În stabilirea gradului de accesibilitate al unei locuinţe prin credit, trebuie analizate trei variabile: valoarea imobilului, costul creditului (rata lunară) şi nivelul veniturilor (pentru a stabili ponderea ratei în venituri – gradul de îndatorare).

În august 2013, când guvernul a decis să susţină exclusiv creditarea în lei prin programul „Prima Casă“, o familie cu venituri medii interesată de achiziţia unui apartament vechi cu două camere, în suprafaţă de 50 mp, trebuia să accepte un grad de îndatorare de peste 30% în toate oraşele reşedinţă de judeţ din ţară. La un an de la această măsură, numărul oraşelor în care pot fi achiziţionate apartamente cu un grad de îndatorare de sub 30% a crescut la 13, situaţie care denotă îmbunătăţirea accesului la locuinţe.

În prima jumătate a acestui an, topul oraşelor care oferă acces la cel mai scăzut grad de îndatorare pentru achiziţia unui apartament cu două camere s-a modificat. Acum, în fruntea clasamentului se regăsesc oraşele Piteşti, Bucureşti, Slatina, Târgu-Jiu şi Sfântu Gheorghe, după ce, în urmă cu şase luni, pe primele locuri se poziţionau Alexandria, Sfântu Gheorghe, Slatina, Reşiţa şi Bucureşti. Modificarea este pusă, în primul rând, pe seama fluctuaţiei veniturilor salariale şi, în unele situaţii, pe ajustarea preţurilor medii de tranzacţionare. Piteştiul şi Bucureştiul au fost cele mai dinamice în această perioadă, urcând de pe locul şase, respectiv cinci, în fruntea topului. Astăzi, bucureşteanul cu venituri medii poate constată cu uşurinţă că rata de 244 de euro/lună, rezultată la achiziţia prin credit a unui apartament vechi cu două camere, este sub nivelul chiriilor cerute de proprietari pentru acelaşi tip de locuinţă, făcând mai avantajoasă locuirea în proprietate.

Cu alte cuvinte, dacă s-ar economisi întregul venit anual al unei familii medii din Bucureşti s-ar putea cumpăra un apartamente de 50 mp în circa şapte ani. Din perspectiva raportului dintre preţul locuinţei şi salariul anual, Bucureştiul se clasează pe locul 10 în top, prima poziţie fiind ocupată de oraşul Sfântu Gheorghe, unde acest indicator este 6,3.

La polul opus, tot oraşele Oradea, Suceava, Buzău, Focşani şi Vaslui sunt cele în care gradul de îndatorare la achiziţia unui apartament cu două camere este cel mai ridicat din ţară. În aceste oraşe, preţurile s-au stabilizat la un nivel relativ ridicat, iar veniturile nu au recuperat diferenţa. Spre exemplu, preţul mediu pe metru pătrat al unui apartament vechi din Oradea este cu 16% mai mic decât în Bucureşti, însă salariul mediu este la jumătate. Astfel, în timp ce o familie de orădeni trebuie să renunţe la mai bine de jumătate din veniturile lunare pentru a-şi cumpăra un apartament cu două camere, pe o perioadă de 30 de ani, familia de bucureşteni are acces la acelaşi tip de locuinţă cu doar un sfert din venituri dedicate plăţii ratelor. Acest dezechilibru mai poate fi justificat şi de veniturile nedeclarate care se încasează în aceste zone ale ţării. 

Chiar şi aşa, în aceste oraşe gradul de îndatorare este sub nivelul maxim acceptat de bănci, adică în jur de 60%. Mai mult, dacă scădem perioada de creditare de la 30 de ani la 20 de ani observăm că gradul de îndatorare rămâne în parametri acceptaţi de bănci în toate oraşele reşedinţă de judeţ, cu excepţia municipiului Oradea. Trebuie reţinut faptul că analiza Capital se referă la familiile care nu au alte datorii la bănci, însă foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce mai restrânge gradul de accesibilitate.

