După cum se ştie, cele mai multe credite, indiferent de tipul lor, au fost acordate în perioada 2006-2008, deci şi cele cu garanţie ipotecară. În acea perioadă, pe fondul accesului facil la banii băncilor, aparent ieftini, clienţii au ajuns să accepte preţuri din ce în ce mai mari la achiziţia de locuinţe, preţurile atigând apogeul în 2007-2008. De la finalul lui 2008, preţurile au început să scadă puternic, ajungând până în prezent la o corecţie medie de 40-50%.
Cel mai puţin au scăzut valorile imobilelor cumpărate din 2010 încoace, când piaţa s-a mai stabilizat odată cu demararea programului Prima Casă. Pe lângă creditele de achiziţie de locuinţă, clienţii au mai folosit garanţiile imobiliare şi pentru credite de nevoi personale.
Când ne gândim la refinanţare, urmărim de fapt o diminuare a ratei lunare, o diminuare a costului total, o reducere a perioadei de rambursare, modificarea structurii de garanţii sau schimbarea valutei de credit. Având un astfel de credit, cu garanţie ipotecară, trebuie văzut în ce condiţii merită să privim către o refinanţare.
În primul rând, nu trebuie să omitem că procedura de refinanţare a acestor credite presupune un cost mediu de aproximativ 1%, el fiind mai mare sau mai mic în funcţie de soldul de refinanţat. Cu cât suma de refinanţat este mai mare, cu atât costul de refinanţare ca procent este mai mic.
Potrivit brokerilor de credite de la Kiwi Finance, la un credit pe 30 de ani (cum sunt multe credite garantate cu ipotecă), o scădere de 1% la dobândă se reflectă într-o rată cu 10% mai mică.
Când rentează schimbarea creditului
„Dacă scopul este strict reducerea ratei, o dobândă cu 1% mai mică faţă de vechiul credit ar justifica asumarea costurilor refinanţării“, spune Traian Stancu, director comercial al Kiwi Finance.
Potrivit lui, la refinanţarea creditelor de achiziţie, cea mai mare barieră în acest moment este dată de valoarea garanţiilor, care s-a diminuat cu 40-50% faţă de 2007-2008. Pe lângă garanţii, probleme la refinanţare pot fi scăderea veniturilor, gradul de îndatorare prea mare faţă de cel acceptat în prezent, precum şi scăderea valorii creditului acordat acum raportat la valoarea garanţiei.
Trebuie spus că împrumuturile ipotecare vechi sunt singurele care au scăpat de înăsprirea condiţiilor pentru refinanţare conform regulamentului BNR, problema principală fiind dată de deprecierea masivă a garanţiilor.
În prezent, cele mai bune oferte la creditele de achiziţie au costuri (DAE) cuprinse între 4,9% şi 6%, spun brokerii de la Kiwi Finance.
Dacă sunt îndeplinite condiţiile de garanţii şi venituri, pe actualele costuri din piaţă, se poate obţine fie o reducere consistentă a perioadei (vezi cazul 1, unde perioada s-a redus de la 31 la 19 ani), fie o scădere importantă a ratei (vezi cazul 2, unde rata a coborât cu 20%).
Nevoile personale cu ipotecă, blocate de la refinanţare
În ceea ce priveşte creditele de nevoi personale cu ipotecă, posibilitatea de refinanţare a acestora a fost afectată puternic de noul regulament al BNR. Principala problemă este dată de faptul că gradul maxim de îndatorare a scăzut de la maximum 60% la maximum 37-39%, ceea ce îi împiedică pe foarte mulţi clienţi să îşi poată refinanţa creditele anterioare.
O situaţie aparte o au clienţii care au accesat credite de nevoi personale cu ipotecă după octombrie 2011, întrucât, în cazul refinanţării, ei sunt limitaţi extrem de mult de perioada de rambursare de maximum cinci ani, pe lângă scăderea gradului de îndatorare. Putem spune că aceşti clienţi sunt prizonieri în aceste credite.
Cele mai bune oferte din piaţă la creditele de nevoi personale garantate au un cost (DAE) cuprins între 5,5% şi 7%.
Un exemplu de clienţi blocaţi din cauza gradului de îndatorare, parţial şi de perioada de maximum cinci ani, este prezentat în tabel (cazul 3). Acest client, cu venituri pe familie de 12.300 lei lunar, avea un sold total de refinanţat de 276.800 euro (un ipotecar şi alte credite). Deşi putea să aducă trei imobile în garanţie, nu putea accesa pentru refinanţare mai mult de 90.000 euro cumulat. Dacă nu ar fi fost afectat de scăderea gradului de îndatorare şi de perioada de cinci ani, el ar fi obţinut scăderea cu circa 600 euro a efortului lunar cu creditele.
1% mai puţin la dobândă este nivelul de la care începe să renteze o refinanţare, luând în calcul şi costurile de acordare
10% se simte în nivelul ratei lunare, la un credit pe 30 de ani, o dobândă cu 1% mai mică obţinută prin refinanţare
