Nordul Bucureştiului a dominat piaţa rezidenţială în perioada de „boom“ economic şi rămâne, în continuare, o zonă căutată de oamenii cu dare de mână. Totuşi, oferta de apartamente noi disponibile la vânzare este redusă la doar 1.500 de unităţi, în timp ce în sud sunt în diferite stadii de construcţie peste 6.000 de apartamente doar în ansambluri mari. 

În luna martie, compania de consultanţă HomeFinders a monitorizat 227 de proiecte rezidenţiale scoase la vânzare în zona de nord a Capitalei, însă majoritatea sunt blocuri cu sub 50 de unităţi. Dintre acestea, circa 13% se află în stadiu de construcţie. „În perioada 2010-2013 au fost începute sub zece proiecte de peste 50 de unităţi în zona de nord, piaţa principală fiind susţinută de dezvoltările de mici dimensiuni derulate în special de constructori locali. Totuşi, în 2009 a fost livrat un procent semnificativ din unităţile anunţate în 2006-2008“, a declarat Matei Maloş, managing partner HomeFinders, care estimează că în perioada 2009-2015 s-au livrat peste 5.000 de locuinţe în nordul Capitalei. În acelaşi timp, în sud s-a pus pe piaţă un număr dublu de apartamente.

Această întorsătură de situaţie s-a realizat pe fondul blocajului suferit de majoritatea proiectelor de anvergură programate în nordul oraşului. Dezvoltatorii a şapte ansambluri mari, care aveau în componenţă peste 2.000 de apartamente, au intrat în insolvenţă sau faliment în primii ani de criză şi au cauzat sistarea altor investiţii destinate zonei.

„Nordul are cele mai multe proiecte în «default». Asta pentru că în anii de «boom» economic, cele mai scumpe ansambluri au fost sau au început să fie dezvoltate aici. Suprafeţele foarte generoase şi preţurile pe măsură nu au mai putut fi susţinute de economia în declin, de salariile scăzute şi de întregul blocaj din piaţă. Ulterior, aceste proiecte s-au adaptat la piaţă şi de cele mai multe ori, în cazul celor finalizate, la vânzarea la preţuri înjumătăţite faţă de cele iniţiale“, spune Andreea Comşa, managing director Premier Estate. 

Ansamblurile Cortina Residence şi Laguna Residence, care au împreună circa 540 de apartamente, sunt un exemplu în acest sens. După intrarea în incapacitate de plată a dezvoltatorilor lor, cele două proiecte rămase la stadiul de schelet au fost preluate de investitori români, iar construcţia lor se află acum la etapa de finisaje interioare şi sunt repuse pe piaţă. Totuşi, urmele lăsate de criză în nordul Bucureştiului încă se mai pot vedea sub forma unor case individuale abandonate în şantier din lipsă de fonduri.


Inversarea polilor

În perioada de vârf a pieţei imobiliare, dezvoltarea de locuinţe din sudul Capitalei a fost concentrată în localităţile limitrofe Popeşti-Leordeni şi Berceni, multe proiecte fiind ridicate în regie proprie. Odată cu izbucnirea crizei şi lansarea programului „Prima Casă“, o serie de persoane fizice şi-au unit resursele financiare şi au demarat o campanie de împânzire a sudului cu blocuri de apartamente ieftine, din care multe de o calitate îndoielnică. Din acel moment s-a instalat un adevărat haos urbanistic în această parte a oraşului.

„Dezvoltarea zonei de sud a Bucureştiului a luat amploare în perioada de criză, deoarece preţul foarte mic al terenurilor a dat posibilitatea investitorilor să vină cu produse imobiliare accesibile“, menţionează Cătălin Grigore, general manager al SudRezidential.ro.

Terenurile ieftine au facilitat un control mai bun al costurilor pentru dezvoltatorii care au vândut mii de locuinţe prin programul „Prima Casă“, fără riscul de a depăşi pragul maxim aprobat, este de părere şi Andreea Comşa.


Blocat în trafic

La fel ca în nord, infrastructura rutieră existentă nu a putut face faţă noii aglomerări urbane şi au apărut blocajele în trafic, chiar dacă o mare parte din fluxul de oameni a fost preluat de metrou. Marea problemă este că mulţi locuitori ai zonei de sud lucrează în clădirile de birouri răsărite în jurul pasajului Pipera, în zona Dimitrie Pompeiu şi Petricani, unde zilnic se adună peste 50.000 de corporatişti.

„Am vândut şi vând locuinţe corporatiştilor care lucrează în nord şi ei folosesc axa de metrou Dimitrie Leonida – Pipera. Există platforme foarte mari în faţa staţiilor de metrou Constantin Brâncoveanu, Apărătorii Patriei, Dimitrie Leonida şi Berceni unde oamenii îşi lasă maşinile şi seara le recuperează“, adaugă Grigore. O călătorie cu metroul de la un capăt la altul al magistralei M2 (Berceni – Pipera) durează o jumătate de oră, echivalentul deplasării cu maşina din Pipera în zona de birouri Aurel Vlaicu, observă şi Andreea Comşa. Ea consideră că problemele de imagine ale zonei Pipera nu sunt create de proiectele imobiliare intrate în faliment, ci mai degrabă de infrastructura foarte slabă.

„Considerăm că se vor găsi soluţii financiare pentru salvarea clădirilor care astăzi reprezintă active problemă sau pentru care preţurile de investiţie/achiziţie a terenului nu au fost rezonabile în momentul iniţial. Însă, pentru dezvoltarea zonelor rezidenţiale din Pipera este nevoie şi de alte investiţii suplimentare, care să asigure infrastructura necesară“, spune Matei Maloş. Muncitorii şi locuitorii din zonă aşteaptă de ani buni modernizarea staţiilor de metrou Aurel Vlaicu şi Pipera, lărgirea la patru benzi a şoselelor Pipera şi Fabrica de Glucoză, precum şi finalizarea lucrărilor la pasajul subteran din Piaţa Presei.

Înapoi în oraş

Supraaglomerarea extremelor celor doi poli a condus în ultimul an la lansarea pe piaţă a tot mai multor blocuri de locuinţe în zonele semicentrale ale Capitalei, chiar dacă asta a presupus din partea investitorilor abandonarea proiectelor cu mii de apartamente, pretabile doar zonelor limitrofe oraşului.

„Observ o frenezie în ceea ce priveşte achiziţia de terenuri în interiorul oraşului. Acum există o piaţă foarte mare pentru terenuri. Agenţiile imobiliare care se ocupă de asta au o activitate intensă în acest moment“, subliniază Cătălin Grigore.

Întoarcerea dezvoltatorilor în interiorul oraşului a reprezentat un motiv suficient pentru creşterea preţurilor, argumentul de bază fiind terenurile mai scumpe din aceste zone. Dacă stocul de apartamente aflate în construcţie în nordul Bucureştiului este încă limitat, dezvoltarea sudului pare abia la început. Cele mai mari proiecte rezidenţiale aflate în construcţie sunt grupate în sud-estul Bucureştiului între Bulevardul Metalurgiei şi Şoseaua Olteniţei. Rămâne de văzut cum se va încheia această efervescenţă şi dacă autorităţile locale vor ţine de această dată pasul cu adaptarea infrastructurii.

Te-ar putea interesa și: