Piaţa imobiliară se află într-un moment de cotitură, în care marjele de profit se micşorează, investitorii speculativi caută zări mai „calde“, iar preţurile locuinţelor dau şi ele primele semne de scădere.
Profiturile dezvoltatorilor scad pe fondul majorării costurilor, însă aceştia nu-şi mai permit să majoreze preţurile, care au ajuns la limita suportabilităţii. De aici, a rezultat o îngheţare a tranzacţiilor în prima jumătate a anului. „Lumea părea la un moment dat să nu înţeleagă că nu se poate merge la infinit în sus cu preţurile“, spune Francisc Peli, partener la casa de avocatură Nestor Nestor Dinculescu Kingston Petersen.
În acest context, primii care vor ceda sunt micii investitori speculativi, care se vor finanţa cu greu având deja credite contractate. „Toţi suntem curioşi în privinţa evoluţiei pieţei rezidenţiale, probabil cu gândul la marile profituri care s-au realizat din asemenea tranzacţii“, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului research al Cushman & Wakefield.
Cu toate acestea, nimeni nu vorbeşte despre o criză, ci mai degrabă despre o reaşezare a pieţei, o maturizare, care, în sfârşit, îşi face simţită prezenţa. Cumpărătorii nu mai cumpără oricum, oricând şi la orice preţ, ci analizează temeinic ofertele. Iar acest aspect e valabil pe toate sectoarele. „Unii dintre developerii mai neprofesionişti ar putea dispărea de pe piaţă pe măsură ce aceasta devine mai sofisticată“, explică Jonathan Youens, managing director al dezvoltatorului Creative Global Property.
Un alt semn al maturizării pieţei este dat şi de valoarea tranzacţiilor cu proiecte mari. „Cel mai probabil scenariu pentru următoarele şase luni este cel în care dezvoltatorii îşi vor vedea de treabă, în timp ce exiturile vor fi puţine, dar de mărime semnificativă“, crede Francisc Peli. Până acum, anul acesta, pe piaţă s-au anunţat doar trei tranzacţii majore, a căror valoare, însă, s-a apropiat de 600 de milioane de euro.
MUTAŢIE Imobiliarele autohtone se află la un moment de răscruce, în care cumpărătorii încep să facă legea, iar nu vânzătorii, ca până acum. Primul semn a apărut pe segmentul rezidenţial, unde în prima jumătate a anului numărul de vânzări a scăzut, iar preţurile au stagnat, în cel mai bun caz.
Aproape că nu există antreprenor autohton care, după ce a dat o dată lovitura şi a vândut o companie pe bani frumoşi sau a obţinut din businessul său profituri personale considerabile, să nu se fi gândit să investească în imobiliare. Majoritatea au şi făcut-o, excepţiile pot fi numărate pe degete. Numai că vremea proiectelor imobiliare în care investeşti de capul tău, ridicând câteva blocuri de locuinţe cu gândul unui profit de 100%, sau poate chiar mai mare, a apus, iar astfel de investiţii speculative pot fi chiar riscante.
Luaţi de valul euforic întreţinut chiar de către jucători din piaţă, investitorii se confruntă deja cu revizuiri ale previziunilor. De fapt, se poate afirma fără ezitare că piaţa imobiliară românească intră într-o perioadă de normalitate. Însă aceasta implică şi unele schimbări de comportament, ba chiar înseamnă ieşirea unor jucători cu un comportament speculativ, în favoarea celor instituţionali. Majoritatea proiectelor nu reuşesc să îşi realizeze cifrele de vânzări preconizate, în primul rând din cauza faptului că potenţialii cumpărători stau în expectativă. Pe segmentul rezidenţial, tranzacţiile au scăzut în acest an cu 50% faţă de anul trecut, conform datelor agenţiilor imobiliare.
Cum s-a ajuns în această situaţie? „Blocajul a fost cauzat de un entuziasm necenzurat al jucătorilor de pe piaţă: toată lumea părea la un moment dat să nu înteleagă că nu se poate merge la infinit în sus cu preţurile“, explică Francisc Peli, partener şi coordonator al departamentului Real Estate la casa de avocatură Nestor Nestor Dinculescu Kingston Petersen (NNDKP).
Spre surprinderea multor dezvoltatori, majorările de preţ nesustenabile din anii trecuţi au condus, în final, la micşorarea marjei de profit, cauzată de creşterea preţurilor la materialele de construcţii şi energiei, a costurilor cu forţa de muncă şi a celor de creditare şi, nu în ultimul rând, a majorării, la fel de nejustificată de cele mai multe ori, a preţurilor terenurilor. Cosmin Săndulescu, real estate investment manager la Brooklyn Investment, dezvoltatorul proiectului Emerald Residences, admite că a trecut vremea profiturilor de 100%. „Acum, dezvoltatorii lucrează pentru marje de 20%-25%“.
