După ce a atras investiţii greenfield de circa 2,5 miliarde de euro, România speră să-şi treacă în cont o cifră de peste trei ori mai mare. Însă lipsa terenurilor ar putea trimite investitorii spre alte destinaţii. Primele semnale au şi apărut.
În urmă cu câteva luni, Cancelaria primului ministru a realizat un test: toate primăriile marilor oraşe au fost contactate în numele unui ipotetic mare investitor care ar avea nevoie de 400 de hectare de teren pentru a construi, de la zero, un complex industrial. Fără excepţie, răspunsurile au fost negative. „N-avem niciun teren disponibil!“. Aşadar, o companie care ar dori să realizeze o investiţie masivă şi complexă, ce ar necesita o suprafaţă considerabilă de teren, are în acest moment o mare problemă. Rezolvarea ei ar putea veni, mai degrabă, de la proprietarii privaţi şi mai puţin de la primăriile localităţilor situate în apropierea marilor oraşe. Ca atare, nu e de mirare că unii investitori aleg să se reorienteze spre alte ţări din regiune, cum s-a mai întâmplat şi continuă să se întâmple şi în prezent.
Îşi mai permite România să rateze cu nonşalanţă investiţii străine? Deşi răspunsul unanim este „nu“, realitatea din teren este exact cea identificată de simularea amintită mai sus.
Finalizarea privatizării marilor întreprinderi de stat ar fi trebuit să deschidă o nouă etapă, cea a investiţiilor de tip greenfield. Creşterea economică din ultimii ani şi intrarea în Uniunea Europeană au amplificat speranţele legate de creşterea atractivităţii României în rândul investitorilor interesaţi să dezvolte proiecte de la zero. Şi câte ceva chiar se întâmplă, dar din păcate nu fără tam-tam. Pe lângă ecourile internaţionale provocate de investiţia sa de la Jucu, în principal suspiciuni legate de presupuse ajutoare de stat de care ar fi beneficiat pentru a veni în România, producătorul finlandez de telefoane mobile Nokia trebuie să depăşească efectele interacţiunii cu autorităţile locale, care s-au dovedit incapabile să păstreze secret viitorul amplasament al fabricii, permiţând apariţia speculaţiilor cu terenuri. De altfel, DNA a anunţat, recent, că investighează cum au ajuns anumite persoane fizice şi juridice să cumpere terenuri la Jucu cu puţină vreme înaintea relocării fabricii şi încheierii contractului, existând suspiciuni că respectivele persoane au beneficiat de informaţii de la autorităţile publice locale.
Atunci când au decis să aleagă Titu pentru amplasarea viitorului centru tehnologic, francezilor de la Renault nu le-a trecut nici măcar o clipă prin minte că urmează să treacă prin ceea ce ar putea fi calvarul şederii lor în România. După ce au cumpărat fosta unitate militară Boteni Titu, proprietarii celor 500 de loturi de teren care o înconjurau au majorat de 20 de ori preţul terenului. „Am fost nevoiţi să modificăm proiectul din cauza preţurilor cerute de proprietarii din zonă“, spune, pentru Capital, Anca Orevicianu, director de comunicare al Renault Technologie România. „Proiectul era gândit a fi mai mare, dar la un moment dat a trebuit să stopăm tranzacţiile pentru că ieşeam din buget“, completează aceasta.
Dificil a fost şi pentru austriecii de la Egger, care investesc într-o fabrică de materiale lemnoase în nordul Moldovei. Aceştia au cheltuit 210 milioane de euro şi vor suplimenta această sumă până la 500 de milioane. „Sunt mulţi factori de care trebuie să ţii seama. Printre ei, resursele zonei alese, personalul calificat, infrastructura, relaţia cu autorităţile. Dacă iei toate acestea în calcul, variantele sunt destul de limitate“, afirmă reprezentanţii companiei.
