Evenimente Mica publicitate Abonamente Comunicate
CITEŞTE ŞI

Imobiliare

Culisele unei tranzacţii care a pus România pe harta marilor investitori

Autor: | | 0 Comentarii | 2105 Vizualizari

Vânzarea complexului hotelier Radisson din centrul Capitalei marchează nu doar cea mai mare tranzacţie imobiliară cu un singur activ realizată vreodată în Bucureşti, ci şi intrarea în România a unuia dintre cele mai mari fonduri americane. O piaţă dominată de investitori care acumulează proprietăţi cu scopul distribuirii de dividende are tot mai mare nevoie de astfel de jucători, spune brokerul care a reprezentat vânzătorul în această mega-tranzacţie.

Mulţi investitori mari ocolesc România din lipsa lichidităţii pieţei imobiliare locale. Prezenţa lor aici ar putea duce volumele de tranzacţii cu proprietăţi comerciale (birouri, malluri, depozite, hoteluri) mai aproape de pieţe precum Polonia sau Cehia, unde anual se rulează volume de 4-5 ori mai mari decât în România. Ieşirea din această situaţie nu este, însă, simplă. Pe de o parte, cei mai mari proprietari de clădiri comerciale sunt mulţumiţi de veniturile obţinute din chirii şi nu vând, iar pe de altă parte, puţinii investitori dornici de vânzare aşteaptă randamente comparabile cu cele din Polonia sau Cehia. Ruperea cercului vicios poate fi obţinută prin înmulţirea dezvoltatorilor imobiliari, de genul Skanska sau Portland Trust, care vând imediat ce construiesc o clădire, sau de fonduri de investiţii dispuse să seteze noi borne de preţ, care să impulsioneze proprietarii spre vânzare. Românii ar câştiga de pe urma unei pieţe imobiliare mai dinamice, pe lângă impozitele încasate din tranzacţii – o mină de aur pentru bugetul de stat, şi noi locuri de muncă în corporaţii, ce ajung în ţară pe filiera reţelelor de chiriaşi pe care aceste fonduri de investiţii le au la nivel internaţional.    

În acest context, apariţia unui jucător de talia Cerberus Capital Management, care administrează active de peste 30 mld. dolari, dă un nou suflu pieţei româneşti şi poate reprezenta un reper pentru alţi investitori de mărime comparabilă. La finalul anului trecut, fondul american, alături de partenerul său Revetas Capital, a cumpărat de la Elbit Imaging complexul Radisson într-o tranzacţie de 169,2 mil. euro, valoare care a dus la depăşirea recordului deţinut anterior de mallul Promenada din Bucureşti, care s-a vândut cu 148 mil. euro în 2014.

„Ambii au un profil diferit de cel al majorităţii investitorilor activi în ultima vreme în România. Peste un număr de ani, când vor fi crescut venitul proprietăţii, iar piaţa va fi într-un moment bun şi yield-urile (randamentele investiţionale n.red.) vor scădea, cred ca vor fi dispuşi să facă un «exit». Nu îi văd proprietarii hotelului şi peste 30 de ani. Cred că avem nevoie de mai mulţi investitori în piaţă cu acest tip de abordare“, subliniază Andrei Văcaru, director asociat în cadrul departamentului de Capital Markets al JLL România şi unul dintre membrii echipei care a reprezentat vânzătorul în această tranzacţie.

 

Istoricul vânzării

În primăvara anului trecut, după ce a curăţat puternic portofoliul subsidiarei sale Plaza Centers,  prin vânzarea majorităţii activelor deţinute în România, Elbit Imaging a decis să scoată pe piaţă şi cea mai valoroasă proprietate a sa: complexul Radisson, ultimul hotel pe care îl mai deţinea dintr-o reţea extinsă la nivel european. Birourile JLL din România şi Londra au primit mandat să găsească cumpărători. Faptul că în România nu se mai vânduse în trecut un hotel de asemenea anvergură, deţinut de investitori instituţionali (susţinuţi de fonduri de pensii sau firme de asigurări), a determinat brokerul să prezinte proprietatea unui număr mare de investitori din toată lumea. JLL a primit un rând de oferte din care a selectat doi-trei investitori cu care a intrat într-o rundă de negocieri în detaliu. Dacă Revetas era deja prezent pe piaţa locală din 2014, când a cumpărat centrul comercial Vitantis din Bucureşti – închis acum din cauza performanţelor slabe, Cerberus a mai avut pe masă oferte din România, dar nu făcuse încă pasul spre o achiziţie. Cele două fonduri au decis să se asocieze pentru achiziţia Radisson, într-o firmă în care Cerberus este acţionar majoritar, şi au intrat în etapa finală de negocieri cu Elbit Imaging.

