Reguli pentru proprietarii de apartamente. Când pot păstra garanția și când sunt obligați să dea banii înapoi

Garanția cerută la închirierea unei locuințe poate deveni, la finalul contractului, motiv de dispută între proprietar și chiriaș. Proprietarul nu ar trebui însă să considere automat acești bani drept o ultimă lună de chirie sau o sumă pe care o poate păstra indiferent de situație. Garanția are rolul de a acoperi obligațiile neachitate sau anumite prejudicii imputabile chiriașului, iar condițiile concrete trebuie stabilite cât mai clar prin contract.

Ce reprezintă garanția plătită la începutul chiriei

În practică, odată cu prima chirie, proprietarul poate solicita și o garanție. Rolul acesteia este să ofere o protecție financiară în cazul în care chiriașul nu își respectă anumite obligații.

Este important ca în contract să apară valoarea garanției, situațiile în care poate fi folosită și condițiile în care suma se restituie. În plus, contractele de locațiune pot fi înregistrate la ANAF, iar formularul C168 aflat în prezent în utilizare cuprinde inclusiv date despre perioada contractului și valoarea chiriei lunare.

ANAF precizează că persoanele care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor și au această obligație trebuie să înregistreze contractul, precum și modificările ulterioare, în termenul prevăzut de legislația fiscală.

Când pot fi opriți bani din garanție

Simplul fapt că un contract de închiriere ajunge la final nu transformă garanția în proprietatea celui care deține locuința.

În reglementările privind depozitul de garanție este prevăzută posibilitatea reținerii sumelor datorate proprietarului, dar acestea trebuie justificate. Sunt avute în vedere, între altele, cheltuieli pentru anumite reparații sau înlocuiri aflate în sarcina chiriașului, cheltuieli de întreținere care îi reveneau acestuia ori servicii de care a beneficiat și pe care nu le-a achitat.

Într-o situație concretă, contractul este esențial pentru a stabili ce obligații și-au asumat cele două părți și pentru ce poate fi utilizată garanția.

De exemplu, dacă la plecare există facturi sau alte obligații neachitate care, potrivit contractului, îi revin chiriașului, acestea pot intra în discuția privind regularizarea garanției. La fel se întâmplă dacă există deteriorări pentru care chiriașul răspunde și care necesită reparații.

Uzura normală nu trebuie confundată cu distrugerea locuinței

Unul dintre cele mai frecvente motive de conflict îl reprezintă starea apartamentului la predare.

O locuință folosită luni sau ani nu poate arăta neapărat exact ca în prima zi. Tocmai de aceea este importantă diferențierea dintre degradările produse prin folosirea obișnuită și pagubele provocate efectiv în timpul închirierii.

Pentru evitarea disputelor, proprietarul și chiriașul pot realiza un proces-verbal de predare-primire la începutul contractului, însoțit de fotografii și de inventarul bunurilor existente. La plecare, starea apartamentului poate fi comparată cu cea consemnată inițial.

Proprietarul trebuie să poată justifica sumele reținute

O garanție de 2.000 de lei nu înseamnă că proprietarul trebuie să păstreze automat toți cei 2.000 de lei dacă există o problemă minoră.

Reglementarea referitoare la depozitul de garanție prevede expres că sumele datorate proprietarului pot fi reținute sub rezerva justificării lor.

Astfel, dacă există costuri care trebuie acoperite din garanție, justificarea acestora este importantă. Dacă numai o parte din depozit este necesară pentru obligațiile rămase neachitate, diferența nu devine automat un câștig al proprietarului.

Garanția nu este automat ultima lună de chirie

O altă confuzie apare înainte de plecare. Un chiriaș poate considera că nu mai trebuie să achite ultima lună deoarece proprietarul are deja o sumă echivalentă drept garanție.

Cele două plăți au însă roluri diferite. Chiria reprezintă plata pentru folosirea locuinței, în timp ce garanția este constituită pentru îndeplinirea obligațiilor asumate.

Compensarea garanției cu ultima chirie ar trebui să rezulte din contract sau să fie acceptată de părți, nu presupusă unilateral de chiriaș.

Ce trebuie verificat înainte de predarea cheilor

Pentru recuperarea fără probleme a garanției, chiriașul ar trebui să păstreze contractul și dovezile plăților efectuate și să verifice eventualele facturi sau obligații rămase înainte de plecare.

Este utilă și consemnarea în scris a predării locuinței: data la care sunt returnate cheile, starea apartamentului, indexurile contoarelor și eventualele probleme constatate.

Contractul are o importanță majoră inclusiv după încetarea raportului de închiriere. ANAF are o procedură distinctă prin care poate fi declarată modificarea sau încetarea contractului de locațiune.

Ce faci dacă proprietarul refuză să restituie garanția

Dacă nu există datorii sau prejudicii care să justifice reținerea banilor, primul pas practic este solicitarea restituirii în scris și cererea unei explicații pentru orice sumă pe care proprietarul intenționează să o oprească.

Documentele devin importante dacă apare un conflict: contractul, dovada plății garanției, procesul-verbal de predare-primire, fotografiile locuinței, facturile și conversațiile dintre părți pot arăta ce obligații au fost asumate și în ce stare a fost predat imobilul.

În cazul în care părțile nu ajung la o înțelegere, recuperarea unei sume disputate poate ajunge să fie soluționată pe cale judiciară. Tocmai de aceea, pentru chiriaș și proprietar deopotrivă, o clauză clară privind garanția încă de la semnarea contractului poate evita multe dintre problemele de la finalul chiriei.