Băncile, care până acum și-au concentrat eforturile asupra bunurilor de valoare mică, reprezentative numai prin volum, respectiv apartamente și terenuri de mici dimensiuni, sunt astăzi în poziția de a revizui statusul unor împrumuturi mari, garantate cu portofolii imobiliare de valori semnificative. În multe cazuri, executările au fost precedate de mai multe runde de discuții și înțelegeri amiabile.

Unii dintre debitorii care nu au găsit înțelegerea băncilor au cerut protecție pentru reorganizare. În funcție de gravitatea situației datoriilor suverane, filialele băncilor internaționale acționează mai agresiv sau mai conciliant în recuperarea sumelor datorate. Proiectele cele mai afectate sunt cele care s-au finanțat pe terenuri cu planuri de dezvoltare, fără a se construi, urmând acelea a căror construcție a început, dar nu a apucat să se finalizeze. Dintre cele finalizate, proiectele rezidențiale incomplet vândute sunt extrem de incomode pentru bănci. Aici, succesul depinde foarte mult de sentimentul pe care îl are piața cumpărătorilor individuali, încrederea beneficiarilor finali față de sursele de venituri viitoare fiind cel mai greu de influențat și controlat. Investițiile efectuate în clădiri de birouri, retail și rezidențial, unde managementul proprietății, al chiriașilor a fost făcut corect, în linie cu noile condiții economice, sunt cele care reușesc să răspundă cu brio exigențelor băncilor în ceea ce privește rambursarea datoriei.

Aceste investiții și-au păstrat chiriașii, suferind eventual ușoare diminuări ale încasărilor de chirie. În astfel de momente, mai mult decât oricând, se observă valoarea adugată a unui manager profesionist, cel ce reține chiriașii și le oferă condițiile optime să-și extindă afacerile, urmând astfel să crească și valoarea contractului și să-i aducă proprietarului un plus de valoare. La nivel internațional, suntem în contact cu fonduri instituționale care urmăresc cu precădere achiziționarea de portofolii de credite cu garanții imobiliare și alocă bugete de sute de milioane sau chiar miliarde acestui obiectiv investițional. Băncile din regiune poartă astfel de discuții cu fonduri din Statele Unite, Marea Britanie, Australia sau China. Aceste fonduri urmăresc să achiziționeze portofolii distressed și să le treacă printr-un amplu și intensiv proces de management, în urma căruia decid ce păstrează și la ce renunță. Achizițiile se discută la valori cu peste 30% reducere față de valoarea nominală a împrumuturilor.

În piețele mature de genul Statelor Unite sau al Marii Britanii, aceste tranzacții au loc cu regularitate, făcând parte din procesul natural de curățare și regenerare a valorii  finanțărilor. Bănci precum Lloyds, RBS sau Bank of America propun astfel de portofolii spre vânzare, la valori de ordinul sutelor de milioane sau chiar al miliardelor de euro. Rapoartele colegilor noștri de la DTZ Londra arată că aceste proceduri se vor extinde în Europa, către băncile din zona Mediteranei și în Irlanda, urmând ca și cele din CEE să procedeze astfel după ce provizionarea și rezervele se vor împuțina. Unele dintre ele chiar au fost forțate de stat să recurgă la aceste proceduri pentru a ușura bilanțul de împrumuturi greu de recuperat, ca parte a programului de salvare de care au beneficiat (bail-out). Ne așteptăm ca și instituțiile financiare din România să recurgă la această măsură în perioada următoare și considerăm că achizițiile de portofolii de împrumuturi cu garanții imobiliare vor avea o pondere semnificativă în volumul tranzacțiilor din 2012.

Cristian Ustinescu este Investments Director al companiei DTZ Echinox