Ținând cont de informațiile extrem de subțiri transmise, în general, din partea sectorului cooperatist, să începem cu câteva lămuriri: majoritatea cooperativelor sunt afiliate astăzi la una din cele două mari uniuni de profil: Centrocoop (Uniunea Naţională a Cooperaţiei de Consum) şi UCECOM (Uniunea Naţională a Cooperaţiei Meşteşugăreşti). Centrocoop are organizaţii la nivelul fiecărui judeţ, la care sunt afiliate mai mult de 1.000 de cooperative de consum. De cealaltă parte, din UECOM fac parte 486 de cooperative meşteşugăreşti (SCM-uri), din cele peste 900 înregistrate oficial la nivelul ţării.

Practic, fiecare din aceste cooperative a moştenit de la regimul comunist cel puţin o clădire şi terenul adiacent, în unele cazuri fiind vorba de reţele întregi de spaţii comerciale sau ateliere, uneori situate în zone foarte bine cotate. Asta a făcut ca patrimoniul imobiliar al cooperaţiei să devină, începând cu 1990, o ţintă extrem de tentantă pentru afaceriştii din interiorul sau din exteriorul sistemului. Potrivit unui raport realizat în 2005 de o comisie de cenzori din interiorul cooperaţiei, la căderea comunismului suprafaţa comercială utilă deţinută de societăţile cooperative era de aproape 3,9 milioane de metri pătraţi. În 2001, ea ajunsese la 2,7 milioane de metri pătraţi, pentru ca doar câţiva ani mai târziu, în 2004, să scadă până la circa 1,85 milioane de metri pătraţi. În unele cazuri, reducerea patrimoniului se explică prin retrocedări, dar de cele mai multe ori, a fost vorba de vânzări. Ținând cont de boom-ul imobiliar apărut ulterior raportului amintit, vânzările au continuat, fără doar și poate, şi după această dată.
Din păcate, calcularea actualului patrimoniu al cooperativelor este o sarcină imposibilă, cât timp aceste date nu sunt făcute publice. De pildă, la solicitarea transmisă de Capital către UCECOM, răspunsul a fost că „în ceea ce privește analiza activelor imobiliare ale cooperativelor din România, menționăm că astfel de acțiuni s-au mai întreprins anterior, majoritatea având, însă, un substrat politic și aproape de fiecare dată, scopul de a ataca patrimoniul cooperatist, și nu de a sprijini acest sector. UCECOM nu dispune de o situație a terenurilor acordate în folosința membrilor săi asociați și nu suntem în măsură nici să furnizăm un astfel de document, nici să estimăm suprafața respectivă“.

Fără niciun fel de rea intenție, menționăm că lipsa unor statistici pe această temă nu este justificată, cât timp activele imobiliare reprezintă principala sursă de venituri ale cooperativelor: potrivit unui raport publicat anul trecut de Institutul de Economie Socială (IES), doar 10% din totalul veniturilor realizate de SCM-uri provin din vânzarea produselor. În cea mai mare parte, restul sumelor sunt realizate din închirierea și vânzarea de spații, cu precizarea că toate imobilele deținute de SCM-uri sunt situate în mediul urban. Și în cazul cooperativelor de consum, circa 40% din spațiile de depozitare deținute de acestea, majoritatea în mediul rural, sunt închiriate unor terți.
În același timp, dreptul de exploatare a terenurilor puse la dispoziție de stat a fost considerat, nu o dată, un avantaj neconcurențial în mediul de afaceri, cu atât mai mult, cu cât sistemul cooperatist nu angajează decât 0,3% din forța de muncă activă din România.

Și sediul Centrocoop a fost vândut

Problema nu este că imobilele cooperaţiei îşi schimbă proprietarii, ci modul în care au loc unele tranzacţii şi sumele obţinute, care de multe ori sunt mult sub valoarea de piaţă a clădirilor cu pricina. În 2006, presa locală a scris că şeful Federalcoop Iaşi a vândut 1.500 de metri pătraţi de teren şi câteva clădiri în zona Nicolina firmei deţinute chiar de fiica sa, pentru 90.000 de lei noi. Potrivit unor agenţi imobiliari, cooperaţia a încasat, în urma acestei afaceri, de cel puţin de două ori mai puţini bani decât ar fi trebuit.

Ba chiar şi sediul central al Centrocoop, situat în strada Brezoianu din Capitală (circa 1.500 de metri pătraţi de teren şi 3.000 de metri pătraţi construiţi pe cinci nivele) a fost înstrăinat în urmă cu ceva ani, contra sumei de un milion de euro. În ciuda tuturor tranzacţiilor mai mult sau mai puţin discutabile, încheiate în ultimele două decenii, patrimoniul cooperaţiei este încă impresionant.

42 de spații sub aceeași umbrelă

Cooperativele din cadrul Ucecom deţineau, la sfârşitul anului 2011, nu mai puţin de 2.689 de unităţi. La aceeaşi dată, valoarea totală a imobilizărilor corporale (clădiri, terenuri, mijloace de transport, utilaje şi alte active fixe) ale membrilor Ucecom era de 427 de milioane de lei – cu menţiunea că, de cele mai multe ori, evaluările contabile sunt realizate mult sub preţul real.