Investitorii aşteaptă corecţiile pieţei
Cu toate că trag cu dinţii de preţ, prin diferite strategii de marketing care încearcă să ascundă sub masca gratuităţilor ofertele prea scumpe, vânzătorii se vor confrunta, până la urmă, cu inevitabilul. O corecţie a pieţei, sub presiunea cumpărătorilor.
„Toţi suntem curioşi în privinţa evoluţiei pieţei rezidenţiale, probabil cu gândul la marile profituri care s-au realizat din asemenea tranzacţii“, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului research al agenţiei imobiliare Cushman& Wakefield. „Cred că piaţa, în general, va suferi o serie de corecţii. Astfel, pe segmentul rezidenţial, preţurile vor scădea la apartamentele noi pentru clasa medie şi la cele noi din zonele periferice, la cele vechi se vor înregistra scăderi de 5 – 10%, iar la apartamentele noi în cartiere de lux, preţurile vor stagna“, apreciază Ionaşcu.
În acest context, primii care vor ceda sunt micii investitori speculativi. „Unii dezvoltatori au acum îndoieli cu privire la rentabilitatea proiectelor pe care le planificaseră, având în vedere că, pe termen scurt, piaţa nu permite noi creşteri de preţ“, spune Diana Stoian, Project Manager Residential Brokerage la compania de consultanţă Coldwell Banker. În plus, băncile au devenit şi ele şi mai precaute. „Băncile erau şi aşa destul de conservatoare şi nu ţineau cont de optimismul şi profiturile vehiculate pe piaţă, dar acum vor cere şi mai mult cash din partea solicitanţilor“, afirmă consultantul financiar-bancar Bogdan Baltazar. Potrivit jucătorilor din piaţă, aportul la investiţie al dezvoltatorilor a fost crescut de bănci de la 20%, până în urmă cu un an, la cel puţin 40%, în prezent.
„Unii dintre developerii mai neprofesionişti ar putea dispărea de pe piaţă pe măsură ce aceasta devine mai sofisticată odată cu pretenţiile tot mai mari ale cumpărătorilor pentru standardele de calitate“, descrie situaţia Jonathan Youens, managing director al dezvoltatorului Creative Global Property.
Cineva trebuie să cedeze
Investitorii mici vor face loc celor mari, instituţionali, mai ales fonduri de investiţii sau dezvoltatori străini care au în spate angajamentul unor fonduri de investiţii. Deocamdată, şi aceştia scanează piaţa şi stau în expectativă. „Este puţin probabil ca un randament de 100% să fi constituit baza de calcul a majorităţii investitorilor străini în domeniul rezidenţial“, crede Sebastian Guţiu, managing partner al firmei de avocatură Schoenherr şi Asociaţii. De altfel, la un asemenea randament, care indică un grad de risc ridicat al pieţei şi un caracter profund speculativ, acest tip de investitori preferă să stea deoparte.
Nu există decât un singur scenariu al ieşirii din blocajul de pe piaţă, avertizează Francisc Peli de la NNDKP, „cel în care proprietarii de terenuri înteleg că cer preţuri nesustenabile pentru dezvoltatori. Momentul când acest lucru se va realiza nu se poate prezice – căci proprietarii de terenuri par să nu fie deranjaţi de faptul că se realizează mai puţine tranzactii şi par dispuşi să aştepte. Dar, mai devreme sau mai târziu, cineva trebuie să cedeze“, anticipează Peli.
Aşadar, cheia se află la proprietarii de terenuri, preţurile acestora fiind cea mai mare problemă acuzată de toţi jucătorii din piaţă. „Acestea au alungat deja foarte mulţi investitori şi mai mult de jumătate din băncile finanţatoare nu mai iau ca şi garantie terenurile, din cauza riscului mare pe care şi l-ar asuma pe termen mediu şi lung“, consideră Dan Ionaşcu de la Cushman & Wakefield.
