Terenurile vândute cu zeci de milioane de euro pe parcursul ultimilor ani au reprezentat o supapă pentru o serie de producători sugrumaţi de facturi neplătite şi credite. Pentru mulţi dintre aceştia, valorificarea activelor imobiliare a reprezentat singura soluţie pentru atragerea fondurilor necesare mutării activităţilor poluante în afara oraşului.

Numai la nivel de Bucureşti, investitorii imobiliari au cumpărat peste 30 de fabrici pentru care au plătit mai bine de 850 mil. euro. Suprafaţa totală a acestora depăşeşte 300 de hectare, aproape dublu faţă de terenul pe care se întinde Aeroportul Băneasa. Încă pe atâtea platforme industriale îşi aşteaptă rândul, însă multe dintre ele şi-au încetat de mult activitatea.

Investitorii au cumpărat terenuri pentru construcţii comerciale în valoare totală de 35 mil. euro la nivelul Capitalei, în primele trei luni ale anului, volum dublu faţă de cel înregistrat în primul trimestru din 2015, potrivit unui raport de piaţă realizat de compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

„Piaţa rezidenţială din România rămâne subdezvoltată, iar investitorii vor continua să achiziţioneze terenuri pentru dezvoltări pe termen lung, având în vedere preţurile accesibile şi cererea în creştere pentru locuinţe noi“, se arată în raportul citat.

Pe parcursul anului trecut, investitorii imobiliari au plătit 90 mil. euro pentru achiziţia a 45 de hectare de teren destinat construcţiilor comerciale în Bucureşti. Printre cele mai mari tranzacţii din 2015 se regăsesc terenurile a cinci platforme industriale. Acţionarii Turbomecanica au reuşit anul trecut, după mai multe încercări eşuate, să vândă o parte din terenul fabricii de pe Blvd.-ul Iuliu Maniu unei familii de investitori turci interesate să construiască aici un ansamblu rezidenţial. Cei aproximativ 5 mil. euro încasaţi au fost folosiţi pentru „finalizarea unei prime etape a restructurării financiare a societăţii prin valorificarea unei părţi din activele disponibilizate în urma procesului de reconfigurare a fluxurilor tehnologice şi reamplasare a acestora aprobate spre vânzare în 14 mai 2012, active în garanţie la BRD şi Banca Transilvania“, se arată în motivarea Turbomecanica.

Datorii de la privatizare

Locul fostei platforme Timpuri Noi, astăzi amplasată într-o zonă semicentrală a Bucureştiului, este luat treptat de clădiri de birouri şi blocuri cu locuinţe, însă cei 34,6 mil. euro încasaţi de proprietarii fabricii au ajutat la achitarea integrală a datoriilor şi la modernizarea unităţii de producţie mutate în Jilava.

„Când s-a privatizat Timpuri Noi, în 2003, toată lumea a urlat că s-a vândut cu 150.000 euro, dar compania avea datorii de 10 mil. euro la bugetul de stat. În 2007, pentru achitarea acestor datorii noi am făcut credite şi am girat cu terenurile. Toţi banii încasaţi pe teren au fost direcţionaţi către plata integrală a datoriilor bancare şi mutarea fabricii. Nu au mai fost date dividende către acţionari“, povesteşte Adrian Breazu, directorul general al Timpuri Noi şi unul dintre negociatorii care a participat la vânzarea terenului către grupul suedez Inter IKEA.

În 2010, când a fost semnată tranzacţia, Timpuri Noi avea credite în valoare de 20 mil. euro deschise la BCR şi BRD, care sufocau societatea cu dobânzi anuale de circa un milion de euro. Restructurarea financiară a fabricii a dus inevitabil la concedieri masive. Timpuri Noi avea 3.000 de angajaţi care lucrau pe o platformă de cinci hectare şi s-a mutat în Jilava pe un teren de 1,5 hectare cu 100 de oameni. „Trebuia să ne mutăm, pentru că eram în mijlocul oraşului. Aveam controale de la mediu şi ne amendau permanent, pentru că noi aveam turnătorie care scotea fum şi făcea zgomot. Mai mult, camioanele de 20 de tone care făceau livrarea nu puteau intra decât după ora şapte seara şi trebuia să ţin salariaţii peste program“, spune Breazu.

Chiar dacă a scăpat de datorii, fabrica nu o duce strălucit, iar salariaţii, care deţin 74% din societate, se gândesc serios la vânzarea afacerii, deoarece nu s-au ales cu nimic de pe urma înstrăinării terenului. Directorul producătorului de turbine spune că, în ultimii cinci ani, rezultatele nu au fost suficient de bune pentru a atrage investitorii, interesaţi, de regulă, să-şi recupereze banii în 5-7 ani. Investiţiile şi amortizarea echipamentelor ţin în continuare fabrica pe pierderi la o cifră de afaceri anuală de 2 mil. euro.

O altă problemă cu care se confruntă Timpuri Noi este productivitatea scăzută a celor 70 de angajaţi, media lor de vârstă fiind de 52 de ani. Chiar dacă fabrica şi-ar putea mări volumul comenzilor, Breazu spune că nu are cine munci.

„Oamenii preferă să iasă la pensie anticipat sau să plimbe cutii prin spatele hipermarketurilor, decât să muncească şi să câştige un salariu mai mare. La uzina Mercedes din Sebeş salariul este de 1.100 lei, iar la noi salariul net e de 1.500 lei şi nu am producţia, vânzările, banii de investiţii şi know-how-ul lor. Ne-am gândit şi noi să mutăm activitatea undeva în provincie, pentru că forţa de muncă din Bucureşti este scumpă“, conchide directorul Timpuri Noi.

Reîmprospătarea activităţii

Un alt caz este cel al producătorului de autospeciale de stins incendii Romprim. Spaţiile excedentare de pe platforma din cartierul Berceni, care generau costuri importante, au determinat compania să-şi restrângă activitatea şi să vândă aproape două hectare de teren retailerului german Kaufland pentru 10 mil. euro. Nemţii au folosit lotul pentru construcţia unui nou magazin, inaugurat în 2014, iar pentru Romprim această tranzacţie a reprezentat ieşirea dintr-un impas financiar. „O parte din bani a fost folosită pentru plata datoriilor, o parte pentru continuarea activităţii şi s-au distribuit şi dividende către acţionari. Din păcate nu s-au putut face investiţii majore, dar s-au făcut îmbunătăţiri în dotările societăţii“, explică Mihaela Baciu, directorul general adjunct al Romprim.

Chiar dacă fabrica încă mai deţine spaţii excedentare, Mihaela Baciu spune că din semestrul al doilea aşteaptă comenzi la un nivel mult mai ridicat decât în ultimii ani şi că aceste spaţii vor putea fi din nou folosite pentru producţie.

Bani pentru extindere

În toamna anului 2014, grupul Policolor-Orgachim a vândut terenul de 13,9 hectare aferent fabricii de vopsele din zona Theodor Pallady antreprenorilor români Daniel Drăgulin şi Robertino Georgescu pentru circa 18,3 mil. euro. Acordul de vânzarea prevede că terenul va fi eliberat treptat, în bucăţi de câte o treime, pe parcursul a trei ani.

Producătorul a predat o parte din teren, pe care a încasat 3 mil. euro, iar cumpărătorii au început deja construcţia unui bloc cu 210 apartamente. Strategia Policolor prevede ca o parte din banii încasaţi din vânzarea terenului să fie utilizaţi pentru construcţia unei noi fabrici ce va fi amplasată în incinta platformei chimice din cartierul Militari. În acest sens, producătorul a cumpărat aici un teren de 2,5 hectare şi a demarat procesul de autorizare premergător construcţiei. Reprezentanţii Policolor au estimat costul de construcţie, incluzând terenul, la 6,4 mil. euro.

Diferenţa de bani reprezintă „fonduri ce vor fi utilizate pentru investiţii în alte direcţii decât cea de producţie, susţinerea unor împrumuri ale companiei şi, dacă este cazul, de repartizare sub formă de dividende către acţionari“, explică Marius Văcăroiu, CEO-ul Policolor-Orgachim. Planul Policolor prevede ca pe lângă linia de producţie de vopsele şi lacuri pentru industria auto, cu o capacitate de 4.000 de tone pe an, care urmează a fi mutată din Pallady în Militari, să pună în funcţiune şi o linie secundară pentru producţia de vopsele pe bază de apă cu o capacitate de 5.000 de tone/an/schimb de producţie. Inaugurarea noii facilităţi este programată pentru anul 2017.

„Fabrica Policolor va fi deja construită în momentul în care va trebui să mutăm producţia integral. La momentul respectiv vom avea deja funcţională o linie de producţie de vopsele lavabile, iar ceea ce va fi mutat reprezintă o parte din echipamentele de producţie a vopselelor pentru domeniul auto“, adaugă Văcăroiu.

Compania a planificat un interval de 1-2 luni pentru transferul acestor echipamente, instalarea lor şi realizarea probelor de producţie, perioadă în care va realiza stocuri suplimentare pentru perioada de oprire a activităţii.

Exemplele de fabrici care au beneficiat de pe urma vânzării de proprietăţi pot continua cu platforma Baduc, cumpărată de Inter IKEA, şi pot fi extinse la nivel naţional cu fabrica de confecţii ModaTim din Timişoara, a omului de afaceri Ovidiu Şandor, sau fabrica de mobilă Libertatea din Cluj-Napoca, cumpărată de fostul premier al Republicii Moldova, Ion Sturza.

APETIT Cei mai activi investitori care au cumpărat în 2015 terenuri pretabile pentru dezvoltări comerciale au fost suedezii şi românii

850 mil. euro au plătit până acum investitorii imobiliari pe cele peste 30 de foste platforme industriale din Bucureşti, care se transformă în locuinţe, birouri şi malluri