Evenimente Mica publicitate Abonamente
CITEŞTE ŞI

Imobiliare

Sfârşitul locuinţelor accesibile

Autor: | | 2 Comentarii

Românii s-au putut bucura în ultimii trei ani de cel mai mare grad de accesibilitate al locuinţelor din istoria capitalistă a ţării. Creşterea uşoară a preţurilor din acest an a făcut locuinţele mai puţin accesibile, dar încă atractive. În anii 2008 şi 1992, accesul românilor la locuinţe a fost cel mai dificil.

Astăzi, un bucureştean cu venituri medii şi-ar putea cumpăra un apartament vechi cu trei camere, în suprafaţă de 65 de metri pătraţi, în 8,6 ani dacă şi-ar economisi toate câştigurile lunare. Creşterea preţurilor din ultimul an, de circa 5% pentru acest tip de locuinţă, a atenuat efectul majorării cu peste 8% a salariului mediu net din Capitală. Anul trecut, aceeaşi persoană ar fi putut cumpăra apartamentul cu trei camere din 102 salarii medii, adică în 8,5 ani. Totuşi, în retrospectivă, singura perioadă în care locuinţele au fost mai accesibile decât acum au fost primii doi ani de capitalism, când a avut loc împroprietărirea românilor.

Spre exemplu, în 1990, Întreprinderea pentru Construirea şi Vânzarea Locuinţelor vindea un apartament cu trei camere din cartierul Titan la un preţ de 108.000 lei, echivalentul a 3.600 de dolari. Practic, cu un salariu mediu, care era de 113 dolari, un bucureştean îşi putea cumpăra locuinţa în 2,7 ani. În 1991, impactul inflaţiei a făcut ca, pentru a achiziţiona acelaşi apartament, un bucureştean cu venituri medii să fie nevoit să economisească salariile pe 3,1 ani. Lucrurile s-au schimbat radical în 1992, când rata inflaţiei a crescut cu 210%, iar primele tranzacţii de pe piaţa liberă au condus la majorarea preţurilor la circa 250 de dolari/mp. În acel an, un bucureştean, al cărui salariu mediu ajunsese la 67 de dolari, trebuia să îşi ecomisească veniturile de pe 20,2 ani pentru a ajunge să cumpere un apartament tranzacţionat la circa 16.000 de dolari.

Doar criza financiară din 2008 a mai replicat această situaţie. Atunci, un bucureştean care câştiga salariul mediu de 719 dolari trebuia să îşi pună de o parte veniturile timp de 20,5 ani pentru a dobândi un apartament cu trei camere, al cărui preţ depăşea 175.000 de dolari. Prăbuşirea preţurilor, care a urmat acestei perioade, a făcut ca gradul de accesibilitate al unei locuinţe în anii 2011-2012 să fie similar cu cel de la începutul anilor 2000.

 

Perspective sumbre

Întorcându-ne în prezent, scumpirea materialelor de construcţie, apărută pe fondul scumpirii carburanţilor şi al deprecierii leului, anticipează creşterea preţurilor pentru locuinţele noi, iar proprietarii de apartamente vechi urmează aceeaşi tendinţă. Valoarea de piaţă pe metru pătrat a apartamentelor în bloc din marile oraşe a crescut cu 4,1% în trimestrul al doilea al acestui an, comparativ cu cea din primele trei luni din 2017, conform indicelui imobiliar realizat de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR).

În acest context, accesul la locuinţă se va îngreuna. Brokerii specializaţi pe rezidenţial estimează că, anul viitor, preţul locuinţelor va creşte cu cel puţin 5%. O astfel de majorare, în contextul unei stagnări a salariilor, ar duce gradul de accesibilitate al locuinţelor la nivelul anului 2014, când un bucureştean cu venituri medii avea nevoie de nouă ani pentru a intra în posesia unui apartament cu trei camere.

Un alt factor care restricţionează accesul la locuinţă este costul finanţării. Dacă astăzi, o familie formată din două persoane care câştigă salariul mediu în Bucureşti trebuie să aloce aproape un sfert din venituri pentru plata unei rate la achiziţia unui apartament în valoare de 60.000 de euro, o nouă dublare a dobânzii ROBOR cu scadenţă la trei luni va creşte gradul de îndatorare la 30%.

Pericolul ratelor

Fluctuaţia puternică a acestui indicator a cauzat deja creşterea ratelor lunare cu peste 100 de lei pentru cei aproximativ 200.000 de români care beneficiază în prezent de credite Prima Casă. Viitorul acestora este, în continuare, incert. Revista Capital a calculat efectele majorării abrupte a dobânzilor din ultimele luni luând ca reper un împrumut Prima Casă pe 30 de ani în valoare de 262.200 de lei (echivalentul a 57.000 de euro), valoarea maximă admisă pentru achiziţia de apartamente vechi.

Românii care au ghinionul ca zilele acestea să aştepte actualizarea dobânzii trebuie să ştie că, în ultimele trei luni, indicatorul ROBOR s-a majorat cu 146%. Asta înseamnă un plus de circa 180 de lei la rata lunară.