Preţul terenurilor afectează toate segmentele pieţei. Sonae Sierra, developerul portughez de centre comerciale, care nu a reuşit să găsească un teren la preţ convenabil în Bucureşti a fost nevoit să facă un joint-venture cu Caelum Developement, care deţinea baza Spartac din cartierul Titan pentru a putea intra pe piaţa din Capitală. Cu acelaşi fenomen se confruntă şi dezvoltatorii de birouri. Potrivit Cushman & Wakefield, preţul de vânzare al spaţiilor de birouri va creşte în următoarele şase luni, în timp ce chiriile vor stagna, în ciuda faptului că cererea este foarte mare (numai anul acesta s-au închiriat 192.000 de metri pătraţi, conform consultantului imobiliar Atisreal). Pe segmentul de retail, atât chiria cât şi preţurile de vânzare vor rămâne constante, iar preţul terenurilor va creşte doar în zonele centrale ale marilor oraşe. La periferie, refuzul dezvoltatorilor de a plăti sumele cerute de proprietari va duce la diminuarea preţurilor cu 5%-10%, apreciază analiştii Cushman & Wakefield.
Nu sunt semne de criză, ci de maturizare
Cu toate că unii s-ar putea grăbi să anunţe o criză a pieţei, mai ales ţinând cont de situaţia de pe segmentul rezidenţial, fenomenul are mai degrabă trăsăturile unei maturizări şi normalizări a pieţei. „Noţiunea de blocaj este relativă, depinde de punctul de referinţă. Ceea ce poate părea un blocaj, comparat cu starea de exuberanţă din ultimii doi ani, poate constitui o împrejurare normală în ochii altora“, concluzionează Sebastian Guţiu de la Schoenherr.
În fond, a început o curăţire a pieţei, investiţiile speculative, deşi vor mai exista, nu vor mai avea forţa de a influenţa preţurile. Capitalul speculativ va lua, treptat, drumul altor pieţe, cu profituri comparabile cu cele de acum câţiva ani din România. „Cel mai probabil scenariu pentru următoarele şase luni este cel în care dezvoltatorii îşi vor vedea de treabă (lucrând la proiectele deja demarate), în timp ce exituri vor fi puţine, dar de mărime semnificativă“, anticipează Peli. La rândul său, Sebastian Guţiu spune că piaţa merge înainte şi mai multe tranzacţii mari, în care sunt implicaţi investitori străini, se află în negociere.
20%-25% Este valoarea profitului la care s-a ajuns în prezent la vânzarea unui proiect rezidenţial. Dacă pentru speculanţi valoarea pare mică, pentru investitorii străini e un profit foarte bun
5%-10% Este valoarea cu care va scădea preţul terenurilor de la periferia Bucureştiului, în următoarele şase luni, potrivit analiştilor Cushman & Wakefield
40% reprezintă aportul cerut de bănci dezvoltatorilor la finanţarea unui proiect. Până acum, acesta era de aproximativ 20%
«Băncile erau şi aşa destul de conservatoare, dar acum vor cere şi mai mult cash din partea solicitanţilor.»
Bogdan Baltazar, consultant financiar-bancar
«Ce poate părea un blocaj, comparat cu exuberanţa din ultimii doi ani, poate constitui o împrejurare normală în ochii altora »
Sebastian Guţiu, Schoenherr
«Un factor important în deblocarea tranzacţiilor este echilibrarea preţurilor în raportul cerere-ofertă.»
Dragoş Radu, partener RTPR
Dezvoltatorii
Preturi
În ultimii doi-trei ani, mulţi dezvoltatori au ridicat preţurile ignorând atât costurile de construcţie, cât şi veniturile destul de modeste ale clienţilor. Practic, preţurile de pe piaţă se majorau doar pe baza unor zvonuri lansate de diverşi jucători.
Scumpiri
În prezent, aceştia se confruntă cu aceeaşi problemă. Proprietarii cer bani foarte mulţi pe terenuri, materialele de construcţie s-au scumpit şi ele, iar costurile cu forţa de muncă devin din ce în ce mai ridicate. În plus, se cheltuie din ce în ce mai mulţi bani pe campaniile de marketing pentru susţinerea vânzărilor.
Blocaj
Practic, mulţi dezvoltatori au intrat acum într-un cerc vicios, la producerea căruia au fost şi ei părtaşi. Construiesc la costuri din ce în ce mai mari, dar pe care nu le mai pot acoperi prin scumpiri, preţurile fiind deja la un nivel pe care tot mai puţini potenţiali clienţi pot să le suporte.
Finantare
Băncile nu mai deschid atât de uşor seifurile, iar activitatea din construcţii presupune un cash flow zilnic foarte greu de suportat. Astfel, doar cei puternici şi cu o expunere pe credite mică pot avea garanţia că pot obţine finanţări rapide din partea instituţiilor de creditare.
