Peste 7.000 de investitori care au dezvoltat proiecte imobiliare sub umbrela juridică a persoanei fizice ar trebui să achite statului 670 de milioane de euro aferente TVA-ului şi penalităţilor acumulate în perioada 2006-2008.

«Indiferent de ce se spune, piaţa e încă blocată. Să vinzi două apartamente pe an nu e nicio afacere. Oamenii încă se tem să cumpere, iar situaţia cu băncile şi creditarea se ştie foarte bine deja», spune Sorin Iorga, unul dintre mulţii dezvoltatori şi vânzători de apartamente care au intrat pe piaţă în perioada de boom.
Sorin Iorga a început să investească în construcţia de locuinţe din 2007, alături de doi parteneri, până în prezent aceştia dezvoltând trei proiecte, amplasate în zonele Bucur Obor, Nerva Traian şi nordul Capitalei, care includ circa 130 de apartamente şi au o valoare ce depăşeşte 23 de milioane de euro. 

„Nu am folosit niciodată credite bancare, ci doar fonduri proprii. Acum însă, dacă stau să mă gândesc, ce am câştigat la primele două proiecte am pierdut cu al treilea, din cauza căderii vânzărilor“, se destăinuie Iorga. „Piaţa nu merge, deşi noi vindem destul de ieftin, dacă ne raportăm la zonele unde sunt amplasate proiectele. Noi nu ne-am aruncat la preţurile imense cerute acum doi-trei ani, ci am rămas la un nivel stabil, vindem la circa 1.470 de euro/mp. Acum, ne-am trezit pe cap şi cu problema legată de recuperarea TVA. E aberant ce vrea statul să facă“, continuă acesta. Din cele peste 6.000 de locuinţe noi livrate pe piaţă în 2009, circa 1.000 au fost dezvoltate de micii investitori autohtoni, care au încercat să profite de marile câştiguri aduse de vânzările de locuinţe din ultimii ani. Mulţi dintre ei nu au ştiut, însă, când să se oprească şi pe lângă problemele cauzate de blocajul din piaţă, acum se luptă şi cu obligativitatea plăţii TVA pentru tranzacţiile efectuate, majoritar pe persoană fizică.

Afacerile pe persoană fizică: circa 13% din PIB

195-46713-19_casa_04.jpgCirca 7.000 de români sunt afectaţi de o lege existentă din 2004, dar de care autorităţile şi-au adus aminte abia în 2009, presate fiind de scăderea masivă a încasărilor bugetare. Principalul reprezentant al dezvoltatorilor de case sub umbrela persoanei fizice, deputatul PSD Robert Negoiţă, are datorii la fisc de 9,5 milioane de euro, şi, recent, s-a trezit şi cu conturile blocate.  Cei afectaţi de situaţie au înfiinţat, săptămâna trecută, Asociaţia pentru Prevenirea Abuzurilor Fiscale (APAF) şi încearcă să blocheze atât intenţia statului de a recupera retroactiv TVA-ul pe care îl putea pretinde de la intrarea în vigoare a legii, cât şi impozitul forfetar. „Mi se par normale pretenţiile celor care au înfiinţat această asociaţie.

Faptele de comerţ trebuie definite clar în Codul fiscal. E neclară obligativitatea de plată, aşa cum neclară e şi neplata“, susţine avocatul Gabriel Biriş. „Ar putea apărea sute de mii de procese, dacă se vor continua aceste presiuni. Nu e firesc să se întâmple aşa ceva. Până la urmă, de acord, s-a câştigat mult, dar taxele s-au plătit“, arată şi Sorin Iorga. „Ce mare greutate era ca aceia care efectuau aceste tranzacţii să fie înregistraţi ca plătitori şi avertizaţi încă de acum câţiva ani? Să vă spun ceva. Pe la nasul lor au trecut, în intervalul 2006-2008, hârtii care atestau tranzacţii pe persoană fizică de 95 de miliarde de lei. Aveau tot timpul să vadă cât pierde statul dacă nu încasează TVA“, explică Biriş. Cele 95 de miliarde de lei înseamnă 23,1 miliarde de euro, la cursul zilei, adică aproximativ 13% din PIB-ul mediu anual al României din anii pomeniţi. Evident, însă, că nu toate tranzacţiile sunt comerciale, deci supuse plăţii TVA.

