Ştirile despre transformarea unor foste fabrici în proiecte imobiliare le-au depăşit de mult pe cele despre construirea unor noi facilităţi de producţie. Unii dintre cei mai mari investitori imobiliari, în ale căror portofolii se regăsesc terenuri pe care odată funcţionau gloriile industriei româneşti, văd în acest fenomen un proces natural, cauzat de „căpuşarea“ până la faliment a fabricilor româneşti, de obligativitatea mutării producţiei din interiorul oraşelor, de lipsa investiţiilor în infrastructură, de numărul redus al muncitorilor specializaţi şi de forţa de muncă scumpă, de inexistenţa unor stimulente guvernamentale pentru producţie şi, nu în ultimul rând, de mutarea interesului producătorilor către ţări mai competitive.

„De curând, au venit nişte nemţi în România care şi-au făcut propria lor şcoală de sudori. Din liceele noastre ies nişte oameni care nu ştiu să facă nimic, pentru că nu mai există nici şcoli profesionale. În plus, la un salariu net de 1.000 de lei trebuie să dai la stat 800 de lei, taxele angajatului şi ale angajatorului. În trecut exportam îmbrăcăminte şi încălţăminte, dar aceste fabrici au dispărut pentru că nu mai există specialişti, nu avem infrastructură şi legislaţie adecvată. Clujul şi vestul ţării s-au dezvoltat tocmai pe proximitatea faţă de Ungaria, unde există autostrăzi, dar dacă mergi în zone unde nu există nici canalizare, ce faci? Investitorii care mai vin în România cu producţie sunt grupuri mari care au altă capacitate de negociere cu Guvernul în privinţa facilităţilor fiscale, dar dacă vrei să faci o fabrică mică nu ai nicio şansă“, spune Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România, care are în proprietate trei foste fabrici româneşti.

În debandada anilor ‘90, o serie de fabrici au intrat în posesia unor investitori mai mult sau mai puţin interesaţi de producţie. Unul dintre cei mai mari este Broadhurst Investment. Fondul american a cumpărat de pe bursă, în perioada 1997-2000, active în valoare de circa 300 mil. euro, în principal fabrici şchiopătate de capitalismul sălbatic.

Proprietăţile acumulate au fost rapid eliberate în perioada de „boom“ imobiliar, când Broadhurst a vândut foste fabrici precum UMEB, Tricodava, Electrotehnica, Muntenia şi Electroaparataj, de pe urma cărora a încasat circa 240 mil. euro. Până la izbucnirea crizei economice, americanii au reuşit să vândă proprietăţi de peste 500 mil. euro. Din 2009, avântul companiei, ale cărei activităţi locale sunt coordonate de Siminel Andrei, s-a oprit brusc, înainte de a vinde şi restul terenului rămas de la UMEB (scos azi la vânzare cu 36 mil. euro), cel al Anticorosiv (de vânzare pentru 12 mil. euro) şi cele două terenuri ale fabricii de pâine Vel Pitar (a căror valoare era estimată la 19 mil. euro). În plus, Broadhurst mai deţine circa 20 de hectare de spaţii comerciale ale Romarta şi Metex, care generează anual venituri din chirii de 20 mil. euro.

Mamuţi industriali

Suprafeţele imense şi amplasamentele privilegiate au transformat fostele fabrici socialiste – multe rămase doar mormane de fier şi beton – în magneţi pentru investitorii imobiliari. Bucureştiul a fost cel mai asaltat, în decurs de câţiva ani fiind vândute 29 de foste fabrici pentru care s-au plătit peste 850 mil. euro. Doar pe opt dintre acestea au apucat să se ridice proiecte imobiliare, restul îşi aşteaptă rândul. „Când piaţa va începe să funcţioneze mai bine, vom demara şi proiectul de pe Pumac, dar deocamdată ne concentrăm pe Sema Parc, unde continuăm procesul de dezvoltare. Pregătim o nouă componentă, dar nu vă pot dezvălui încă despre ce este vorba“, spune Ion Rădulea, care ocupă poziţia a treia în topul celor mai mari proprietari de foste fabrici, realizat de Capital. Omul de afaceri are în proprietate cea mai mare platformă industrială din Bucureşti, al cărei statut a fost transformat, încă din 2007, în proiect imobiliar gigant: Semănătoarea (42 ha). El a plătit în 2000, pe achiziţionarea pachetului majoritar de la stat, 1,1 milioane de dolari şi alte câteva milioane pentru achitarea datoriilor uzinei bucureştene. Dacă în 1990 Semănătoarea avea 7.500 de angajaţi şi producea 3.500 de combine pe an, în 2004, numărul angajaţilor a scăzut la 350, şi producţia la 300 de combine pe an. În 2010, activitatea de producţie a fabricii, restrânsă pe 2,5 ha din platformă, a fost oprită. De cealaltă parte, din ambiţiosul proiect Sema Parc au fost construite doar două clădiri de birouri moderne, vândute fondului de investiţii CA IMMO.

