Aflată în uşor regres din cauza crizei financiare, piaţa imobiliară se pregăteşte să primească o nouă lovitură din 6 octombrie: creditele ipotecare vor intra pentru o vreme în blocaj.
Odată cu intrarea în vigoare a noilor norme de creditare, la începutul lunii octombrie, oferta băncilor către populaţie va fi radical schimbată. În plus, nu vom mai avea aceleaşi produse standardizate la toate băncile. „BNR va aproba viitoarele norme de împrumut trimise de băncile comerciale şi în funcţie de gradul de risc, de lichidităţile şi de portofoliul de clienţi ai instituţiei care solicită aprobarea normelor“, spune Anca Bidian, director general Kiwi Finance.
În matricea viitoarelor credite, formulată de banca centrală şi pe care băncile comerciale trebuie să o respecte, la stabilirea sumei maxime acordate ca împrumut se va lua în calcul o variaţie a dobånzii din ultimele 18 luni de cel mult 2% (n.r.- în condiţiile în care la unele bănci, variaţia a fost de 4% sau chiar 5%), o depreciere de 15% a leului faţă de euro şi una de 25% faţă de alte valute.
În acest context, o familie cu aceleaşi venituri, de 1.500 de euro, spre exemplu, ar putea să constate că la o anumită bancă poate împrumuta o sumă cu 40% mai mică faţă de nivelul actual, pe cånd la o altă bancă reducerea nu depăşeşte 10%. Bineînţeles, diferenţierile vor fi vizibile şi pe valutele de împrumut. Din cauza faptului că la creditul în lei nu se ia în calcul decåt variabila de dobåndă, suma maximă va fi afectată cu doar 5%-10%.
Împrumuturi mai mici
Prin noile norme, BNR a dorit o reducere a sumelor în valută cu care se poate împrumuta populaţia. Totuşi, o simulare făcută de Kiwi Finance arată că împrumutul în dolari şi franci elveţieni va avea o variaţie foarte mică faţă de stadiul actual. Astfel, creditele în dolari (parcticate de foarte puţine bănci acum: BCR şi Volksbank) redevin atractive. În cazul acestora, suma maximă va scădea cu numai 10%-12% faţă de nivelul care poate fi accesat în prezent. În cazul creditelor în franci elveţieni, unde solicitarea BNR este de a se aplica o depreciere de 25%, suma maximă împrumutată scade cu 40% faţă de nivelul actual. Creditele în franci rămån totuşi cele mai accesibile. Simulările arată că, după intrarea în vigoare a noilor norme, cea mai mare sumă pe care o poate împrumuta o familie cu venituri de 1.500 de euro se poate obţine contractånd tot un credit în franci elveţieni.
Cel mai afectat dintre toate va rămåne însă creditul în euro. Ca urmare a imposibilităţii de a mai utiliza dobånzile fixe care conduceau la majorarea gradului de îndatorare, băncile vor folosi dobånzi variabile (mult mai mari decåt cele aplicabile creditului în franci elveţieni). Dobånda fixă nu va mai putea fi utilizată decåt ca instrument de marketing.
Analizånd toate aceste aspecte, se ajunge la o concluzie paradoxală: deşi şi-a dorit să descurajeze creditul de consum, BNR va pune de fapt piedici creditului ipotecar, aflat oricum în declin. «Normele BNR vor conduce la o scădere a numărului de credite. Odată cu scăderea acestora, este de aşteptat să scadă şi preţurile locuinţelor. Dar ieftinirea acestora va fi de fapt o veste bună: mai mulţi tineri vor putea să-şi cumpere o casă. Piaţa imobiliară se va normaliza şi nu vom mai avea creşteri anuale de preţuri de 20%-30%“, spune Albert Roggemans, director general al ING Retail Banking. De aceeaşi părere este şi Anca Bidian, care spune că preţurile caselor trebuie să fie convergente cu salariile romånilor, adică cererea să îşi găsească un corespondent în ofertă. Există însă şi analişti care susţin că, pe termen mediu, după unul-doi ani, piaţa imobiliară îşi va relua creşterea, pentru a ajunge la nivelul preţurilor din UE.
«Cel mai afectat va fi creditul în euro. Francul elveţian va permite accesarea unei sume mai mari decåt dacă împrumutul ar fi făcut în euro sau lei, după aplicarea normelor.»
Anca Bidian, director general Kiwi Finance
10-40% este procentajul cu care vor scădea sumele maxime pe care romånii le vor putea împrumuta, în funcţie de bancă şi de valuta creditului, după aplicarea noilor norme BNR
