„În trimestrul al doilea al acestui an vom începe procesul de licitaţie, urmat, după selectarea câştigătorului, de cel de due diligence (investigarea afacerii înainte de achiziţie, n.red.). Tranzacţia se va încheia în trimestrul al treilea. Ne aşteptăm ca la licitaţie să participe şi investitori noi pieţei româneşti. Valoarea va depăşi suma de 100 mil. euro. Randamentele investiţionale pe birouri sunt în jurul a 7,25-7,5%, însă noi sperăm să spargem bariera de 7% şi să stabilim un nou reper. Gradul de ocupare al clădirii este aproape de 100%. Chiar dacă are peste zece ani vechime, funcţionalităţile clădirii au fost actualizate în permanenţă, astfel că viitorul cumpărător nu va fi nevoit să investească sume importante în renovare“, a declarat pentru Capital Tim Wilkinson, partener în cadrul Cushman & Wakefield Echinox, consultant desemnat de vânzător să intermedieze tranzacţia.

America House din Piaţa Victoriei a fost cumpărată de AEW în toamna lui 2007 de la Globe Trade Centre (GTC) la un preţ de 120,3 mil. euro şi un randament investiţional de sub 6%, rămas până astăzi imbatabil. Aceasta a fost singura tranzacţie imobiliară cu un randament comparabil cu cel al pieţelor mai mature din Europa Centrală.

CITIŢI ŞI Clădiri de sute de milioane de euro îşi schimbă proprietarii

Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.

Astăzi, pentru a atinge un randament brut de 7%, cât aşteaptă AEW, preţul de vânzare al imobilului ar trebui să depăşească 110 mil. euro, în contextul în care clădirea generează anual venituri din închiriere de circa 8,3 mil. euro, potrivit datelor aferente anului 2015 comunicate la Ministerul Finanţelor Publice.

„Dacă am muta America House într-o poziţie identică în Varşovia, preţul ei ar fi cu 20-30% mai mare. Anul acesta ne aşteptăm ca randamentele investiţionale pentru clădiri de birouri să ajungă la circa 7%. Motivul pentru care America House va seta un nou reper este dat de poziţie. Devine tot mai greu să dezvolţi clădiri în centrul oraşului. Imobilele din zonele Piaţa Victoriei şi Charles de Gaulle vor rămâne rare“, explică Mihnea Şerbănescu, directorul general al Cushman & Wakefield Echinox.

America House are o suprafaţă închiriabilă de 27.500 mp şi are printre chiriaşi companiile Deloitte, Mastercard, Ericsson, Cisco şi Ambasada Japoniei.

Ieşirea de pe piaţă

Proprietăţile AEW Europe din România sunt deţinute prin vehiculul investiţional PBW II, lansat în 2006. Fondul de investiţii îşi încheie activitatea, în sensul în care a ajuns la maturitate şi trebuie să returneze banii investitorilor. Din acest motiv trebuie să vândă activele acumulate.

În 2008, la câteva luni distanţă de achiziţia America House, AEW a cumpărat cu 90 mil. euro Promenada Mall din Târgu Mureş de la BelRom. Parcul de retail a ocupat locul 27 într-un top realizat de Capital pe baza cifrelor de afaceri raporate de cele 61 de centre comerciale moderne din România în 2015. Proiectul din Târgu Mureş a înregistrat afaceri de 5,3 mil. euro. Mallul are o suprafaţă închiriabilă de 44.000 mp. Principalii chiriaşi sunt Auchan, Leroy Merlin, Cinema City, H&M, Hervis, Takko, Deichmann, Adidas şi CCC.

La sfârşitul lunii septembrie din 2015, portofoliul local al AEW era evaluat la 136 mil. euro.

Sursele Capital spun că procesul de vânzare este mai avansat în cazul mallului Promenada. Compania ar putea obţine pe cele două active peste 170 mil. euro, potrivit unor calcule bazate pe randamentele investiţionale specifice sectorului şi chiriile anuale încasate de proprietar. Investitorul a plătit pe ele peste 210 mil. euro în urmă cu un deceniu.

Tim Wilkinson se aşteaptă ca, în acest an, volumul tranzacţiilor imobiliare cu proprietăţi comerciale (malluri, birouri, depozite) să fie între 1,2 şi 1,4 mld. euro, o creştere de peste 40% faţă de cele 850 mil. euro consemnate în 2016. Motivul este dat de numărul mare de tranzacţii începute în 2016, care trebuie să se încheie în acest an, şi de interesul unor investitori noi de a intra pe piaţa românească.

Cine este AEW

Decizia de a scoate cele două imobile la vânzare vine la scurt timp după ce băncile de investiţii Natixis şi La Banque Postale au finalizat procesul de fuziune a diviziilor lor imobiliare AEW Europe şi Ciloger. Noul grup a devenit al treilea cel mai mare manager de active imobiliare de pe piaţa franceză, cu un portofoliul în administrare de peste 24 mld. euro.

AEW Global este o reţea de companii care administrează investiţii imobiliare, cu sediul central în Boston. Componenta europeană a grupului este AEW Europe, deţinută de grupul financiar francez Natixis şi acum şi de grupul francez La Post. Bancherul care se află la cârma Natixis, François Pérol, a fost consilierul economic al fostului preşedinte francez Nicolas Sarkozy şi managing partner al Rothschild Bank. AEW este singurul investitor imobiliar cu legături americane, prezent în România, care nu intră în categoria fondurilor de hedging, ci a investitorilor instituţionali, care îşi atrag capital de la fonduri de pensii, companii de asigurări sau instituţii private de învăţământ.

Te-ar putea interesa și: