Piaţa rezidenţială din Bucureşti numără, în acest moment, circa 9.000 de apartamente noi, scoase la vânzare. Consultanţii imobiliari vorbesc despre o supraofertă, însă dezvoltatorii speră că stocul existent va fi epuizat înainte de apariţia unei noi generaţii de proiecte.
Dintr-un calcul optimist, reiese că proprietarii acestor locuinţe trebuie să aştepte circa şapte ani să îşi lichideze stocurile vechi, într-un ritm de vânzare de circa trei-patru unităţi pe zi, în condiţiile în care vânzarea a zece apartamente pe lună este un eveniment. Din statisticile prezentate de Colliers International, reiese faptul că rata anuală de absorbţie a noilor apartamente este de 1.300 – 1.400 de unităţi, cea în absenţa investitorilor care, până în 2008, reprezentau principalii cumpărători de locuinţe noi. „În acest moment, pe piaţă este supraofertă. Cele 9.000 de apartamente disponibile la vânzare nu vor fi atât de uşor absorbite de piaţă, pentru că multe au probleme de locaţie sau de calitate“, a declarat Ştefania Baldovinescu, manager consulting division în cadrul Colliers.
Statisticile companiei se bazează pe 35 de proiecte din Bucureşti, cu peste 200 de unităţi, care însumează 9.000 de apartamente, finalizate sau cu livrare în acest an. Stocul nu cuprinde proiectele amânate sau oprite din cauza crizei. Ce se va întâmpla în această situaţie cu stocul vechi, odată cu apariţia unor proiecte noi, ce vor beneficia de reduceri substanţiale de preţ atât la teren, cât şi la construcţie? „Dezvoltatorul este prins ca într-o foarfecă. În fiecare zi costurile cresc, pentru că proiectul trebuie întreţinut şi dobânzile la bancă plătite, iar valoarea lui scade. Cei care au acum preţuri de 1.200 euro/mp o să vândă la 800-900 de euro, şi pentru fiecare metru pătrat o să piardă câte 200 de euro, la care se adaugă costurile financiare. Stocul este totuşi mic, şi până vor apărea alte proiecte noi, mai ieftine, majoritatea vor fi vândute. Cei care nu îşi ajustează preţurile la puterea de cumpărare vor mai marca pierderi sau vor falimenta. Dar cred că o să rămână nevândute doar proiectele proaste“, a comentat Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.
Fără apartamente pe hârtie
De cealaltă parte, dezvoltatorii îşi bazează calculele de lichidare a stocurilor pe faptul că românii nu mai sunt dispuşi să achiziţioneze apartamente aflate în faza de proiect. Asta după ce mulţi cumpărători au ajuns la porţile tribunalului pentru a-şi recupera sumele plătite ca avans. Astfel, chiar dacă ar apărea investitori dispuşi să finanţeze proiecte noi, până la livrarea lor vor mai trece cel puţin doi ani. „Nu cred că în următorii doi ani vor apărea proiecte noi care să concureze cu cele aflate în acest moment pe piaţă, în condiţiile în care oamenii nu se mai uită la apartamente în fază de proiect. Cred că vom asista la o ofertă scăzută în viitorul apropiat. Acum, suntem la începutul revenirii pieţei şi, probabil de anul viitor, va apărea o nouă generaţie de apartamente, care să fie construite la costuri reduse, însă ele vor fi finalizate abia în 2013. Până atunci, stocul vechi se va epuiza“, consideră Alejandro Solano, director general al Hercesa România, companie care dezvoltă ansamblul rezidenţial Vivenda, din Titan. El estimează că, în ritmul actual de vânzări, va reuşi să lichideze stocul din Titan într-un an şi jumătate.
Cine finanţează proiectele noi?
Un alt element care va întârzia apariţia de proiecte noi este lipsa finanţării. Din moment ce băncile îşi bazează activitatea imobiliară din ultima perioadă în principal pe credite garantate de stat, dezvoltatorii nu văd, prea curând, o întoarcere spre sectorul finanţărilor pentru investiţii. „Nu o să apară aceste proiecte noi dintr-un motiv simplu: nu se găseşte finanţare. Chiar dacă preţul de construcţie a coborât, finanţarea e greu de găsit. Când băncile se vor întoarce către piaţă, se vor concentra, în primul rând, asupra ipotecilor la apartamente existente şi mai apoi spre finanţarea de proiecte noi. Acest lucru nu se va întâmpla mai devreme de doi ani“, explică Shimon Galon, CEO al Globe Trade Centre (GTC) România, dezvoltator care mai are circa 400 de apartamente la vânzare. El estimează stocul real de locuinţe puse pe piaţă la doar 3.000 de unităţi şi spune că apartamentele cu preţuri cuprinse între 60.000 şi 90.000 euro se vând chiar bine. „Pot spune că noi vindem într-un ritm de zece apartamente pe lună şi mai avem pe piaţă circa 400 de unităţi. Până când o să apară noile proiecte, majoritatea vor fi vândute.
Cine va rămâne cu apartamentele în mână trebuie să se gândească foarte bine dacă va menţine preţurile la acelaşi nivel, riscând să nu vândă nimic, sau va accepta reducerea lor“, subliniază Galon. GTC România pregăteşte un nou proiect bazat pe ideea că „piaţa s-a schimbat“, cu preţuri cuprinse între 60.000 şi 80.000 euro, dar îl va începe numai când va aduna un număr consistent de precontracte. „Dacă marfa e bună, se vor vinde şi off-plan (din fază de proiect n.red.). Acum, lumea nu se uită la off-plan, pentru că sunt proiecte construite la preţuri similare cu alte capitale europene şi se întreabă de ce şi-ar cumpăra aici când ar putea să-şi ia acelaşi apartament în altă parte“, conchide Shimon Galon.
Dezvoltatorul este prins într-o foarfecă. În fiecare zi costurile cresc, pentru că proiectul trebuie întreţinut, dobânzile la bancă plătite, iar valoarea lui scade.
Adrian Crivii, director general, Darian