Totalul investiţiilor de tip greenfield realizate până în prezent în România se apropie de 2,5 miliarde de euro, dar suma s-ar putea ridica la cel puţin patru miliarde de euro dacă adăugăm fondurile alocate pentru unele dintre marile centre comerciale aflate în dezvoltare. Însă, exceptând cele câteva mii de locuri de muncă asigurate, construcţia de centre comerciale favorizează doar consumul nu şi producţia şi exportul, care ar asigura o „dezlipire“ a României de necesitatea stringentă a atragerii investiţiilor care să-i finanţeze deficitele aflate în creştere galopantă. „În măsura în care privatizările se împuţinează, iar investiţiile greenfield sunt singurele rămase pentru a asigura această balanţă precară, a nu avea o strategie coerentă şi ambiţioasă pentru a continua şi accelera acest proces este o iresponsabilitate“, crede Alexandru Popa, fostul şef al Agenţiei Române pentru Investiţii Străine (ARIS), acum investment analyst la compania americană Capital Research Global.
Dacă voi nu ne vreţi, nici noi nu insistăm
Liderii indiscutabili ai investitorilor în proiectele greenfield sunt producătorii din domeniul auto. „Anul trecut, ARIS a asistat şi monitorizat 32 de proiecte în domeniul auto, aflate în diferite faze. Pentru 2008, sunt înregistrate 19 proiecte în faza de intenţie în acest domeniu“, declară Monica Bărbuleţiu, vicepreşedintele instituţiei.
Problema e, aşa cum s-a putut vedea până acum, că mulţi dintre cei interesaţi să investească în realizarea de noi unităţi de producţie se lovesc de preţurile foarte ridicate ale terenurilor. Grupul german Mercedes tocmai a anunţat că renunţă la intenţia de a investi într-o fabrică în judeţul Cluj, vehiculat ca amplasament potenţial, unul dintre motive fiind tocmai preţurile exagerate cerute pentru terenuri. Aşa că producătorul auto se va reorienta spre alte ţări din regiune, mai puţin restrictive, inclusiv din acest punct de vedere. Încercând să mai dreagă busuiocul, preşedintele CJ Cluj, Marius Nicoară, a anunţat că autorităţile sunt în discuţii cu două mari companii care intenţionează să investească un miliard de euro într-un nou parc industrial, ce ar putea fi construit în zona Turda, care va asigura câteva mii de locuri de muncă.
Există şi investitori care se îndreaptă spre aşa-numitele proiecte „brownfield“. Adică spre foste fabrici care beneficiază de amplasamente bune şi de utilităţi, pe care le modernizează în vederea desfăşurării unor activităţi de producţie. Dar nici aici oferta nu este mai generoasă. Multe dintre cele care mai sunt disponibile la vânzare nu mai corespund exigenţelor, aşa că investitorii străini încep să le ignore. În Braşov, de exemplu, producătorul de rulmenţi INA Schaeffler a construit o nouă fabrică, printr-o investiţie totală de aproximativ 200 de milioane de euro, fără să ia în seamă existenţa spaţiilor de pe platforma Rulmentul. Capacitatea de producţie a INA asigură 2.700 de locuri de muncă.
Vechile fabrici mor, dar nu se predau
„Sunt multe cazuri în care străinii preferă să îşi facă propriile investiţii. Vechile fabrici sunt depăşite de evenimente“, admite Mircea Suman, preşedintele Fundaţiei pentru Promovarea IMM Braşov. El crede că, în următorii trei-patru ani, România îşi va pierde locul din fruntea listei destinaţiilor preferate de investitori, din cauza majorării costurilor locale, printre care cele legate de salarii şi de achiziţie a terenurilor.