Negocierile au plecat de la un preţ de 177,5 mil. euro, valoare anunţată de Elbit în august, şi s-au încheiat la 169,2 mil. euro în decembrie. În ambele variante de preţ, încasările nete ale proprietarului, după scăderea datoriilor şi a cheltuielilor cu tranzacţia, au fost estimate la circa 81 mil. euro. Diferenţa este dată de un credit de circa 80 mil. euro pe care Elbit Imaging îl avea la Raiffeisen Bank. Cumpărătorii şi-au finanţat achiziţia tot prin Raiffeisen Bank, printr-o restructurare a vechiului împrumut. În final, Elbit Imaging a rămas cu circa 69 mil. euro, după ce şi-a rambursat un alt credit deţinut la banca Hapoalim. Peste un milion de euro au câştigat şi o serie de români rămaşi în firmă încă de la privatizarea fostului hotel Bucureşti. În timp, Elbit Imaging şi-a crescut participaţia la 98,2% în firma Bucureşti Turism, prin care funcţionează complexul Radisson, însă restul era deţinut de un grup de persoane fizice. Tranzacţia s-a încheiat în circa nouă luni, timp care se înscrie într-o medie a pieţei, şi a reprezentat 18% din întregul volum de tranzacţii imobiliare al anului trecut. 

 

„Preţul obţinut a fost apropiat de preţul dorit de vânzător. Nouă luni e un timp bun pentru vânzarea de active mari. Au fost şi situaţii, cum a fost Promenada, care s-a vândut în circa şase luni, dar şi tranzacţii care au durat mai mult de un an“, spune Andrei Văcaru.

Una caldă, una rece

Dacă vânzarea Radisson a reprezentat intrarea pe piaţă a unui nou investitor de calibu, ea marchează şi un nou pas spre ieşirea din piaţă a Elbit Imaging. Compania mai deţine proiectul Casa Radio de pe cheiul Dâmboviţei, concesionat pe 49 de ani de la statul român în vederea realizării unui mega-proiect imobiliar. Investitorul spune că a plasat până acum circa 85 mil. euro aici, dar şantierul este de mult timp abandonat. Ambiţia companiei de a deveni cel mai mare proprietar de malluri din România s-a spulberat după ce Plaza Centers a trecut în 2013 şi 2014 printr-o proces de insolvenţă. Rând pe rând, compania a vândut cele şase terenuri cumpărate în România, lăsând în urmă pierderi de zeci de milioane de euro. A mai rămas cu un lot, parţial construit, în Miercurea Ciuc, dar şi acesta este la vânzare.

Compania a investit peste 300 mil. euro în şapte terenuri localizate în Iaşi, Timişoara, Slatina, Hunedoara, Târgu Mureş, Constanţa şi Miercurea Ciuc; în 75% din Casa Radio din Bucureşti, în clădirea de birouri Palazzo Ducale şi complexul Radisson.

 

Imperiul Elbit Imaging, extins cu Plaza Centers, a fost fondat de miliardarul israelian Mordechay Zisser. În timpul crizei, compania s-a zdruncinat din temelii, iar Zisser a pierdut în 2013 controlul grupului. El a fost nevoit să ajungă la un acord cu creditorii săi pentru datorii de peste 520 mil. euro, cea mai mare soluţionare a unei datorii din istoria Israelului, după cum nota presa israeliană la acea dată. În urma acestei înţelegeri, Mordechay Zisser şi-a pierdut pachetul de control în cadrul Elbit Imaging. În vara lui 2016, magnatul a murit răpus de cancer la vârsta de 60 de ani. Firma sa a rămas în mâna a două fonduri americane: York Capital şi Davidson Kempner, care deţin o treime din acţiuni.