Ion Rădulea a fost interesat şi de achiziţia Tractorul Braşov, însă a pierdut în faţa fondului britanic de hedging Cheyne Capital, care a plătit 92 mil. euro. Investiţia s-a dovedit păguboasă pentru britanici, după ce au realizat că nu mai dispun de fonduri pentru dezvoltarea proiectului imobiliar propus. Astfel, în primăvara anului trecut, cele 100 ha ale Tractorul Braşov au fost cumpărate de Auchan pentru numai 25 mil. euro.

Greu de transformat

Chiar dacă fosta fabrică de tractoare a propulsat grupul francez pe primul loc în topul celor mai mari proprietari de foste platforme industriale, austriecii de la Immofinanz sunt cei care au în portofoliu cele mai multe şi cele mai scumpe foste unităţi de producţie. Fondul de investiţii deţine peste 100 ha de teren în România, jumătate fiind format din foste fabrici. Managerii Immofinanz au recunoscut că în cazul unora dintre parcele vor trebui să aştepte şi câteva zeci de ani pentru a le dezvolta, întrucât preţul de achiziţie a fost extrem de mare.

Atractivitatea fostelor fabrici este dată şi de faptul că unele dintre acestea s-au bucurat în trecut de scutirea de la plata taxei de proprietate şi după transformarea lor în proiecte imobiliare această scutire a rămas în vigoare.
Sunt clădiri de birouri care nu plătesc taxe pe proprietate tocmai datorită acestei scutiri istorice, spune Tal Roma, directorul de dezvoltare al AFI Europe, companie care a cumpărat înainte de criză cinci foste fabrici, unele cu preţuri-record. După ce au transformat UMEB şi Flacăra Ploieşti în malluri, israelienii de la AFI se pregătesc pentru AFI Palace B. Noi, un centru comercial ce va fi amplasat pe fost platformă Larome   t. La Arad, în locul fabricii de mobilă IMAR este programat un parc de retail care va fi legat printr-un pasaj de mallul de peste drum, Atrium Center. Ambele proiecte au termen de finalizare anul viitor.
Tot în stadiu de planificare este şi parcul de afaceri ce va înlocui fosta fabrică Inox din Rahova. În cazul acestui proiect ar trebui finalizată câte o clădire de birouri în fiecare an, începând cu 2015.

Dedeman în loc de Coca-Cola

În ultimii ani de criză, investitorii imobiliari cu planuri măreţe au fost înlocuiţi de investitorii cu planuri concrete: hipermarketuri, magazine de bricolaj şi discount. Fraţii Adrian şi Dragoş Pavăl din Bacău au transformat Dedeman în cel mai mare retailer de bricolaj în plină criză. Reţeaua numără astăzi 31 de unităţi cu afaceri de peste 500 mil. euro. Investitorii băcăuani au cumpărat până acum şapte foste fabrici, pentru terenul cărora au plătit circa 28 mil. euro. Primul magazin deschis în acest an a luat locul fostei unităţi de producţie Coca-Cola din Galaţi. Terenul a fost cumpărat la începutul acestui an de la GTC, care intenţiona să construiască aici un nou mall Galleria.