Un raport realizat anul trecut de UNCTAD (Conferinţa ONU Pentru Comerţ şi Dezvoltare) plasa România pe locul şapte în lume după numărul de proiecte greenfield iniţiate sau aflate în derulare. „Aceste proiecte sunt deosebit de importante pentru că determină o dezvoltare economică reală şi durabilă, şi aduc şi alţi furnizori. În principiu, însă, stocul de fabrici este departe de a fi epuizat, pentru că ele au fost cumpărate pentru a fi revândute în proporţie de 70%“, consideră Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting. Potrivit acestuia, din proiectele de investiţii anunţate, doar 10% sunt greenfield, deocamdată fiind preferate cele de tip brownfield. Cum însă cei care au cumpărat fabrici în scopul revânzării terenurilor ţin preţurile foarte sus, este de înţeles de ce investitorii străini sunt totuşi mai tentaţi de investiţiile greenfield. Adăugăm şi faptul că primăriile nu oferă suficient teren şi se mişcă foarte greu. Unii observatori ai pieţei vorbesc deja ca soluţie de concretizare a unor planuri de investiţii achiziţionarea de terenuri agricole şi introducerea lor în intravilan, costurile fiind oricum mult inferioare faţă de cele presupuse de cumpărarea de fabrici din oraşe sau din apropierea acestora. „Este adevărat că în parcurile industriale nu prea mai sunt terenuri disponibile, dar asta nu înseamnă că nu se pot găsi alte amplasamente care să corespundă necesităţilor. ARIS a pornit o campanie de sensibilizare a autorităţilor locale în vederea extinderii celor existente şi a creării unora noi“, susţine Monica Bărbuleţiu.
«Este adevărat că nu prea mai sunt terenuri, dar asta nu înseamnă că nu se pot găsi alte amplasamente care să corespundă necesităţilor.»
Monica Bărbuleţiu, preşedintele Agenţiei Române pentru Investiţii Străine
7,07 miliarde de euro a fost valoarea ISD în România anul trecut
«Stocul de fabrici este departe de a fi epuizat pentru că ele au fost cumpărate pentru a fi revândute, în proporţie de 70%.»
Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting
Parcurile industriale, pline ochi
Cea mai comodă modalitate de a-ţi plasa investiţia pe o piaţă necunoscută devine tot mai greu accesibilă în România, pe măsură ce terenurile disponibile în business park-uri se împuţinează.
Cele 41 de parcuri industriale existente în România ocupă o suprafaţă de circa 1.500 de hectare (în medie, 36 de hectare pe unitate), cel mai mare având 143 de hectare (Parcul Industrial Bucureşti), iar cel mai mic – 1,87 hectare (Carfil Braşov). În multe locuri, suprafeţele disponibile au fost ocupate în totalitate. Este cazul Craiovei, unde, ca urmare a investiţiei Ford, au fost primite solicitări de la peste 60 de companii, care ar dori în jur de 100 de hectare de teren. Administratorii parcului industrial, care are în prezent 12 hectare, ar dori să extindă suprafaţa disponibilă cu 94 de hectare, preluând terenuri de la o staţiune de cercetare agricolă şi de la Jandarmerie, însă s-au lovit de cererile de retrocedare depuse pentru respectivele suprafeţe.
În alte cazuri, chiar dacă nu s-a ajuns la un grad de ocupare de 100%, parcelele rămase nu sunt prea atrăgătoare pentru marii investitori. „Încă de anul trecut, în Zona Industrială Vest Sibiu, unde au fost ocupate de investitori circa 150 de hectare, au mai fost parcelate încă şapte loturi. Dintre acestea, două au fost deja vândute. Restul de cinci loturi, în suprafaţă totală de aproximativ 3,5 hectare, vor fi scoase la vânzare cel mai probabil în a doua jumătate a anului 2008“, spune Mirela Gligore, şefa Serviciului Relaţii cu Presa din cadrul Primăriei Sibiu. Municipalitatea caută, în prezent, să identifice alte terenuri disponibile.
Chiar dacă nu e la fel de strâmtorat, mai având încă 50 de hectare libere, şi pentru Parcul Tetarom III de la Jucu din judeţul Cluj se caută o soluţie de extindere. „Am vrea să preluăm 170 de hectare de teren din vecinătate, actualmente în proprietatea Ministerului Educaţiei“, explică directorul general al Tetarom SA, Viorel Găvrea. El spune că zvonurile privind crearea unui nou parc, Tetarom IV, în comuna Săvădisla, nu au deocamdată corespondent în realitate, însă situaţia ar putea fi alta peste un an-doi.
