Un nou trend prinde contur pe piata imobiliara romaneasca. Daca pana anul trecut cladirile de birouri erau inchiriate cu mult inainte de a fi terminate, acum acestea incep sa fie vandute inca din faza de executie.
Nici nu s-a ridicat bine primul etaj al primelor doua cladiri din ansamblul de patru imobile de birouri Victoria Park din Baneasa, ca dezvoltatorul proiectului, compania austriaca Liebrecht & Wood, le-a si scos la vanzare. Cu cateva saptamani in urma, Colliers International, agentul imobiliar exclusiv al proiectului, a invitat la o discutie mai multe fonduri de investitii si cativa investitori strategici. “Suntem in prezent in negocieri cu mai multe companii pentru vanzarea Victoria Park, dar nu s-a stabilit castigatorul”, a declarat Horia Moldovan, broker in cadrul departamentului Birouri la Colliers. Contactat de Capital, Johan Rogiers, directorul general al Liebrecht & Wood Romania, a refuzat sa comenteze pe marginea vanzarii, limitandu-se sa precizeze ca “suntem developeri si, in mod evident, urmarim sa vindem la un moment dat”.
Faptul ca un dezvoltator incearca sa vanda un proiect inainte de a-l finaliza este inceputul unei tendinte care va fi intalnita tot mai des pe piata imobiliara romaneasca. Dar de ce sa cumpere cineva o cladire si sa astepte cateva luni finalizarea ei? “Chiar daca nu sunt finalizate, aceste cladiri sunt practic aproape inchise din punctul de vedere al contractelor de inchiriere”, explica Moldovan de la Colliers. “Datorita nivelului foarte ridicat de preinchiriere al cladirilor de biruri din Bucuresti, vanzarea acestora inainte de a fi gata va deveni o tendinta”, adauga Moldovan. Potrivit acestuia, in prezent, peste 60% din suprafata de 20.000 de metri patrati a celor patru cladiri ale Victoria Park este deja preinchiriata, iar printre cei mai importanti viitori chiriasi se numara companiile KPMG, Lek si Zentiva. “Suntem in discutii foarte avansate pentru preinchirierea a altor 5.000 de metri patrati, si este foarte posibil ca si restul de 5.000 de metri patrati sa-si gaseasca clienti pana in toamna. Chiria va fi cuprinsa intre 14 si 16 euro metrul patrat pe luna”, mai spune reprezentantul Colliers.
Lucrarile de constructie la ansamblul de birouri din Baneasa au inceput in luna martie a acestui an. Primele doua cladiri vor fi date in folosinta in decembrie, urmand ca celelalte doua sa fie finalizate in vara anului viitor. Potrivit mai multor surse de pe piata imobiliara, investitia Liebrecht & Wood in acest proiect a fost de circa 25 de milioane de euro, iar valoarea de vanzare ar urma sa depaseasca 40 de milioane de euro. “La intalnirea cu Colliers, negocierile au plecat de la un yield de 7,25”, spune stefan Gheorghiu, directorul Europolis Romania. Un yield, adica un randament de 7,25%, reprezinta rata anuala a profitului obtinut de catre proprietar din chirii. Adica, investitia va fi recuperata, cu acest yield, in circa 13 ani. Calculand chiria anuala la o medie de 15 euro pe luna, inmultita cu suprafata totala inchiriabila (20.000 mp) si cu numarul de ani in care se recupereaza investitia din chirii, rezulta o valoare de pornire a negocierilor pentru vanzarea Victoria Park de peste 46 de milioane de euro. Ceea ce confirma valorile vehiculate pe piata. “Ei vand acum pentru ca fie au nevoie de bani, fie vor sa speculeze momentul favorabil de pe piata, cand are loc o adevarata batalie pentru tot ce inseamna cladire de birouri”, comenteaza stefan Gheorghiu, care sustine ca Europolis s-a retras din cursa pentru cumpararea Victoria Park. La o valoare a vanzarii apropiata de estimari, complexul de cladiri de birouri dezvoltat de Liebrect & Wood s-ar clasa in primele cinci tranzactii pe acest segment al pietei imobiliare romanesti. Pana in prezent, recordul este detinut de consortiul de companii condus de dezvoltatorul Avrig 35, care a vandut cladirea de birouri Charles de Gaulle Plaza din Bucuresti cu peste 80 de milioane de euro, fondului de investitii Accesion Fund.
Astfel de tranzactii vor mai avea loc, pentru ca interesul companiilor straine pentru piata imobiliara romaneasca, pe care mai este inca mult loc, este foarte ridicat. La sfarsitul anului trecut, piata spatiilor de birouri de clasa A din Bucuresti oferea o suprafata neta de circa 250.000 de metri patrati. Prin comparatie, Praga are spatii de birouri care insumeaza un milion de metri patrati, Budapesta – peste 1,2 milioane, iar Varsovia – 2,5 milioane.
Peste 40 de milioane de euro
La aceasta valoare se estimeaza ca se va ridica tranzactia prin care ansamblul Victoria Park isi va schimba proprietarul