„Dacă am construit până şi în locul unei fabrici care reprezintă esenţa capitalismului global, înseamnă că e un proces natural. Întâi se dezvoltă reţele de retail, urmate de logistică şi în mod normal ar trebui să vină şi producţia – dacă se dezvoltă şi infrastructura. Ideal ar fi fost ca toate aceste întreprinderi să fi fost funcţionale şi să îşi fi mutat producţia în zone potrivite. Din păcate, multe au fost lichidate şi vândute. Poate nu s-au construit tot atât de multe fabrici care să le înlocuiască pe cele vechi, dar cred că acest proces va urma. În confecţii, când salariile au ajuns la un anumit nivel, producătorii au început să plece din ţară, dar tot e bine că s-a ridicat nivelul salarial, iar aceşti producători vor fi înlocuiţi de alţii, din alte industrii“, menţionează Dragoş Pavăl, preşedintele şi fondatorul Dedeman, companie care a investit până acum sute de milioane de euro în terenuri. Fraţii Pavăl şi-au propus pentru acest an investiţii de 60 mil. euro în dezvoltarea reţelei de bricolaj, ceea ce înseamnă încă 4-5 magazine noi. La Târgu-Jiu sunt în negocieri pentru achiziţia unui teren, pe care în trecut era amplasată fosta fabrică de lapte.

Producţie, consum, imobiliare

În perioada de „boom“ economic, investitorii imobiliari erau fericiţi că băncile reuşesc să stimuleze consumul, însă restrângerea activităţii de creditare a schimbat ideile dezvoltatorilor, care acum nu mai au cui să îşi vândă produsele.

„Producţia este importantă pentru susţinerea consumului, de care piaţa imobiliară are extrem de mare nevoie în acest moment. Pentru noi este frustrantă lipsa de perspectivă. Am început construcţia unui bloc cu numai 98 de apartamente, pentru că nu ştim cum va reacţiona piaţa. Dacă în momentul demarării vânzărilor, în februarie-martie anul viitor, vom avea un răspuns pozitiv, vom mai începe încă două blocuri, dacă nu, ne oprim“, spune Antoanela Comşa. În locul celor trei foste fabrici din portofoliul Gran Via trebuiau să apară 5.000 de apartamente. De la planuri de 1 mld. euro, spaniolii abia au început luna trecută să construiască primul bloc pe platforma Frigocom, investiţie ce nu va depăşi 5 mil. euro.

În această situaţie se găsesc toţi cei zece investitori din topul Capital, iar momentul în care toate fabricile  cumpărate vor fi înlocuite de proiecte imobiliare este încă departe.

MINI INTERVIU

După demolarea fabricilor urmează apartamentele ceauşiste

Tal Roma este directorul de dezvoltare al AFI Europe România

Capital: Numărul fabricilor cumpărate cu scop imobiliar l-a depăşit de mult pe cel al noilor facilităţi de producţie. Cum explicaţi acest fenomen?
Tal Roma: Fenomenul este legat de evoluţia economiei româneşti şi a celei globale şi a fost cauzat de mutarea facilităţilor de producţie spre alte părţi ale lumii. Un alt motiv a fost reglementarea UE care obligă mutarea fabricilor din interiorul oraşelor. În orice caz, cred că industria şi producţia ar trebui să joace un rol semnificativ în economie şi în societate, pentru a nu deveni dependenţi de importuri.

Capital: Fostele fabrici au reprezentat principala sursă de alimentare cu terenuri pentru dezvoltatorii imobiliari. Unde se vor mai găsi terenuri mari, după curăţarea completă a fabricilor?
T.R.: Un segment interesant îl va constitui demolarea blocurilor cu apartamente vechi şi construirea altora noi în loc. Bineînţeles, cu acordul şi compensarea proprietarilor. În mod normal, aceştia ar trebui să primească un apartament nou la schimb ,şi dezvoltatorul va rămâne cu locuinţele construite în plus. Asemenea proiecte ar fi interesante în zone în care blocurile vechi de mici dimensiuni pot fi înlocuite cu clădiri înalte. Este nevoie totuşi de o împărţire clară a zonelor cu destinaţie rezidenţială, comercială sau industrială, pentru a avea un plan urbanistic general bun.

Capital: Investitorii imobiliari au cumpărat până acum sute de foste fabrici. Vedeţi posibilă dezvoltarea tuturor acestor terenuri? În cât timp?
T.R.: Aceste terenuri vor fi dezvoltate în funcţie de condiţiile din piaţă. Ele au fost cumpărate pentru a fi dezvoltate. Dezvoltatorii trebuie să aibă răbdare şi, uneori, să aştepte momentul potrivit pentru a demara o construcţie. S-a demonstrat de-a lungul istoriei că, întotdeauna, terenurile din interiorul oraşelor vor fi atractive, deoarece oraşele cresc şi se extind.