Cum schimbi un teren extravilan în intravilan?
Schimbarea unui teren extravilan în intravilan înseamnă o procedură urbanistică și administrativă, care implică mai multe aspecte: urbanism, măsurători cadastrale și reguli legate de terenuri. Este reglementată prin mai multe legi, cum ar fi: Legea construcțiilor nr. 50/1991, Legea nr. 18/1991, Legea nr. 350/2001 și alte acte emise de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
Terenurile intravilane sunt cele aflate în interiorul unei localități, în zone unde se pot construi clădiri sau dezvolta proiecte. Aceste zone sunt stabilite clar prin planurile urbanistice aprobate de primărie.
Terenurile extravilane sunt în afara acestor zone. De obicei, sunt terenuri agricole sau forestiere și nu se poate construi pe ele fără a urma o procedură specială.
Ce prevede Legea nr. 50/1991?
Potrivit Legii nr. 50/1991, un teren poate fi inclus în intravilan (adică în zona în care se poate construi) doar prin Planul Urbanistic General (PUG). Acest plan este făcut de specialiști în urbanism și aprobat de consiliul local (primărie).
Dacă un teren nu este inclus în intravilan prin PUG, poate fi adăugat mai târziu doar dacă există motive bine justificate. Pentru asta, trebuie întocmit un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), care să respecte legea și să fie aprobat tot de consiliul local.
Pentru a începe procedura de trecere a unui teren din extravilan în intravilan, se urmează mai mulți pași:
- Se cere un certificat de urbanism de la primărie. Acesta arată ce se poate face pe teren și ce reguli trebuie respectate.
- Se obține un aviz de oportunitate, de la arhitectul-șef al județului sau orașului, care verifică dacă planul tău se potrivește cu dezvoltarea localității.
- Proprietarul terenului trebuie să angajeze un arhitect sau o firmă specializată, care va face documentația tehnică pentru PUZ. Documentația trebuie să includă:
- planuri desenate (hărți cu zona, propunerile de construcție, străzi, rețele de apă, curent etc.);
- un memoriu explicativ;
- studii de teren (geotehnic, topografic, hidrologic, de soare etc.);
- un regulament cu reguli locale pentru zona respectivă;
- un raport despre cum a fost consultat publicul.
4. Consultarea publicului este un pas obligatoriu și trebuie făcută după niște reguli clare, stabilite printr-un ordin emis în 2010.
Ce faci dacă terenul este agricol și se află în extravilan?
Un pas important în transformarea unui teren din extravilan (în afara localității) în intravilan (în interiorul localității, unde se poate construi) este obținerea mai multor avize de la diferite instituții, în funcție de teren și de ce vrei să faci pe el. Aceste avize pot veni de la:
- Agenția pentru Protecția Mediului
- Direcția Județeană pentru Cultură
- Inspectoratul pentru Situații de Urgență
- furnizorii de utilități (apă, gaze, electricitate, canalizare, internet etc.)
- administratorii drumurilor și căilor ferate (CNAIR, CFR)
- Direcția pentru Agricultură Județeană
Dacă terenul este agricol și se află în extravilan, iar tu vrei să îl introduci în intravilan, trebuie să plătești un tarif, conform legii. Tariful variază în funcție de calitatea solului și se calculează pe metru pătrat. În 2025, tarifele sunt:
- Clasa I: 4,224 lei/m²
- Clasa II: 3,696 lei/m²
- Clasa III: 3,168 lei/m²
- Clasa IV: 2,640 lei/m²
- Clasa V: 2,112 lei/m²
Nu poți plăti în avans — plata se face doar după ce Direcția Agricolă îți dă o notă de calcul. Există și excepții: dacă terenul este folosit pentru proiecte publice (școli, drumuri etc.) finanțate de stat sau din fonduri europene, tariful nu se plătește, potrivit Legal Badger.
Ce trebuie să faci după ce obții toate avizele?
După ce obții toate avizele și PUZ-ul este aprobat de Consiliul Local, terenul devine oficial intravilan. Apoi trebuie să mergi la Cadastru și să actualizezi actele (cartea funciară).
Dacă vrei să construiești pe teren, ai nevoie de o autorizație de construire. Aceasta este și documentul prin care terenul este scos definitiv din circuitul agricol.
Întreaga procedură poate dura între 6 luni și 18 luni, în funcție de cât de complicate sunt documentele, unde e terenul și cât de repede lucrează instituțiile.
Costurile totale includ:
- onorariile arhitecților și urbaniștilor
- taxele pentru avize
- tariful pentru scoaterea din circuit agricol
- eventuale cheltuieli notariale și cadastrale
- taxe locale legate de aprobarea documentelor