Un indicator prin care se calculează gradul de accesibilitate al unei locuinţe este raportul dintre preţul mediu pe metru pătrat al unui apartament şi salariul mediu lunar, indicator care pe pieţele stabile se situează în plaja de 2-3. Acest indicator a fost mai mare de 5 în 2008, anul de explozie al preţurilor imobiliare, însă acum variază între 1,5 şi 2,9, ceea ce înseamnă că majoritatea reşedinţelor de judeţ din ţară au un indice de accesibilitate în cote stabile.

Un an de „Prima Casă“ în lei

În ultimul an, preţul apartamentelor vechi, care au în continuare o pondere majoritară în împrumuturile prin „Prima Casă“, s-au ieftinit cu circa 1,7% ca medie naţională, conform indicelui Darian, iar dobânzile (DAE) practicate în cadrul acestui program s-au diminuat cu 2% şi s-au stabilizat la un nivel mediu de circa 5%. Practic, dobânzile percepute pentru un credit în lei prin „Prima Casă“ au ajuns să le egaleze pe cele practicate la împrumuturile în euro prin „Prima Casă“, din urmă cu un an.

„Preţurile la nivel naţional au scăzut spectaculos de la mijlocul anului 2008 până azi. Pentru apartamentele vechi s-a înregistrat o scădere de aproximativ 40%, iar cele noi s-au ieftinit cu 33%. Micile variaţii din ultimele şase luni au fost resimţite pe piaţa liberă mai degrabă ca o stagnare a preţurilor. Acesta este însă un semnal bun, o notă de optimism pe segmentul rezidenţial, pe care estimam o creştere moderată pe termen mediu şi lung“, a declarat Adrian Crivii, preşedintele companiei de consultanţă şi evaluare Darian.

Interesant este faptul că pe parcursul ultimului an, ponderea locuinţelor noi, construite între anii 2008-2014, în împrumuturile acordate prin „Prima Casă“ a crescut la 37%. Consultanţii observă o revenire vizibilă a vânzărilor de apartamente noi după îmbunătăţirea accesului la creditele ipotecare şi reducerile de preţ aplicate de dezvoltatorii de locuinţe în ultimii ani.

„Estimăm că îmbunătăţirea cererii va aduce o premieră pe piaţa locativă modernă, asistând în cursul acestui an la lichidarea stocurilor de locuinţe construite în perioada de «boom» imobiliar“, apreciază consultanţii companiei Darian.

Românii au accesat până acum 21.000 de credite prin „Prima Casă“ în lei, în valoare totală de circa 3,3 mld. lei (750 mil. euro), conform datelor furnizate de către Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii. Cu banii împrumutaţi au fost cumpărate locuinţe cu o valoare medie de 158.000 lei (circa 36.000 de euro).  În primul semestru al acestui an, cele mai multe credite „Prima Casă“ în lei au fost obţinute de bucureşteni (27,6% din total), urmaţi de clujeni (8,1%) şi locuitorii din judeţul Ilfov (7,1%). În această perioadă, ritmul de acordare a creditelor a rămas constant, de circa 100 de dosare pe zi.

În cei cinci ani de când funcţionează acest program, românii au cumpărat peste 119.200 de locuinţe, pentru care au plătit peste 4,56 mld. euro. În acest moment, plafonul de creditare disponibil prin „Prima Casă“ este de circa 135 mil. euro, excluzând cei aproximativ 110 mil. euro rezervaţi pentru achiziţia de locuinţe ANL.