Oricum, statul a încasat în aceşti ani minimum 750 de milioane de euro numai de pe urma impozitării tranzacţiilor imobiliare realizate pe persoană fizică. „Guvernul trebuie să gândească pragmatic. Rezultatul direct al acestei iniţiative va fi dispariţia de pe piaţă a câtorva sute de milioane de euro. Avem nevoie de aşa ceva acum?“, se întreabă avocatul.

Dincolo de luptele de gherilă cu fiscul, dezvoltatorii – fie persoane fizice, fie firme – duc lupte grele şi cu băncile. Zvonurile din piaţă susţin că, în această lună, se va pronunţa divorţul dintre bănci şi dezvoltatori, după o căsătorie din interes care a durat cinci ani. Aşa, se va ajunge la executarea dezvoltatorilor care nu reuşesc să-şi achite creditele, iar piaţa riscă să se umple cu proprietăţi la preţuri reduse, dar puţin interesante pentru cumpărători. Până la urmă, pe cine interesează un proiect care a reprezentat un eşec, fie şi numai din motive financiare?

Divorţ din dragoste… de profit

195-46715-capital_19.jpgUnul dintre jucătorii de pe piaţa imobiliară cei mai supăraţi pe bănci este omul de afaceri George Pădure, cel care, după ce a reuşit să finalizeze cu succes proiectul rezidenţial Metropolis, cu 276 de apartamente, a fost nevoit să ceară insolvenţa firmei Sigma Residence, dezvoltatorul proiectului Sigma Residence & Gardens, din cauza datoriilor de 18 milioane de euro. „A trebuit să cerem insolvenţa ca să ne protejăm de bancă. Finanţarea o primisem de la Bank Of Cyprus, care ne-a dat bani până la un moment dat, când a zis «gata, e criză!». Aşa că am pierdut terenul pe care era dezvoltat proiectul ( în valoare de 14 milioane de euro). Le-am zis: luaţi-l!“, susţine Pădure. Acesta spune că împreună cu partenerii săi din Belgia a contactat o serie de investitori elveţieni cu care încearcă să pună pe picioare o bancă, instituţie care să finanţeze clienţii proiectelor dezvoltate. „Am contactat deja o serie de investitori şi să vedem ce se va întâmpla. Trebuie să forţăm cumva băncile să dea drumul creditării normale, la nişte preţuri acceptabile“, se destăinuie Pădure.

Cine scapă de iureşul acestei perioade în care dezvoltatorii au transformat goana după profitul cu cel puţin două cifre în fugă de creditori şi de fisc? Poate cei care şi-au folosit şi resursele proprii pentru acoperirea costurilor de dezvoltare a proiectelor lansate, cu condiţia să reuşească să vândă sau să închirieze ceva în următoarea perioadă. Piaţa imobiliară nu mai este terenul de joacă al oricui şi s-a transformat din puşculiţă în capcană, în care vor pica toţi cei care au nesocotit regulile de bază ale afacerilor. Până la urmă, scapă cine poate. „Depinde de cât de deştepţi vor fi“, conchide Gabriel Biriş.

195-46714-19_gabrielbiris_04_rp.jpgPe la nasul lor au trecut hârtii care ates­tau tranzacţii pe persoană fi­zi­că de 95 mld. de lei. Aveau tot timpul să vadă cât pierde statul dacă nu încasează TVA.
Gabriel Biriş, avocat

278.000 de tranzacţii imobiliare s-au realizat în intervalul 2006-2008, dintre acestea pentru cel puţin 85.000 fiind necesară plata retroactivă a TVA