De la finalul anilor ’90, prețurile imobilelor din lumea bogată au luat-o abrupt în sus, purtate de entuziasmul din acea perioadă de ieftinire a capitalului. Apoi, în 2006, piețele supraevaluate au început să cadă una după alta. Totuși, până acum, nu am asistat la cutremure majore în privința prețurilor.
Acestea s-au prăbușit, e adevărat, în țări precum SUA sau Irlanda, anulând astfel toate performanțele deceniului anterior, însă alte state au fost mult mai puțin afectate. Unele au fost pe buza prăpastiei, însă au reușit să se redreseze. Ultimele calcule ale The Economist privind indicatorii globali ai prețurilor din imobiliare arată că, din păcate, această perioadă de liniște se apropie de sfârșit.
Cea mai surprinzătoare a fost Europa.
Aici, marile piețe imobiliare au înflorit la începutul deceniului trecut, apoi, odată cu criza, au început să scadă. În prezent, lucrurile stau diferit de la țară la țară. În timp ce în Irlanda prăbușirea continuă, în majoritatea statelor prețurile sunt și acum umflate față de „valoarea corectă“, indicator pe care îl definim ca media pe termen lung între raportul prețuri/venituri și cel preț/chirie (echivalentul raportului preț/câștiguri folosit în evaluarea companiilor listate la bursă).
Conform acestui calcul, piața spaniolă este și acum supraevaluată cu circa 25%, în timp ce Franța și Belgia sunt cu mult peste această medie și cresc nestăvilite. Cum e posibil? Potrivit raționamentelor noastre, acest mini-boom se datorează unei combinații de dobânzi scăzute și de ipoteci cu dobândă variabilă, tot mai frecvente.
Nu sunt şanse de revenire
Totuși, între cel de-al treilea și cel de-al patrulea trimestru din 2011, pe măsură ce recesiunea a început să-și arate din nou colții, iar piețele de obligațiuni au intrat la apă, prețurile imobilelor au început să dea înapoi. La periferia zonei euro, scăderea a accelerat în scurt timp. În Franța și Germania, ritmul de creștere a încetinit. Probabil că recesiunea zonei euro se va prelungi încă o bună bucată din 2012.
Rata șomajului crește de-a lungul și de-a latul Europei, iar băncile sunt din nou forțate să-și reducă bilanțurile. În aceste condiții, o creștere a prețurilor devine tot mai improbabilă atât pe piețele supraevaluate, cât și pe cele subevaluate. O răcorire s-a făcut simțită în toate piețele, chiar și în cele mai sănătoase. În 2011, principala preocupare a guvernului chinez a fost să țină în frâu sectorul imobiliar, ajuns la punctul de fierbere, prin limitarea achizițiilor multiple de locuințe, creșterea dobânzilor și sporirea cerințelor privind rezervele obligatorii. Boomul prețurilor pare acum de domeniul trecutului, iar în anul anterior aproape că nu s-au înregistrat creșteri.
Vulnerabilitatea Europei, corelată cu răcorirea pieței chineze, a dus la calmarea spiritelor și în alte state asiatice. În trimestrul patru, în Singapore, prețurile nu au mai urcat la fel de vertiginos ca în precedentele trei luni, iar în Australia, în același interval, casele s-au devalorizat într-un ritm mai rapid.
Puține piețe din lume au fost însă la fel de lovite ca piața americană. După calculele noastre, la nivel național, aici prețurile sunt cu 19% sub valoarea corectă. Totuși, mediul de business de peste Ocean s-a ameliorat, iar rata șomajului este mult mai mică decât în aceeași perioadă a anului trecut. Numărul tranzacțiilor imobiliare rămâne sub nivelul normal, ca și sectorul construcțiilor, însă ambele au cunoscut creșteri puternice la începutul acestui an.
Chiar și așa, prețurile scad în continuare. Potrivit ultimei variante a indicelui imobiliar S&P/Case-Shiller, pe piețele mari, valoarea locuințelor s-a redus cu 3,8% în ultimul an. O cifră mai optimistă decât cea înregistrată în decembrie, de 4,1%, însă extrem de îngrijorătoare. Nu ar fi exclus să vină și vremuri mai bune. Achiziționarea unei case devine tot mai rentabilă în comparație cu statul cu chirie. Ca efect invers, creșterea chiriilor a dus nu numai la sporirea numărului de tranzacții, ci și la ivirea speculatorilor: 23% din locuințele vândute în februarie au fost achiziționate de investitori care le vor scoate în scurt timp la închiriat.

Preţurile şi moneda lor
Cele mai serioase motive să se teamă de problemele Americii le are vecinul de la nord. În Canada, prețurile caselor sunt mai mari decât erau în 2007, iar creșterea a devenit evidentă începând cu cel de-al treilea trimestru al anului trecut. În funcție de raportul preț/chirie, reiese că proprietățile canadiene sunt supraevaluate cu nu mai puțin de 76%. Totuși, nivelul veniturilor și cel al creditării (în continuare mult mai redus decât cel înregistrat în SUA înainte de debutul crizei) nu indică apropierea vreunui bubble financiar.Guvernul mizează pe un pachet de norme fiscale mai dure, pentru a forța încetinirea pieței.
Modificările prețurilor se văd alt­fel din marile metropole globale. În orașele în care cererea străină joacă un rol important pe piața imobiliară locală, cursul valutar are un cuvânt greu de spus. Să luăm exemplul Londrei. Pentru britanici, casele sunt la fel de inaccesibile ca întotdeauna, însă deprecierea constantă a lirei sterline face ca, pentru străini, locuințele să fie cu 15% mai ieftine decât în urmă cu cinci ani. Din același motiv, cumpărătorii externi consideră că prețurile imobilelor din New York sunt acum cu 30% mai mici decât în 2006. În schimb, aprecierea spectaculoasă a dolarului canadian face ca locuințele din Toronto să fie cu 90% mai scumpe pe piața externă și cu 32%, pe cea internă.