La inceputul anilor 90, se inchiria orice tip de cladire de birouri modernizata, care avea gresie la baie si mocheta in spatiile de lucru. Cererea mare de pe piata, venita in principal din partea unor companii straine, a oferit la acea data un profit important proprietarilor si administratorilor acestor cladiri. Au fost investitii de milioane de dolari care s-au recuperat in doi-trei ani de functionare. Rata medie de capitalizare se situa in jur de 22-23% pe an. Constructorii ar fi putut atunci construi pe stoc, daca ar fi avut bani, pentru ca ar fi gasit chiriasi oricand.
Dar piata a evoluat in timp, investitorii si constructorii au realizat din ce in ce mai multe cladiri noi de birouri, tot mai mari si tot mai bine echipate. Oferta fiind din ce in ce mai mare, chiriile au scazut, rata de ocupare la fel, iar drept consecinta, rata de capitalizare a inceput la randul ei sa scada.
Clientii au inceput sa fie pretentiosi. Daca la sfarsitul anilor 90 o cladire nou construita in Bucuresti se umplea in cele din urma, chiar daca ar fi stat un an pe piata, astazi ea risca sa ramana goala sau aproape goala mai multi ani. Succesul investitorului depinde de firma care administreaza proiectul si de strategia acesteia.
„Chiar daca in prezent asistam la o reducere a randamentelor investitiilor in imobile de birouri de la niveluri de 25-30%, la niveluri de 15-20%, consideram ca investitiile in acest segment vor cunoaste un trend ascendent pana cel putin la atingerea unui nivel de circa 300.000 mp de spatii de birouri clasa A, fata de circa 200.000 mp, existenti in prezent”, afirma Adrian Sandu, director marketing dezvoltare al Online Trading, o firma care se ocupa numai cu administrarea de proiecte de dezvoltare imobiliara. Exemplul Online este sugestiv privind evolutia pietei de birouri, firma administrand trei proiecte care, la distante de trei ani, reflecta etape diferite si respectiv solutii diferite de abordare.
Primul proiect a fost cel care a adus cel mai mare profit: in 2000 Online a dat in folosinta un imobil nou de birouri, Atlantic Business Center, cu o suprafata de 2.600 mp, si i-a gasit foarte repede chiriasi pe piata, gradul de ocupare fiind de 100%. Cel de-al doilea proiect a prins vremuri mai aspre: la inceputul acestui an Online a inaugurat cel de-al doilea imobil nou, Atlantis, tot de clasa A, cu o suprafata mai mare, de circa 3.500 mp, al carui proces de inchiriere se dovedeste a fi mai greoi, gradul de ocupare fiind in acest moment de 70%. Ca urmare, la cel de-al treilea proiect se va lucra intr-un alt sistem: mai intai vor fi gasiti viitorii chiriasi, se vor semna contracte de preinchiriere, si apoi se va trece la executia lucrarilor. In acest moment exista un teren intre Arcul de Triumf si Piata Charles de Gaulle, un proiect – imobilul va avea sase etaje, cu un parking subteran si cu o dubla destinatie: o parte a spatiilor vor fi birouri de inchiriat, iar restul apartamente de lux. Adrian Sandu ne explica in ce consta strategia actuala: „Acest imobil va incorpora inca din faza de proiect toate cerintele viitorilor chiriasi in materie de dotari de spatii de birouri, Internet prin fibra optica, conectare pentru transmisii de voce si date etc. Aceasta situatie va conduce la economii importante in costurile finale ale investitiei, deoarece asa-zisele modificari de compartimentare si retele nu vor mai fi necesare. Inainte de a incepe lucrarile de constructie vom parafa contracte de preinchiriere/inchiriere pentru minimum 50% din suprafata construita a imobilului”.
Negocierea cu potentialii chiriasi va avea in vedere inchirierea la un tarif lunar de 19-20 USD/mp, la care se adauga taxa de servicii de trei USD/mp/luna. Dupa parcurgerea acestei etape se propune un termen de sase luni pentru definitivarea proiectului, si apoi un an
pentru executia lucrarilor de constructie.
Dupa cum se vede, acum este rentabil sa construiesti „la comanda”, dupa cerintele clientilor. Iar riscurile sunt mai mici.
Piata spatiilor de birouri
Rata anuala de capitalizare: 12-15%, in mod exceptional 20%
Durata amortizarii investitiei: 8-9 ani
Chiriile medii de piata: 15-16 USD/mp/luna spatii de clasa B si 19-22 USD/mp/luna spatii de clasa A
Tendinte: cele mai eficiente sunt cladirile foarte mari, care au peste 10.000 mp, cu finisaje si echipamente de ultima generatie. Ideal este ca inainte de inceperea lucrarilor de constructie la viitoarea cladire sa fie incheiate contracte de preinchiriere pentru cel putin jumatate din spatiile disponibile.

Piata spatiilor industriale

Rata anuala de capitalizare: 7%
Durata amortizarii investitiei: 10-15 ani
Chiriile medii de piata: 4,5-7 USD/mp/luna spatii de clasa A si 1,5-4 USD/mp/luna spatii de clasa B, C si D
Tendinte: anul trecut chiriile
au scazut cu 10-15%, si acest trend
se va resimti si in acest an, din cauza cresterii constante a ofertei
de spatii noi, ultramoderne.
Tot o crestere a ofertei se va resimti
si pe segmentul spatiilor industriale vechi, reamenajate.

Piata spatiilor comerciale

Rata anuala de capitalizare: 20%
Durata amortizarii investitiei: 5 ani
Chiriile medii de piata: 15-100 USD/mp/luna spatii stradale, pe artere de lux;
30-120 USD/mp/luna in centre
comerciale modernizate; 7-20 USD/mp/luna supermarketuri; 7-35 USD/mp/luna
hypermarket
Tendinte: piata este la inceput de drum
si exista o oferta saraca, in comparatie
cu cererea. Pe viitor oferta va creste,
dar chiriile se vor mentine, fiind de asteptat ca numarul clientilor sa fie mai mare.

PIata caselor de lux
Rata anuala de capitalizare: 12-15%
Durata amortizarii investitiei: 7-8 ani
Chiriile de piata: intre 2.500 USD/luna si 5.000 USD/luna, in functie de marimea vilei, dotari, amplasament
Tendinte: Anul trecut chiriile la casele de lux au scazut cu 10-15%. Pentru acest an
piata rezidentiala nu se anunta agitata,
fiind un an in care chiriile se vor stabiliza, iar oferta va creste o data cu cererea. Totusi, pe termen lung chiriile vor scadea, fiind prea mari compartiv cu pietele
rezidentiale din tarile vecine.