Cumparatorii
Comportament
Potenţialii clienţi au devenit mult mai pretenţioşi şi, dincolo de preţ, criteriile de selcţie sunt legate şi de calitate şi de zona în care este situat proiectul. Mai mult, aceştia cunosc foarte bine situaţia din piaţă şi nu ezită să folosească serviciile unui avocat.
Veniturile
Deşi acestea au crescut în ultimii ani pe baza dezvoltării economice, nu pot susţine, în majoritatea cazurilor, achiziţii imobiliare, chiar şi prin intermediul unui credit. Maximum 100.000 de români pot contracta un credit ipotecar, potrivit studiilor realizate de companiile de consultanţă.
Garantii
Experienţa căpătată de cumpărători îi determină să aleagă dezvoltatori cu renume, deşi imaginea multora dintre ei continuă să rămână proastă. Nu se mai cumpără pe vorbe, ci sunt cerute referinţe şi informaţii complexe, iar neseriozitatea vânzătorilor poate distruge rapid bunul renume al unui proiect.
Emotional
Chiar şi în aceste condiţii, reacţiile clienţilor sunt de multe ori emoţionale. Din cauza dorinţei de a deveni proprietari cu orice preţ, aceştia au acceptat, în trecut, condiţii şi preţuri aberante care au condus la situaţia prezentă. Aceasta nu oferă prea multe ieşiri, ci doar normalizarea relaţiilor din piaţă.
O piaţă încă netransparentă şi rigidă
Deşi primele luni ale anului au fost pline de anunţuri care mai de care mai îngrijorate legate de transparentizarea pieţei imobiliare, în special a sectorului rezidenţial, rezultatele au fost aproape nule. Banca Naţională a vorbit la un moment dat despre un indice al preţurilor pe care ar urma să-l întocmească alături de notari, până în prezent, însă, concretizarea acestei iniţiative este în ceaţă. De altfel, singurii care au reacţionat cu fapte au fost cei de la Colliers Internaţional, dar iniţiativa lor a fost mai degrabă una de imagine, atâta vreme cât indicele BREI ia în calcul sumele cerute de proprietari şi nu preţurile de vânzare.
Şi INS va realiza un indice al preţurilor din imobiliare. Potrivit, preşedintelui instituţiei, Virgil Voineagu, acesta va fi trimestrial şi va apărea pe piaţă în luna mai a anului viitor.
Dincolo de problemele de imagine şi transparenţă, piaţa suferă din cauza veniturilor mici, a preţurilor mari, dar şi a condiţiilor greoaie de creditare. Cu toate acestea, cel puţin momentan, nu suferă din cauza crizei financiare şi, totuşi, băncile impun condiţii rigide de creditare, care determină diminuarea drastică a plajei de potenţiali cumpărători. De altfel, analistul BNR Cornel Drăgulin a confirmat faptul că doar 9-10% din cumpărările de locuinţe au fost realizate pe baza unui credit ipotecar, în condiţiile în care în Occident peste 95% din tranzacţii se efectuează cu bani obţinuţi de la bănci.
DAN IONAŞCU
director al departamentului de evaluare Cushman & Wakefield Activ Consulting
„Pentru moment, piaţa stagnează şi din cauza mişcărilor politice în plan local, dar şi a crizei financiare accentuate, ce a determinat un comportament prudenţial accentuat din partea instituţiilor financiare finanţatoare.“
SILVIA STĂNESCU
departamentul research Atisreal
„Majorarea dobânzii de către BNR, coroborată cu volatilitatea monedei naţionale, poate determina pe termen mediu/lung o selectivitate ridicată în rândul persoanelor ce vor putea contracta un credit imobiliar/ipotecar, întrucât suma totală lunară de plată va creşte.“
Diana Stoian
project manager residential brokerage Coldwell Banker
„Piaţa creditelor ipotecare în România reprezintă doar aproximativ 3% din PIB, spre deosebire de 30%-40% în ţările vestice. Este greu de crezut că băncile nu vor exploata acest potenţial uriaş.“
Jonathan Youens
managing director Creativ Global Property
„Temerile provocate de fiasco-ul subprime american nu par să fie fundamentate aici. Totuşi, condiţiile de finanţare vor putea provoca dispariţia dezvoltatorilor slab organizaţi, pe măsură ce piaţa va fi din ce în ce mai sofisticată.“
Gabriel Biris
managing partner al Biris Goian
„Tranzacţiile devin din ce în ce mai complicate. Băncile occidentale sunt extrem de atente nu numai cui îi împrumută bani, dar şi pe unde şi în ce fel de proiecte îşi investesc propriile resurse.“