 

Diferenţa dintre o rată lunară constituită pe baza unui ROBOR de 2,19% şi una care are ca bază valoarea minimă, de 0,68%, atinsă de acest indicator în octombrie anul trecut, este de peste 220 de lei. O dublare a nivelului actual al dobânzii interbancare, presupune un efort suplimentar de circa 350 de lei la rata lunară, faţă de situaţia actuală.

Calculele sunt valabile dacă debitorul se află în prima etapă de plată a împrumutului, când dobânda cântăreşte cel mai mult în rata lunară şi este valabil pentru toţi beneficiarii Prima Casă, deoarece creditele lor în lei au o vechime de numai patru ani.

Dezvoltare haotică

 

Nevoia de noi spaţii locative este incontestabilă, dovadă stă şi numărul mare de şantiere noi deschise de dezvoltatorii imobiliari ieşiţi din letargia crizei. În prima jumătate a acestui an s-au finalizat circa 23.000 de locuinţe în România, nivel comparabil cu cel din semestrul întâi al anului trecut. Doar în Bucureşti şi zonele limitrofe ar trebui predate în acest an circa 12.000 de locuinţe, potrivit estimărilor companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker. Numărul este uşor mai mare faţă de livrările din 2016, când această regiune a generat circa 10.000 de locuinţe noi.

În ultimii 27 de ani au fost construite peste un milion de locuinţe la nivel naţional. Poate părea mult, dar sunt echivalentul a 11,3% din fondul total de locuinţe al ţării, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS). Distribuţia geografică a acestor locuinţe arată un dezechilibru grav în dezvoltarea ţării. Practic, jumătate din volumul de unităţi locative dezvoltat în capitalism se regăseşte în nouă judeţe, plus Bucureşti. Mai mult, doar locuinţele construite în Capitală şi judeţul Ilfov reprezintă aproape 14% din volumul total livrat în aceşti ani.

În perioada 1990 – 2016, în România, media locuinţelor construite anual este de aproximativ 38.500. Cel mai bun an a fost 2008, cu peste 67.000 de unităţi livrate. La polul opus, anul 2000 a înregistrat cel mai scăzut volum de livrări, cu doar 26.400 de case şi apartamente noi finalizate.

În topul livrărilor de locuinţe se află Bucureşti (72.273), urmat de judeţele Ilfov (72.218), Cluj (55.615), Constanţa (54.549), Suceava (52.897) şi Iaşi (50.172). La polul opus, judeţul cu cea mai redusă activitate rezidenţială din ultimii 27 de ani este Caraş-Severin, unde au fost construite doar 5.315 de unităţi; acest volum reprezintă 3,8% din totalul locuinţelor existente în judeţ. De altfel, judeţe în care au fost construite sub 10.000 de locuinţe în 27 de ani sunt şi Covasna, Tulcea, Mehedinţi, Sălaj, Giurgiu şi Teleorman. Spre comparaţie, în Ilfov, pe fondul dezvoltării imobiliare din localităţile învecinate Capitalei, peste 40% dintre locuinţe au fost finalizate în perioada analizată.

Incursiunea în evoluţia istorică a pieţei rezidenţiale evidenţiază parcursul ciclic al acestui sector. Astăzi ne aflăm într-un punct de inflexiune în care preţul locuinţelor este pe o pantă ascendentă, salariile sunt afectate de scumpirea produselor de bază, iar creditele ipotecare se scumpesc. Prin urmare, gradul de accesibilitate al locuinţelor scade. Datele actuale indică spre o continuare a acestei tendinţe.    

 

RISC Băncile au început să prezinte clienţilor teste de stres în scenariul unei creşteri accelerate a ROBOR, pentru a-i determinat să conştientizeze riscul de dobândă

103 salarii medii nete îi sunt necesare unui bucureştean pentru a cumpăra astăzi un apartament vechi cu trei camere în Capitală

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.
Capital - Comenteaza
Printeaza

EVZ

DCNews

Stirile Kanal D

Economica.net

Ziare.com

AutoBild

Adevarul

Stirile Tvr.ro

Click

Agrointeligenta

Doctorul Zilei

Animal Zoo

EVZ Monden

Infoactual

Capital - Articole similare

SPUNE-TI PAREREA Capital - Comenteaza Acum poti comenta si prin intermediul contului de facebook. DETALII >>
Postarea comentariilor se poate face in doua moduri:
  • Prin formularul de la finalul articolelor.
  • Prin intermediul contului de Facebook: în acest caz postarea comentariilor se face instant. Daca nu aveti deja cont de Facebook il puteti crea de aici https://ro-ro.facebook.com/
Echipa CAPITAL.

LASA UN COMENTARIU

Caractere ramase: 1000

NOTA: Va rugam sa comentati la obiect, legat de continutul prezentat in material. Orice deviere in afara subiectului, folosirea de cuvinte obscene, atacuri la persoana autorului (autorilor) materialului, afisarea de anunturi publicitare, precum si jigniri, trivialitati, injurii aduse celorlalti cititori care au scris un comentariu se va sanctiona prin cenzurarea partiala a comentariului, stergerea integrala sau chiar interzicerea dreptului de a posta, prin blocarea IP-ului folosit. Site-ul Capital.ro nu raspunde pentru opiniile postate in rubrica de comentarii, responsabilitatea formularii acestora revine integral autorului comentariului.

FACEBOOK
evz.ro