Datorita restructurarii marilor intreprinderi si a cresterii impozitelor pe imobile, ofertele de vanzare si inchiriere prin licitatii au impanzit rubricile de publicitate. Totusi, amatorii de cladiri la mana a doua (asa cum sunt denumite acestea) sunt putini, in comparatie cu cei care isi cumpara teren si-si construiesc singuri ceea ce doresc sau inchiriaza spatii noi, amenajate modern.
Prin licitatie se poate cumpara orice tip de imobil – hale industriale, birouri, case de oaspeti si locuinte de serviciu. Printre ele exista oferte care pot o fi afacere buna pentru ambele parti. Foarte rar insa. De cele mai multe ori, procedurile greoaie si preturile uneori umflate de evaluator conduc la repetarea la infinit a licitatiei aceluiasi activ. De la aprobarea in adunarea generala a actionarilor si pana la vanzare sau inchiriere pot sa treaca, in astfel de cazuri, multi ani. Fara reevaluare, exista chiar riscul sa nu se vanda niciodata la pretul cerut.
Investitorii romani si straini nu manifesta prea mult interes pentru acest gen de tranzactii, cu toate ca preturile lor sunt foarte mici in comparatie cu cele ale imobilelor noi. Astfel, spatiile industriale scoase la vanzare prin licitatii au preturi de zece ori mai scazute decat cele ultramoderne. Metrul patrat construit la o hala clasa A, cu toate facilitatile, ajunge frecvent la 800-1.000 USD, iar la una noua, echipata standard, la 400-600 USD, in timp ce pentru o hala veche, construita in anii 70-80, atinge de regula maximum 100 USD, conform datelor furnizate de Colliers International. Un alt avantaj il constituie existenta infrastructurii, propice activitatii de productie si depozitare. Drumurile si caile de acces pentru autovehiculele de mare tonaj, retelele electrice de inalta tensiune, de apa si canalizarea sunt, pentru cei care cumpara terenul si vor sa-si construiasca singuri astfel de hale, investitii suplimentare si necesita un timp indelungat. In plus, sunt asigurate si conditii bune de securitate, daca fostii proprietari au vandut doar o parte a patrimoniului imobiliar. Pentru o activitate mai restransa, cumpararea sau inchirierea unui astfel de spatiu in curtea unei intreprinderi se poate dovedi avantajoasa.
Exista insa si un revers al medaliei. De cele mai multe ori, cladirile scoase la licitatie pentru vanzare sau inchiriere nu au mai fost reparate dupa 1989, iar acolo unde nici nu s-a mai desfasurat o activitate in incinta lor, arata si mai rau. Reamenajarea necesita, in aceste cazuri, investitii de alte zeci de milioane de lei, ele fiind construite dupa un calapod invechit, comunist – cu iluminare insuficienta, fara izolatii corespunzatoare (in unele chiar ploua), cu birouri mici si inghesuite.
Evaluarea spatiilor
nu tine cont de piata
Cladirile vechi sunt putin cautate si datorita faptului ca evaluatorii nu tin cont de realitatea de pe piata imobilelor de acest tip. Gabriel Chimisliu, expert imobiliar al firmei Colliers International, considera ca nu este luata in considerare nici concurenta foarte mare – la vanzare sunt oferte similare intr-un numar foarte mare – nici gradul de eficienta al acestor spatii. Functionalitatea si modul in care au fost construite sunt adesea depasite, iar pentru a fi aduse la standardele anilor nostri, ele necesita investitii serioase, de care nu se tine cont in prealabil, asa cum ar fi normal, de catre vanzatori. Putini ofertanti se pot targui si pot pune conditii. Cum foarte multe hale stau goale, si toate societatile vor sa le vanda, in aceasta perioada, cumparatorii trebuie curtati si atrasi prin toate mijloacele, strategia de marketing fiind cea care ar trebui sa dea nota, si nu evaluarea contabila, asa cum se procedeaza frecvent.
Amplasarea cladirilor este iarasi un factor care este ignorat de evaluatori. Un apartament din Bolintin nu poate avea aceeasi valoare ca unul din centrul Bucurestiului, chiar daca pentru ridicarea lui s-a folosit aceeasi cantitate de caramida si beton si ambele au fost date in folosinta in acelasi an, singurii factori dupa care se ghideaza evaluarea contabila. Asadar o foarte buna pozitie, poate compensa, in cele mai fericite exemple, multe alte impedimente. Avand vecini bogati, Mobexpert si Intrarom, Automatica a avut candidati la licitatie si cumparator chiar de la prima runda a licitatiei.