Traseul banilor

 

Singura tranzacţia încheiată anul trecut, care a depăşit valoarea Radisson, a fost vânzarea a jumătate din pachetul de acţiuni deţinut de Iulian Dascălu în cele patru malluri Iulius şi în clădirile de birouri adiacente lor. Sud-africanii de la Atterbury Europe, aflaţi la prima achiziţie în România, au plătit circa 200 mil. euro pentru această participaţie, potrivit estimării companiei de consultanţă Cushman & Wakefield Echinox. Împreună, cele două contracte au contribuit cu circa 37% la volumul tranzacţiilor încheiate anul trecut, care s-a apropiat de un miliard de euro, potrivit calculelor JLL România. Volumul de tranzacţii cu proprietăţi comerciale de anul trecut este cu circa 10% mai mare decât în 2016. Numărul tranzacţiilor a crescut în 2017, iar mărimea medie a acestora s-a situat la circa 28,5 mil. euro, conform brokerilor JLL. Bucureştiul a acaparat circa 36% din volumul total al investiţiilor, în scădere faţă de ponderea din anul anterior, ceea ce indică o îmbunătăţire a lichidităţii în marile oraşe din ţară. Piaţa a fost dominată de tranzacţiile pe sectorul de retail (43%), urmat de industrial (22%), birouri (17%) şi hoteluri (18%). Anul trecut, cei mai mulţi bani direcţionaţi spre piaţa imobiliară locală au provenit din Africa de Sud (22%), urmată de Statele Unite ale Americii (17%), China şi Belgia, câte 10% fiecare.

Pentru acest an, Andrei Văcaru se aşteaptă ca volumul investiţional să depăşească un miliard de euro, pe baza tranzacţiilor aflate acum în diferite stadii de negociere şi care depăşesc 500 mil. euro. „Nu sunt foarte multe proprietăţi la vânzare, dar mai sunt mandate mari în acest moment care ar putea depăşi 100 mil. euro, fiecare. Unele sunt în faze incipiente, altele avansate“, adaugă Văcaru.

Printre proprietăţile mari aflate la vânzare se numără portofoliul de clădiri de birouri al NEPI Rockcastle, complexul Hermes Business Campus din Pipera, clădirea America House din piaţa Victoriei şi centrul comercial Promenada din Târgu Mureş, ultimele două foarte aproape de vânzare.

Consultantul JLL spune că, pe  viitor, fondurile americane o să fie tot mai prezente în România. Acestea vor fi completate de investitorii din Africa de Sud, cei din vestul Europei (gen Catinvest şi Mitiska), de grupuri din Polonia, Cehia şi Ungaria, precum PPF Real Estate, CTP şi Globe Trade Centre; dar şi de investitori din Orientul Mijlociu.

Mulţi investitori au ocolit România din lipsa lichidităţii, neavând certitudinea că vor găsi un compărător atunci când vor vrea să vândă. Cei care au cumpărat sunt investitori pe termen foarte lung. Ei distribuie dividende către acţionari şi planul lor nu implică vânzarea.

Andrei Văcaru, director asociat în departamentul Capital Markets al JLL România

Capital - Comenteaza
Capital - Twitter
Printeaza

Alte articole

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

EVZ

Doctorul Zilei

Animal Zoo

EVZ Monden

Ziare.com

DCNews

Stirile Kanal D

AutoBild

Economica.net

Agrointeligenta

StiriDiaspora.ro

Capital - Articole similare

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

LASA UN COMENTARIU

Caractere ramase: 1000

NOTA: Va rugam sa comentati la obiect, legat de continutul prezentat in material. Orice deviere in afara subiectului, folosirea de cuvinte obscene, atacuri la persoana autorului (autorilor) materialului, afisarea de anunturi publicitare, precum si jigniri, trivialitati, injurii aduse celorlalti cititori care au scris un comentariu se va sanctiona prin cenzurarea partiala a comentariului, stergerea integrala sau chiar interzicerea dreptului de a posta, prin blocarea IP-ului folosit. Site-ul Capital.ro nu raspunde pentru opiniile postate in rubrica de comentarii, responsabilitatea formularii acestora revine integral autorului comentariului.