Cele mai bogate erau, la nivelul entităţilor judeţene, UOCCM Bucureşti (cu active fixe de 48 de milioane de lei), UJCM Cluj (cu 30 de milioane de lei) şi UJCM Prahova (cu 28 de milioane de lei), iar la cel al cooperativelor afiliate individual, Casa de Modă Venus (cu active estimate la șase milioane de lei), Tehnica Sticlei Bucureşti (3,6 milioane de lei) şi Prestarea Drobeta Turnu-Severin (trei milioane de lei). În acelaşi timp, în 2010, preşedintele Centrocoop, Ioan Crişan, dezvăluia într-un articol că instituţia pe care o conduce deţine numai în mediul rural peste 9.000 de spaţii comerciale.

Mai valoroase sunt, desigur, magazinele, atelierele sau fabricile deţinute de cooperaţie în oraşe, mai cu seamă în cele mari. Cooperativa Metalo-Casnica, de pildă, are în proprietate 42 de spaţii în Bucureşti, cooperativa Prestarea – 23 de spaţii, iar Prodcomcoop deţine 10.200 de metri pătraţi construiţi în Bulevardul Timişoara, tot în Capitală.

Şi unele unităţi de cazare sau restaurante situate în zone cu vad (Cetatea Neamțului, diverse stațiuni constănțene). Una dintre societățile arondate UCECOM, Hefaistos-CM, deține unități de cazare în patru din cele mai populare zone de cazare autohtone: Eforie Nord, Mamaia, Covasna şi Sovata.
Nu toate spaţiile deţinute de cooperaţie sunt, însă, valorificate. Destule din ele sunt părăsite şi se degradează pe zi ce trece. În 2009, de exemplu, presa scria că Iomcoop Sibiu a lăsat în paragină secţia de mobilă din Răşinari, care s-a transformat într-o adevărată groapă de gunoi.

Trăgând linie, vorbim așadar, de o miză imobiliară estimată la prima vedere de Capital la circa jumătate de miliard de euro (calculul este brut și ia în vedere exclusiv eventualitatea vânzării spațiilor, nu și închirierea lor), aflată, din vina neatenției autorităților, într-o zonă gri. După ani buni de tărăgănări, acum a apărut, în sfârșit, un proiect de lege coerent și, cine știe, benefic. Pentru cine, rămâne de văzut în următorii ani.

Numai pe Calea Victoriei, SCM Igiena are două spații (numerele 14 și 54), producătorul de încălțăminte Comart, la fel (nr. 12 și 101), casa Venus deține două imobile (nr. 21 și 122), iar Romartizana are spațiul cuprins între numerele 16 și 20. O bună parte din aceste imobile sunt închiriate, în condițiile în care prețul/mp este cuprins, în această zonă, între 55 și 65 de euro.   

Istoricul imobiliar tulbure al cooperativelor

„Odată cu Legea nr. 10/2001 privind situația unor imobile preluate abuziv în perioada comunistă, la art. 10 situația terenurilor pe care se află clădiri ale cooperației părea să se fi clarificat, în sensul că, în cazul în care terenurile erau acordate prin hotărâri ale Sfatului Popular, ale Consiliului de miniștri, decrete, legi, iar construcțiile realizate erau autorizate, statul era cel care trebuie să îi despăgubească pe foștii proprietari. Modificările aduse Legii nr. 10/2001 de către Legea nr. 247/2005 prevăd restituirea terenurilor foștilor proprietari indiferent de modul de realizare a construcțiilor. Multe dintre clădirile construite se află pe terenuri care au fost retrocedate vechilor proprietari sau multe clădiri, în care s-au investit bani în modernizare, au fost retrocedate.
Toate acestea au dus la apariția unui număr mare de procese pentru apărarea patrimoniului cooperației, ceea ce a slăbit din forța acestor structuri. Aceste litigii pentru proprietatea clădirilor sau terenurilor au dus la reducerea activității sau chiar la închiderea unora dintre cooperative. O parte din clădirile cooperativelor de consum au fost vândute foștilor proprietari ai terenurilor la sume mult subevaluate.

Faptul că s-au considerat prioritare alte legi privind proprietatea, a dus la situaţia în care cooperaţia a rămas cu bunurile pe un teren care, în cele mai multe cazuri, nu este al nostru (reprezentant cooperativă de consum). În consecinţă, cooperaţia a fost obligată să vândă la preţuri subevaluate majoritatea clădirilor aflate pe terenuri ce au fost retrocedate. Toate aceste litigii existente fac încă imposibilă accesarea de fonduri europene, deoarece cooperativa nu are cum să demonstreze că este proprietara imobilelor unde se vor derula activitățile proiectului. O altă problemă care derivă din existența litigiilor este impo­sibilitatea accesării de credite în lipsa oferirii de garanții imobiliare“.

Te-ar putea interesa și: