Guvernul Romaniei adopta prezenta hotarare.

Art. 1. – Se aproba Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, prevazute in ANEXA care face parte integranta din prezenta hotarare.
Art. 2. – Pe data intrarii in vigoare a prezentei hotarari se abroga: cap. IV „Administrarea cladirilor de locuinte” si cap. V „Repartizarea cheltuielilor si veniturilor rezultate din intretinerea, repararea si exploatarea condominiilor”, cu exceptia art. 90, din Normele metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 1.275/2000, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 690 din 22 decembrie 2000, cu modificarile ulterioare; Ordinul ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului nr. 139/N/1997 pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 338 bis din 2 decembrie 1997, precum si orice alte dispozitii contrare.

PRIM-MINISTRU
ADRIAN NASTASE

Contrasemneaza:
Ministrul administratiei publice,
Octav Cozmanca
p. Ministrul lucrarilor publice, transporturilor si locuintei,
Sergiu Sechelariu,
secretar de stat
p. Ministrul muncii si solidaritatii sociale,
Ion Giurescu,
secretar de stat
Ministrul finantelor publice,
Mihai Nicolae Tanasescu

Bucuresti, 2 aprilie 2003.
Nr. 400.

ANEXA

NORME METODOLOGICE
privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispozitii generale

Art. 1. – (1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitie asociatiilor de proprietari si autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general pentru organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exploatarea si administrarea cladirilor – blocuri de locuinte – condominii, precum si exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra activitatii asociatiilor de proprietari in aplicarea prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si ale Ordonantei Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea nr. 234/2002.
(2) In intelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinte – cladire – condominiu, denumit in continuare condominiu, se intelege o proprietate imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale, reprezentate din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate fi definit condominiu si un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna.
Art. 2. – (1) In scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta se pot constitui in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.
(2) Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, infiintata in conditiile prevazute de lege.
Art. 3. – Asociatiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobandite in proprietate in conditiile legii si care nu au fost reorganizate in asociatii de proprietari au obligatia sa se reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Art. 4. – Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti, prin compartimentele specializate din aparatul propriu, sprijina asociatiile de proprietari pentru infiintare, organizare si functionare, pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare, sprijinind totodata asociatiile de locatari pentru a se transforma si a se reorganiza in asociatii de proprietari.

