Replici europene la seismul ipotecilor americane

Criza americană a creditelor a afectat indirect şi piaţa imobiliară europeană. În funcţie de gradul de maturitate al fiecărei pieţe, europenii au avut de suferit din cauza replierii strategiilor de finanţare a băncilor.

Peter Kasch este managing partner al firmei de real estate Catalyst Capital din Londra, iar opiniile sale despre situaţia din piaţă sunt brutal de clare. „Înainte de criza din SUA, pentru cei mai mulţi dintre noi era suficient să ne dăm jos din pat dimineaţa pentru a face o grămadă de bani. Acum, s-au schimbat datele problemei“, spune Kasch.

În această vară, Statele Unite au fost lovite de criza creditelor, preţul proprietăţilor scăzând dramatic din cauza lipsei cererii. Cel mai afectat oraş a fost Detroit, unde valoarea locuinţelor a coborât şi cu 80%.

După doar câteva luni, valul a ajuns în Europa. Economistul-şef al Standard & Poor’s, Jean-Michel Six, reclama recent gradul ridicat al împrumuturilor populaţiei din multe regiuni europene, care a lăsat aproape tot continentul vulnerabil în faţa condiţiilor severe de creditare. Nivelul datoriilor se ridică la 100% din PIB în ţări precum Irlanda, Marea Britanie, Spania, Olanda şi Danemarca. Nici pieţe minuscule, cum este cea letoniană, nu au scăpat de probleme, aici preţurile scăzând anul acesta cu circa 5%. Măsurile guvernamentale nu au făcut decât să frâneze posibilităţile celor cu venituri reduse de a contracta credite ipotecare. O situaţie asemănătoare se întâlneşte la Budapesta, unde aproximativ 25% din locuinţele noilor ansambluri rezidenţiale sunt neocupate, iar preţul mediu a coborât la 1.200-1.300 euro/mp.

O altă piaţă în expansiune este cea irlandeză, dar premisele crizei au apărut şi aici. Preţurile caselor au scăzut cu 2,6% în primul semestru, iar a cincea parte din stocul de locuinţe noi este neocupată. Cea mai afectată este însă piaţa spaniolă, unde dezvoltatorii nu au ţinut cont de niciun semnal venit din partea organismelor financiare. Acum, unele imobile construite stau goale, pentru că împrumuturile bancare au devenit un lux, iar cei care le-au contractat sunt nevoiţi deja să achite rate mai mari decât cele iniţiale. Banca Centrală Europeană a dublat rata dobânzii de la 2%, în decembrie 2005, la 4% anul acesta.

Afectate de creşterea costurilor creditării au fost şi tranzacţiile mari. În prima jumătate a anului, se efectuau achiziţii cu valori de peste două miliarde de euro. Acum, cea mai importantă tranzacţie a fost de circa 700 de milioane de euro.

Dezvoltarea imobiliară slabă a României reprezintă, poate în mod paradoxal, un atu în acest moment. „În România nu s-a construit mai nimic după revoluţie, iar înainte, timp de 50 de ani, s-a construit prost. Rata îndatorării românilor, în scopul de a achiziţiona o casă este mult sub nivelul Europei de Est, fără să mai vorbim de Europa de Vest sau de SUA. Cererea este încă ridicată şi va face ca domeniul imobiliar să fie în dezvoltare mulţi ani de acum încolo“, spune Ciprian Lopată, partner manager al firmei imobiliare IPC Investment Group. Faptul că fondurile de investiţii şi marii dezvoltatori încă se îngrămădesc să vină aici va determina dezvoltarea rapidă şi reducerea decalajului dintre noi şi celelalte ţări est-europene. Cu alte cuvinte, vom profita de avantajul ultimului sosit.

O problemă pentru România ar putea apărea totuşi. Criza împrumuturilor ar putea să crească vulnerabilitatea ţării noastre, din cauza dependenţei de capitalul străin ce intră constant. Dacă o parte din investitori va decide să se retragă, deficitul de cont curent nu ar mai putea fi finanţat, în opinia oficialului FMI, Juan Jose Fernandez-Ansola.

Va afecta criza şi România? „Nu, cel puţin momentan“, spune Markus Piuk, managing partner la Schoenherr şi Asociaţii. „România este încă un microcosmos imobiliar. Dat fiind că proiectele bune sunt la mare căutare, o astfel de criză încă nu are efect. O să fim martorii primei mini-crize imobiliare din România în anii 2009-2010, când foarte multe proiecte vor apărea pe piaţă şi doar cele de calitate bună vor reuşi să se impună“, concluzionează acesta.