135 mil. euro este plafonul de garanţii disponibil în acest moment prin „Prima Casă“, excluzând banii alocaţi special pentru locuinţe ANL

21 mii de credite au accesat românii în ultimul an prin varianta în lei a programului „Prima Casă“, cu o valoare totală de 3,3 mld. lei

Te-ar putea interesa și:







Topul oraşelor cu cele mai accesibile apartamente

Topul oraşelor cu cele mai accesibile apartamente

Gradul de accesibilitate al locuinţelor din România s-a îmbunătăţit considerabil în ultima jumătate de an şi nu ca urmare a reducerilor de preţuri, cum eram obişnuiţi până acum, ci datorită diminuării dobânzilor bancare


În august 2013, când s-a lansat varianta în lei a programului de creditare Prima Casă, o familie cu venituri medii interesată de achiziţia unui apartament vechi cu două camere, în suprafaţă de 50 mp, trebuia să accepte un grad de îndatorare de peste 30% în toate oraşele reşedinţă de judeţ din ţară.

Astăzi, sunt zece oraşe în care achiziţia aceluiaşi tip de apartament este posibilă cu un grad de îndatorare de sub 30%, situaţie care denotă îmbunătăţirea accesului la locuinţe.

„Scăderea dobânzii este principalul factor care a contribuit la diminuarea gradului de îndatorare şi, implicit, la creşterea accesibilităţii achiziţiei unui apartament cu două camere. Din păcate, oferta pieţei imobiliare este relativ restrânsă pentru acest segment, în special în oraşele mari“, spune Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance.

La lansarea variantei în lei a programului Prima Casă, băncile ofereau dobânzi de peste 6,5%, iar astăzi sunt oferte în piaţă cu dobânzi de 4,5%.

La prima vedere, oraşele Alexandria, Sfântu Gheorghe, Slatina, Reşiţa şi Bucureşti oferă acces la cel mai scăzut grad de îndatorare pentru achiziţia unui apartament cu două camere. 

„În Bucureşti, avem un grad de îndatorare scăzut pentru aceste tranzacţii, deoarece venitul mediu este mai mare raportat la creditul mediu pentru apartamente cu două camere, în timp ce în celelalte oraşe gradul de tranzacţionare este extrem de scăzut, ceea ce conduce la preţuri foarte mici pe piaţa imobiliară“, explică Bidian.    

Cu alte cuvinte, oraşele Alexandria, Sfântu Gheorghe, Slatina şi Reşiţa, în care indicele de accesibilitate – rezultat din raportarea preţului mediu pe metru pătrat la salariul mediu – se situează sub 2, sunt caracterizate printr-un nivel scăzut de încredere, lipsa apetitului investiţional şi stagnare economică.

Bucureşteanul cu venituri medii, în schimb, poate constata cu uşurinţă că rata de 230 de euro/lună, rezultată la achiziţia prin credit a unui apartament vechi cu două camere, este sub nivelul chiriilor cerute de proprietari pentru acelaşi tip de locuinţă, făcând mai avantajoasă locuirea în proprietate. 

La polul opus, în oraşele Oradea, Suceava, Buzău, Vaslui şi Focşani gradul de îndatorare la achiziţia unui apartament cu două camere este cel mai ridicat din ţară. „Acestea sunt oraşe unde avem o piaţă tranzacţională peste media pe ţară, ceea ce a condus la stabilizarea preţurilor la un nivel relativ ridicat. Astfel, preţul mediu pe metru pătrat în Oradea este cu 14% mai mic decât în Cluj-Napoca, de exemplu, în timp ce venitul mediu este mai mic cu 32% faţă de Cluj. Acest dezechilibru duce automat la un grad de îndatorare mai mare“, adaugă Bidian. Chiar şi aşa, în aceste oraşe gradul de îndatorare este sub nivelul maxim acceptat de bănci, adică în jur de 60%.

Mai mult, dacă scădem perioada de îndatorare de la 30 de ani la 20 de ani, observăm că gradul de îndatorare rămâne în parametrii acceptaţi de bănci în toate oraşele reşedinţă de judeţ. Trebuie reţinut faptul că analiza Capital se referă la familiile care nu au alte datorii la bănci, însă foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce mai restrânge gradul de accesibilitate.

Îmbunătăţire continuă în 2014

Ambiţia declarată a guvernatorului BNR Mugur Isărescu de a vedea egalizate costurile creditelor în lei cu cele în euro începe să devină realitate, după ce ratele interbancare la 3 luni (Robor 3 luni) au coborât rapid de la 3,7%, în august 2013, la sub 1,99%. La această diminuare se adaugă stabilizarea preţurilor la apartamentele vechi. Comparativ cu perioada de început a crizei (anul 2008), preţurile apartamentelor vechi au scăzut cu aproximativ 41%, potrivit analizelor companiei de evaluare Darian.

În decursul ultimelor 12 luni, însă, scăderea a fost de aproximativ 2%, preţul mediu unitar la nivel naţional în semestrul doi al anului 2013 situându-se la nivelul de 684 euro/mp.

„Preţurile aproape că ating pragul de jos. Părerea mea este că şi în următoarele 12-18 luni, tendinţa de diminuare uşoară şi de formare a punctului de inflexiune va continua. Într-o perioadă medie, care va succede aceste 18 luni, cred că piaţa va reveni pe creştere, dar în niciun caz nu va mai fi o pantă de revenire, cum a fost odată. Panta de revenire va fi foarte lentă. Piaţa locuinţelor îşi va reveni după celelalte segmente ale pieţei imobiliare, pentru că întâi trebuie recâştigată încrederea populaţiei într-o prognoză economică pozitivă“, a declarat Ioan Bejan, secretarul general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România.

Porivit acestuia, dacă veniturile nu se diminuează şi cursul de schimb rămâne relativ stabil, atunci gradul de accesibilitate al locuinţelor poate creşte corespunzător cu ieftinirea costului finanţării.

Schimbare de comportament

Românii au accesat până acum 6.300 de credite prin Prima Casă în lei, în valoare totală de circa 950 mil. lei (210 mil. euro), conform datelor furnizate de către Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii. Cu banii împrumutaţi, au fost cumpărate locuinţe cu o valoare medie de 153.000 lei (circa 34.000 de euro).  Din garanţiile acordate în perioada august 2013 – ianuarie 2014, 33% au fost destinate achiziţiei de locuinţe noi construite între anii 2010 – 2013. Cele mai multe credite Prima Casă în lei au fost obţinute de bucureşteni (22% din total), urmaţi de clujeni (13%) şi locuitorii din judeţul Ilfov (8%). În ciuda incertitudinilor create de trecerea de la împrumuturile în euro la cele în lei, ritmul de acordare a creditelor a rămas constant, de circa 100 de dosare pe zi.

Pornind de la exemplul oferit de piaţa imobiliară americană, unde, în perioada de criză, oamenii au preferat să locuiască cu chirie, Ioan Bejan se aşteaptă ca şi comportamentul cumpărătorilor români faţă de piaţa rezidenţială să se schimbe.

„În general, în perioade de instabilitate şi incertitudine, decizia de cumpărare se amână. Trecând prin experienţa crizei, oamenii vor cântări de zece ori înainte de a face o investiţie. În America, unde locuirea în proprietate s-a încurajat poate cel mai mult din lume, există un segment de mimim 30% din populaţie care locuieşte cu chirie. În România vorbim de 99% din populaţie care locuieşte în proprietate. Schimbarea de atitudine a populaţiei faţă de locuire va duce fără niciun dubiu la creşterea ponderii locuirii cu chirie“, concluzionează Bejan.

431 mil. euro este plafonul de garanţii disponibil prin Prima Casă în acest an, excluzând banii alocaţi special pentru locuinţe ANL

6.300 de credite au accesat românii în ultima jumătate de an prin varianta în lei a programului Prima Casă, cu o valoare totală de 950 mil. lei

Click pentru mărire


 

Te-ar putea interesa și:







Adaugă un comentariu

Câmpurile marcate cu * sunt obligatorii! Adresa de email nu va fi publicată.