CAPITOLUL II
Administrarea condominiilor

Art. 5. – (1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate in conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) si angajate cu contract individual de munca ori cu conventie civila de prestari de servicii sau de persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare, potrivit hotararii adunarii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de proprietarul cladirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2) Obligatiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum si cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a bunurilor si mijloacelor banesti ale asociatiei de proprietari prevederile Legii nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor publice, cu modificarile ulterioare, se aplica in mod corespunzator.
(4) Suma ce constituie garantia materiala se depune in contul asociatiei de proprietari respective si se restituie la data incetarii contractului sau conventiei incheiate cu administratorul.
Art. 6. – (1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cladirilor in scopul pentru care au fost construite, in conditiile mentinerii pe toata perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice si calitative pentru care acestea au fost realizate.
(2) In acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie sa asigure:
a) mentinerea in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale si aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre starea acesteia din punct de vedere al sigurantei la actiuni seismice;
b) functionarea in bune conditii a tuturor instalatiilor si partilor de constructii ale imobilului;
c) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor care se utilizeaza in comun;
d) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de intretinere si de reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale cladirii, atat la partile comune, cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune;
e) aducerea la cunostinta, prin afisare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea cladirii, precum si a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a cladirii – constructii si instalatii. Lista de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, care se afiseaza, se intocmeste conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea si conducerea contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001, publicat in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002;
f) preluarea sau reconstituirea cartii constructiei potrivit prevederilor legale si evidentierea tuturor modificarilor aduse, in conditiile legii, la partile comune ale cladirii.
(3) Schimbarea destinatiei locuintelor si/sau a spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, situate in cladiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului cladirii sau al asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala si pe verticala, indiferent daca proprietarul care intentioneaza sa faca aceasta schimbare este sau nu este membru al asociatiei de proprietari.r
Art. 7. – Asociatiile de proprietari se constituie prin hotararea a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.r
Art. 8. – (1) In cladirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau scara, daca proprietatea comuna aferenta tronsonului ori scarii poate fi delimitata si daca este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari.r
(2) Asociatiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotararea adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.r
(3) Pentru a se stabili daca este posibila defalcarea tehnica a consumurilor si repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari, precum si modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicati – electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea – cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare a utilitatilor pe tronsoane sau pe scari.r
(4) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire.r
Art. 9. – (1) Anterior adunarii de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la infiintarea asociatiei de proprietari sau la transformarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata vor hotari si cu privire la persoana fizica sau juridica insarcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a adunarii de constituire. Hotararea proprietarilor se consemneaza intr-un proces-verbal care se semneaza de toti cei prezenti.r
(2) Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoaca prin afisare intr-un loc vizibil.r
(3) Adunarea de constituire a asociatiei de proprietari este legal intrunita in cvorumul prevazut la art. 7.r
(4) Hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel putin doua treimi din numarul proprietarilor prezenti, dar nu mai putin de jumatate plus unu din numarul proprietarilor locuintelor si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul cladirii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.r
(5) Daca nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc dupa cel putin 5 zile de la data primei intalniri, in conditiile prevazute la alin. (1). In cazul in care nici la a doua convocare nu se poate lua hotararea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupa cel putin 5 zile de la data celei de-a doua; in acest caz, hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti, dar nu mai putin de o treime din numarul proprietarilor.r
(6) In adunarea de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire la:r
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;r
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;r
c) mijloace materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; venituri si cheltuieli;r
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;r
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;r
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;r
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;r
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale, penalizari, daca adunarea generala a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizari, in conditiile legii.r
Art. 10. – (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal intocmit in doua exemplare originale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantul. Procesul-verbal constituie ANEXA la acordul de asociere.r
(2) Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea de constituire; in cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevazut la alin. (1), in termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), dupa caz.r
(3) In cazul in care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta si-a dat consimtamantul si se face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.r
Art. 11. – Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de constituire si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietatii potrivit actului de proprietate, dupa caz, respectiv contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire si procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cota-parte din proprietatea comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta.r
Art. 12. – Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea de constituire si care nu si-au dat consimtamantul in conditiile prevazute la art. 10 se face la cererea acestora, prin inscrierea datelor prevazute la art. 11 intr-un act aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat, fara alte formalitati.r
Art. 13. – In cadrul adunarii de constituire a asociatiei de proprietari, in baza statutului adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv si o comisie de cenzori si vor hotari numarul membrilor acestora, precum si durata mandatelor lor.r
Art. 14. – Asociatia de proprietari poate delega, prin contract, atributiile comisiei de cenzori privind controlul financiar-contabil si gestionar unor persoane fizice sau juridice specializate.r
Art. 15. – (1) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte, care va fi desemnat in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezinta asociatia de proprietari in raporturile cu autoritatile si cu institutiile publice, precum si cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociatia de proprietari are relatii.r
(2) In cazul imposibilitatii de exercitare a atributiilor de catre presedinte, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.r
Art. 16. – Cererea de acordare a personalitatii juridice, impreuna cu copiile de pe procesul-verbal al adunarii de constituire, de pe acordul de asociere si de pe statutul asociatiei de proprietari, precum si, daca este cazul, cu avizele prevazute la art. 8, se depun de persoana imputernicita de proprietarii asociati la organul financiar local in a carui circumscriptie teritoriala se afla cladirea.r
Art. 17. – Dupa infiintarea asociatiei de proprietari aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului delegat si codul fiscal al asociatiei. Actele care emana de la asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.r
Art. 18. – (1) Asociatia de proprietari adopta hotarari in adunarea generala, care se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.r
(2) Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata oricand de catre comitetul executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din cotele de proprietate.r
(3) Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta sa aiba loc.r
(4) Asociatia de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant. Daca nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. Dovada convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si convocatorul semnat de acestia.r
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari analizeaza principalele aspecte si adopta hotarari cu privire la:r
a) activitatea de administrare si de intretinere a condominiului, aprobarea lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua in cursul anului, derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiaza, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care asociatia de proprietari le are fata de persoanele juridice sau fizice cu care are relatii;r
b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protectie la actiuni seismice, degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidarilor, potrivit legislatiei in vigoare;r
c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil in cladire, pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei de minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita, in scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare si de intretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; prin prestare de activitati gospodaresti se intelege ajutorul pe care il primesc membrii asociatiei de proprietari din partea unor persoane straine de asociatie, care ajuta la gospodarire, respectiv curatenie, gatit, cresterea copiilor, paza apartament si altele asemenea;r
d) modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea destinatiei unor asemenea spatii. Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectati din vecinatate, atat pe orizontala, cat si pe verticala;r
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata in conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) si angajata cu contract individual de munca sau cu conventie civila de prestari de servicii ori persoana juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare;r
f) conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si analiza dosarului de angajare a acestuia sau, dupa caz, a contractului de administrare ce urmeaza a fi incheiat cu o persoana juridica specializata;r
g) cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de catre administrator;r
h) alegerea comisiei de cenzori, precum si stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;r
i) numarul si functiile persoanelor necesare pentru administrarea si gospodarirea cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul si modalitatea de actualizare a remuneratiilor;r
j) activitatea comitetului executiv si a presedintelui;r
k) rotunjirea la leu a contravalorii obligatiilor de plata.r
(6) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari privind buna intretinere si exploatare a condominiului sunt obligatorii si pentru proprietarii din acelasi condominiu care nu sunt membri ai asociatiei.r
(7) Pentru adoptarea hotararilor asociatiei de proprietari se vor avea in vedere urmatoarele:r
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;r
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in numele caruia voteaza;r
c) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;r
d) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.r
Art. 19. – (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3-11 membri stabiliti de adunarea generala dintre membrii asociatiei de proprietari, asigura ducerea la indeplinire a hotararilor adunarii generale si actioneaza operativ in legatura cu:r
a) activitatea curenta de administrare si de intretinere a condominiului; repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, intretinere si curatenie, potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente;r
b) constatarea prin inspectii periodice si stabilirea masurilor necesare care sa asigure functionarea in bune conditii a partilor comune ale condominiului, a constructiilor si instalatiilor, precum si in locuinte sau in spatiul cu alta destinatie decat cea de locuinta, cu respectarea prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociatiei de proprietari (ANEXA nr. 2), pentru a constata daca instalatiile sunt in stare buna de functionare si nu produc pierderi prin neintretinerea corespunzatoare a acesteia, constatari care se vor inscrie intr-o fisa de inspectie care se va depune la presedintele asociatiei de proprietari;r
c) problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari, luand masuri pentru rezolvarea lor;r
d) organizarea adunarilor generale, precum si a altor actiuni stabilite de adunarea generala.r
(2) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari pregateste si supune spre aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli.r
(3) Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli comitetul executiv va urmari derularea acestuia in conditiile legii.r
Art. 20. – (1) Presedintele asociatiei de proprietari este ales, prin votul adunarii generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.r
(2) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste si asigura respectarea statutului si a hotararilor asociatiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, indeplinirea in conditiile legii a prevederilor bugetului de venituri si cheltuieli, respectarea de catre asociatia de proprietari a ordinii publice si a reglementarilor autoritatilor publice centrale si locale.r
(3) Presedintele asociatiei de proprietari convoaca si conduce sedintele de lucru ale comitetului executiv si ale adunarii generale.r
(4) Presedintele asociatiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asociatia de proprietari in relatiile acesteia cu tertii.r
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si celelalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari.r