Per total, situatia nu este roza. Norocul celor de la Automatica nu il au prea multi. „Oferta de spatii vechi este foarte mare, de aceea ele stau goale. Cele mai numeroase tranzactii sunt inchirieri pe termen scurt, net in favoarea clientului, care poate rupe contractul cand vrea si se poate muta in alta parte, afirma Gabriel Chimisliu, agent al firmei Colliers International.
In toata tara sunt scoase la licitatie zilnic tot soiul de imobile, de la spatii industriale – hale de productie sau depozite – pana la birouri sau apartamente de locuit. Intreprinderea de Transporturi Auto (ITA) Iasi vinde in aceasta luna un fost sediu administrativ; Automatica si-a vandut o parte din spatiul de productie; Exfor SA Bucuresti vinde de la fabrici complete, cu linii de asamblare a casutelor de lemn, pana la apartamente de vacanta in Busteni. Conform legislatiei in vigoare, fiecare licitatie trebuie sa fie anuntata prin doua anunturi simultane in doua cotidiene de circulatie nationala. Doritorii trebuie sa cumpere caietul de sarcini si se pot inscrie la licitatie pana in ultimul moment.
ITA Iasi cere un miliard si jumatate (fara TVA) pentru fostul sediu central, situat pe strada Cuza Voda. Cladirea, desfasurata pe orizontala, construita in 1980, are doua etaje, cu 14 birouri si doua anexe. Catalina Ghetiu, contabil-sef al societatii, sustine ca s-au inscris deja doi candidati si conducerea ITA se asteapta sa obtina mai mult decat pretul de pornire. Demisolul si o parte a parterului nu mai sunt disponibile, dar viitorii cumparatori vor avea o cale de acces si un grup de poarta asigurate, adauga Catalina Ghetiu.
In Capitala, sunt goale la aceasta data, cu preponderenta, spatii industriale sau de birouri la mana a doua. Electrotehnica SA, Automatica SA, Cometal SA, Faur SA, Exfor SA sunt numai cateva din marile firme care organizeaza in aceasta luna licitatii pentru inchiriere sau vanzare. Preturile de pornire se invartesc intre 70-100 USD/mp, iar vechimea lor nu este foarte mare (au fost date in folosinta intre 1975 si 1985).
Exista insa exemple in care se scot la vanzare si cladiri neterminate, in diferite stadii de constructie, unele dintre ele lasate in parasire de ani in sir. Volumul de investitii pentru acestea egaleaza uneori chiar pretul lor de achizitionare.
Automatica SA a vandut spatii de productie din Pipera la prima runda a licitatiei
Ceea ce dorea sa vanda societatea Automatica oferea, saptamana trecuta, la prima vedere, o priveliste nu tocmai imbietoare. O hala construita la inceputul anilor 80, cu fatada nevopsita de la infiintare si cu scheletul metalic ros de rugina, peste care trecerea timpului a lasat urme adanci. Un colos de metal desfasurat pe 10.000 mp, care a servit pana de curand ca loc de penitenta pentru angajatii-problema ai intreprinderii – cei nesupusi, care il suparau pe seful, erau imediat transferati din Floreasca in Pipera, la marginea orasului. De aici, mai greu se intorceau. Fostii muncitori povestesc ca in aceasta incinta era vesnic intuneric, din cauza iluminarii insuficiente, si un frig care iti intra in oase pentru toata viata.
Valurile restructurarii au facut insa ca, de cativa ani, locul sa fie parasit, iar conducerea societatii sa il vada transformat in bani, care sa insanatoseasca bugetul intreprinderii. Ascunsa intre copaci si bine pitita intre Romcontrol Data si Intrarom, vechea sectie a avut sansa unei vanzari rapide. Situarea in zona Pipera – care altadata ii speria pe bucuresteni – s-a dovedit, in zilele noastre, cea care i-a adus lozul cel mare. Doi vecini bogati, Intrarom si Mobexpert, i-au pus ganduri bune si au disputat-o strans la licitatie.r
