se dezvolta pe piaţa locală. Spre exemplu, AFI Europe a ajuns în câteva luni la un grad de îndatorare bancară de 50,5%, iar Globalworth vine rapid din urmă cu 47,5%. Cu cât indicatorul loan-to-value este mare, cu atât mai riscant devine un credit pentru banca finanţatoare. Îndatorarea investitorilor vine şi pe fondul creşterii raportului loan-to-value acceptat de bănci în momentul acordării creditelor de investiţii. Astfel, băncile au crescut pragul până la 65%, după ce anul trecut depăşea rareori 50%. 

„În acest domeniu, dacă am lucra doar cu bani proprii nu am fi la fel de profitabili pentru investitori. Împrumuturile bancare îmbunătăţesc randamentul acţionarilor. Avem nevoie de datorie pentru eficientizarea profiturilor acţionarilor“, spune Alex Morar, CEO-ul NEPI.

Spre deosebire de competitorii săi, gradul de îndatorare al NEPI a scăzut în anii de criză chiar dacă investitorul a acumulat tot mai multe proprietăţi şi asta pentru că a utilizat, cu precădere, banii atraşi pe bursa din Johannesburg. La finalul anului trecut, gradul de îndatorare al companiei era de doar 8% la active evaluate la 1,25 mld. euro. Situaţia a luat o direcţie inversă anul acesta, când la finalul lunii septembrie, indicatorul a ajuns la 21,3% la active totale de aproape 1,8 mld. euro. Explicaţia dată de manageri este simplă: banii de la bănci sunt mai ieftini acum.

„Acţionarii noştrii se aşteaptă ca gradul de îndatorare să fie destul de mic. Zona în care suntem acum şi poate puţin peste este considerată foarte sigură şi nu ne poate imputa nimeni că nu încercăm să eficientizăm structura de capital a afacerii“, menţionează Alex Morar. Sud-africanii au accesat în vara acestui an cel mai mare credit sindicalizat acordat până acum pe piaţa imobiliară românească. Compania a semnat un angajament de finanţare negarantată pe doi ani, în valoare de până la 250 mil. euro, cu Raiffeisen Bank International. Pentru a păstra sub control gradul de îndatorare, luna trecută NEPI a emis pentru prima dată obligaţiuni negarantate în valoare de 400 mil. euro.

„Încasările nete din emisiunea de obligaţiuni negarantate vor fi folosite pentru refinanţarea parţială a datoriei existente garantate şi negarantate şi pentru proiectele companiei, incluzând achiziţii, dacă şi când va fi cazul“, se arată în anunţul NEPI către acţionari. Totuşi nu toţi investitorii au acces la astfel de instrumente.

Magnet pentru bănci

Dezvoltatorul imobiliar cu capital israelian AFI Europe a demonstrat în ultimii ani că băncile sunt dispuse să reînceapă creditarea investiţiilor în piaţa imobiliară. Fără acces direct la banii strânşi pe bursă, AFI Europe s-a bazat numai pe bănci pentru a se dezvolta în România. Într-o perioadă scurtă de timp, compania a acumulat datorii de peste 300 mil. euro, la active operaţionale cu o valoare dublă. 

În vara anului trecut, compania a semnat un acord de finanţare în valoare de 220 mil. euro cu consorţiul de bănci format din Deutsche Pfanbriefbank, Erste Group Bank şi Raiffeisen Bank pentru refinanţarea centrului comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti; toamna, a mai obţinut un credit de 32 mil. euro de la BCR pentru finalizarea clădirilor de birouri AFI Park 2 şi 3, la care se adaugă încă un împrumut de 13,4 mil. euro accesat la UniCredit Bank Austria pentru AFI Park 1. Pentru dezvoltarea mallului AFI Palace Ploieşti, compania a luat un credit de 31,92 mil. euro de la Raiffeisen Bank International Viena şi subsidiara Raiffeisen Bank Bucureşti, iar recent a suplimentat împrumutul cu alte 6 mil. euro.

Pagina 1 din 2
SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.
Capital - Comenteaza
Printeaza

EVZ

DCNews

Stirile Kanal D

Economica.net

Ziare.com

AutoBild

Adevarul

Stirile Tvr.ro

Click

Agrointeligenta

Doctorul Zilei

Animal Zoo

EVZ Monden

Infoactual

Capital - Articole similare

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

LASA UN COMENTARIU

Caractere ramase: 1000

NOTA: Va rugam sa comentati la obiect, legat de continutul prezentat in material. Orice deviere in afara subiectului, folosirea de cuvinte obscene, atacuri la persoana autorului (autorilor) materialului, afisarea de anunturi publicitare, precum si jigniri, trivialitati, injurii aduse celorlalti cititori care au scris un comentariu se va sanctiona prin cenzurarea partiala a comentariului, stergerea integrala sau chiar interzicerea dreptului de a posta, prin blocarea IP-ului folosit. Site-ul Capital.ro nu raspunde pentru opiniile postate in rubrica de comentarii, responsabilitatea formularii acestora revine integral autorului comentariului.

FACEBOOK
evz.ro