Nici la Satu Mare lucrurile nu stau mai bine. Din cele 70 de hectare ale parcului industrial, mai este disponibilă o parcelă de circa patru hectare, pentru care există, în prezent, cel puţin doi investitori interesaţi, declară primarul Iuliu Ilyes. „În zonele adiacente, mai există disponibile zeci de hectare de teren, cu posibilitatea extinderii reţelelor utilitare cu costuri relativ mici, dar toate se află în proprietate privată“, adaugă el. Şi reprezentanţii Agenţiei Române pentru investiţii străine admit, cu jumătate de gură, că România începe să se confrunte cu o criză a terenurilor din parcurile industriale, dar crede că mai există, totuşi, amplasamente unde pot fi realizate asemenea dezvoltări. Una dintre condiţiile necesare este, însă, implicarea autorităţilor locale prin identificarea de terenuri pretabile investiţiilor în parcuri industriale. Se reia astfel o mai veche temă, anume că o mare parte din vina abandonării de către investitorii străini a proiectelor din România o poartă autorităţile locale „insensibile“.
Parcurile industriale private, o nouă tendinţă în imobiliare
Cum autorităţile locale dau semne că nu reuşesc să reacţioneze la timp, în scenă intră dezvoltatorii privaţi. Care au sesizat criza de spaţii şi au înţeles că achiziţionarea de terenuri agricole, introducerea lor în intravilan şi racordarea la utilităţi se poate face cu costuri inferioare celor necesare cumpărării unor fabrici din oraşe sau din apropierea acestora. Fondul de investiţii austriac Immoeast, de exemplu, va realiza zece astfel de proiecte în tot atâtea oraşe ale ţării, în care va investi 300 de milioane de euro, iar americanii de la GE Real Estate vor aduce şi ei 175 de milioane de euro pentru construcţia a şapte parcuri industriale. Ambele investiţii se vor realiza în parteneriat cu dezvoltatori puternici. Identic, italienii de la Cefin RE, în parteneriat cu fondul de investiţii anglo-australian Valad, vor construi mai multe parcuri industriale pe care vor paria circa 500 de milioane de euro, după ce au vândut, anul trecut, parcul A1 din Bucureşti cu 70 de milioane de euro către acelaşi Valad, în cea mai mare tranzacţie cu spaţii industriale din România.
Şi ICCO a demarat, lângă Braşov, construcţia unui parc industrial privat modern, de 29 de hectare, cuprinzând, printre altele, 11 hale, trei clădiri de birouri şi două hoteluri. „Lucrările au demarat în decembrie 2007 şi, la sfârşitul acestui an, vom avea gata cinci hale, ceea ce înseamnă un grad de ocupare de 40%“, spune Mirela Rădulescu, directorul de marketing al grupului imobiliar braşovean.
În cazul unui proiect de genul celui pe care îl pregătesc austriecii de la Voestalpine (anul acesta ei urmează să aleagă amplasamentul pentru un combinat siderurgic în Estul Europei, în cărţi fiind, alături de România, Bulgaria şi Ucraina, şi au nevoie de cel puţin 100 de hectare), soluţia nu poate fi găsită nici în parcurile industriale şi, se pare, nici la administraţiile localităţilor importante. Care ar fi trebuit să înţeleagă până acum că investitorii străini ar vrea să ne dea, dar nu ne bagă şi-n traistă.
1.500 de hectare au, în prezent, parcurile industriale din România. Conform ARIS, ar fi nevoie ca suprafaţa lor totală să crească cu circa 50%, iar parcelele disponibile să ajungă până la 50-100 de hectare
ProLogis Park Bucharest A1
Primul proiect dezvoltat de ProLogis în România, este localizat pe autostrada Bucureşti – Piteşti. În mai 2007, au fost finalizate două clădiri totalizând 56.000 mp de spaţii de depozitare.
CEFIN BUCUREŞTI
Parcul industrial include 300.000 mp suprafaţă de închiriat.
Capital – Editia nr.14, data 9 aprilie 2008