Art. 21. – (1) Comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in administrarea bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.r
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care au cunostinte de specialitate si experienta in domeniile financiar, economic si/sau juridic si care nu fac parte din comitetul executiv.r
(3) Comisia de cenzori isi alege la prima reuniune presedintele din randul membrilor ei.r
(4) Atributiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:r
a) verificarea executiei bugetare;r
b) verificarea si validarea documentelor si a angajamentelor de plata;r
c) urmarirea depunerii in contul curent al asociatiei de proprietari a numerarului care depaseste plafonul de casa;r
d) verificarea trimestriala a gestiunii asociatiei de proprietari;r
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contributie la cheltuielile curente si constituirea fondurilor speciale ale asociatiei de proprietari, in conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);r
f) verificarea lunara a situatiei de incasari si plati;r
g) controlul inopinat al incasarilor si al platilor;r
h) verificarea lunara a situatiei soldurilor elementelor de activ si de pasiv.r
(5) Comisia de cenzori prezinta in fata adunarii generale a proprietarilor, o data pe an, raportul asupra activitatii sale.r
(6) Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.r
(7) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fara scop lucrativ si normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor nr. 1.591/1998, cu modificarile ulterioare.r
(8) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea si conducerea contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001.r
Art. 22. – (1) Activitatea de management de proprietate si management financiar se asigura fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de munca sau prin conventii civile de prestari de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, in functie de hotararea adunarii generale a proprietarilor.r
(2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociatiei sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si atestat de catre o comisie formata din 5 membri, specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituita de consiliul local prin hotarare.r
(3) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:r
a) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea si intretinerea condominiului (inclusiv instalatiile si echipamentele aflate in proprietate comuna), derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;r
b) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia; asigurarea punerii in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale, evidentierea in cartea tehnica a cladirii a tuturor modificarilor aduse, in conditiile stabilite de statut si de legile in vigoare, la partile comune ale condominiului;r
c) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune, de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea in bune conditii a acestora;r
d) procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor curente ale elementelor proprietatii comune, raspunderea asupra integritatii acestora;r
e) instiintarea comitetului executiv al asociatiei de proprietari si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrarilor de intretinere si reparatii aprobate de adunarea generala a asociatiei de proprietari;r
f) angajarea si urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. In contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice in vigoare;r
g) verificarea contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista administratorul ii instiinteaza pe cei in cauza, punandu-le in vedere ca in termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;r
h) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si intretinere si participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;r
i) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;r
j) inspectarea, in conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asociatiei de proprietari (ANEXA nr. 2), referitor la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietatii individuale in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale – apartament sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza proprietarul asupra obligatiei acestuia de a remedia defectiunile;r
k) citirea, lunar sau periodic, in functie de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale apartinand proprietarilor si inscrierea sau verificarea inscrierii acestuia in fisa de apartament, cu conditia ca acestea sa fie montate cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari si al furnizorului de utilitati;r
l) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu;r
m) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in condominiu despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor care se utilizeaza in comun;r
n) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de intretinere si de reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale condominiului, atat la partile comune, cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune;r
o) intocmirea listelor lunare de plati;r
p) aducerea la cunostinta tuturor proprietarilor care locuiesc in condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea condominiului, precum si a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor si a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere in condominiu prevazuta de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, conform procesului-verbal consemnat in registrul asociatiei de proprietari.r
Constituie obligatie din partea proprietarilor sa anunte, tot prin cerere, numarul persoanelor care locuiesc temporar, venite in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c). Persoanele care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti pot fi constatate si vizual sau la sesizarea altor persoane;r
r) propune presedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci cand se constata ca solicitantul nu a anuntat in timp util modificarea datelor inscrise in respectiva cerere;r
s) sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor comune si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu penalizarile aferente;r
t) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala a asociatiei de proprietari.r
(4) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.r
(5) Casierul raspunde de efectuarea de incasari si plati in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier.r
Art. 23. – Proprietarii, pe langa drepturile si indatoririle prevazute la cap. V si VI din modelul statutului asociatiei de proprietari cuprins in ANEXA nr. 2, au si urmatoarele drepturi si obligatii:r
A. Drepturi:r
a) sa participe la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa fie alesi in organele asociatiei de proprietari, daca au calitatea de membru al asociatiei de proprietari;r
b) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste presedintelui asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda la contestatie in termen de 5 zile;r
c) sa foloseasca spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul condominiului.r
B. Obligatii:r
a) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;r
b) sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul condominiului – casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri, scari exterioare, ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie si altele asemenea – si sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta si de functionalitate a condominiului;r
c) sa contribuie la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentin

Te-ar putea interesa și: