Apoi, cand terenurile invecinate au fost trecute in intravilan de catre ceilalti proprietari, si retelele de utilitati au fost apropiate de terenul respectiv, brusc, preturile au crescut chiar si de douazeci de ori in valuta. In ceea ce priveste durata „coacerii” acestui tip de investitie, pentru majoritatea zonelor a fost de sapte-opt ani, dar pentru norocosi, in cazuri exceptionale, s-au „parguit” si in numai doi-trei ani. Iar din acest an, dezvoltarea pietei terenurilor a dus la o accelerare a acestui proces, ceea ce nu inseamna neaparat cresteri mult mai mari de preturi, ci extinderi pe orizontala ale oraselor: tot mai multi investitori sau pentru proprietari, apetitul fata de terenurile respective creste. „Atractivitatea unui teren este in functie de cat de mult te grabesti, cat iti poti permite sa-ti blochezi banii in proiectul respectiv. Depinde si de distanta de la facilitati la teren si de regimul tehnic”, afirma Dan Vasilache, de la Eurisko. Puteti creste valoarea unui teren prin infrastructura, utilitati, luptan-du-va cu birocratia si inertia furnizorilor de apa, canal, electricitate si gaze, dar mult mai profitabil este sa aveti rabdare pana cand primaria localitatii respective face acelasi lucru sau pana cand un alt vecin mai grabit face acest lucru inaintea dvs. si nu va ramane decat sa va racordati ulterior. Sa fii la locul si momentul potrivit nu este o vorba care sa se potriveasca intrutotul acestui tip de investitii, pentru ca doar locul conteaza; momentul, cu siguranta, se va ivi in viitorul apropiat, daca locul este bine ales. Desigur, puteti grabi acest proces de transformare din teren agricol in intravilan si apoi sa-l dotati (apa, curent, canal, gaze), dar numai atunci cand doriti sa-l vindeti mai repede sau cand apropierea retelelor justifica aceste investitii si, bineinteles, cand probabilitatea de a obtine un castig este foarte ridicata. Primarul comunei Voluntari, acolo unde se gaseste cea mai activa piata a locuintelor de lux din tara, traieste sub mirajul acesta si afirma ca orice teren din localitate poate fi oricand trecut in intravilan. „Scoaterea din circuitul agricol a prins bine localitatii, pentru ca este o mana cereasca sa vina atatia investitori si oameni cu bani sa construiasca la noi. Toata lumea are de castigat: si cel care vinde, pentru ca are un venit, si cel care cumpara, pentru ca va construi o casa sau un cartier si va obtine profit, si autoritatea locala, pentru ca apar locuinte noi si are venituri din taxe, de la obtinerea certificatelor de urbanism si autorizatii de construire, pana la impozite pe proprietate”, afirma Florentin Pandele, primar al comunei Voluntari. In zona Voluntari-Baneasa s-au construit in ultimii trei ani 2.400 locuinte noi, eliberandu-se cate 800-1.000 de autorizatii pe an. Faptul ca aceasta comuna a crescut la rangul neoficial de cartier de lux al Capitalei, un fel de amanta cu pretentii, i-a adus primariei locale o crestere a bugetului de la 17 miliarde de lei in 2000, la 190-200 miliarde in acest an, bani care se intorc in investitii pentru ridicarea comunei.Terenurile, care in urma cu sapte-opt ani costau sub un dolar metrul patrat, au acum preturi de peste 30 euro/mp, iar cele mai bune, cu iesire la strada, apa si canalizare ajung si la 120 euro/mp. „Ne gandim sa introducem niste taxe si impozite diferentiate, de 2,5 ori mai mari in zona noua de vile, fata de partea veche a comunei, cu oameni necajiti, astfel incat sa avem bani de infrastructura. Fondurile in plus ar urma sa le dirijam in partea noua, pentru drumuri, gaze, trotuare, iluminat”, adauga Florentin Pandele. La prima vedere, pare descurajant pentru un proprietar al unei case din zona noua, dar in realitate nu este rau deloc. Un impozit in comuna este de cel putin trei ori mai mic decat in oras, mai ales in Bucuresti, asa incat chiar inmultit cu coeficientul propus de primar, tot este mai mic decat intr-o zona periferica oraseneasca. In plus, investitiile facute de primarie sporesc valoarea zonei si cresc in continuare preturile la terenuri si la case. Iar comuna Voluntari este doar un exemplu; adevarat, cel mai relevat, dar nu singular. Mii de comune din tara urmeaza aceeasi cale, si terenurile lor sunt oportunitati de investitii pentru acesti ani. Fie ca doriti sa multiplicati doar doua mii de dolari, fie sute de mii de dolari.

„Este cert ca terenurile cu utilitati sunt mai scumpe, fata de cele fara utilitati. Nu se poate insa cuantifica aceasta diferenta de pret, deoarece exista diferente mari de valoare pe zone. Trebuie sa tineti cont de distanta de la facilitati la teren. Trebuie sa fie mai multi proprietari care sa participe la instalarea utilitatilor, pentru a se imparti cheltuielile”, afirma Dan Vasilache, senior broker la Eurisko. Cel mai greu de introdus sunt canalizarea si curentul, din cauza ca sunt mari cheltuieli de instalare si aprobarile iau mult timp. In ordinea „descrescatoare” a dificultatii mai vin instalarea apei curente si a gazelor.
Se face in mai multi pasi. Nu intotdeauna este posibil ca un teren agricol, pe care se cultiva porumb si grau, sa poata fi si transformat in intravilan, astfel incat pe el sa se poata construi o casa sau spatii comerciale. Decizia apartine oficiilor de cadastru agricole in raza careia se afla terenurile. De cele mai multe ori este favorabila, dar trebuie platita o taxa cuprinsa intre de doua ori si patru ori valoarea terenului, adica pretul de cumparare. Diferenta se face in functie de fertilitatea solului, taxa fiind mai mica pentru pamantul sterp. Pentru un teren mai mare, un investitor are nevoie de un plan urbanistic zonal, aprobat de consiliul local, in care sa se specifice viitoarea destinatie a constructiilor.
Nimic mai profitabil pentru un proprietar de teren decat sa vina primaria si sa asfalteze drumul, sa puna curent electric sau sa aduca retea de apa si canalizare pana in poarta. In urma cu doi ani, pe o strada din Craiova, de exemplu, acolo unde s-a asfaltat o strada intr-o zona semicentrala, brusc, preturile la case s-au dublat. Nu intotdeauna majorarile se incadreaza in aceasta proportie, dar saltul exista. Unele programe internationale de investitii sau logistica ii invata pe primari cum sa sporeasca valoarea terenurilor si a locuintelor din zonele respective prin cresterea acestor investitii. GRASP, de exemplu, are un astfel de proiect, care va dezvolta in patru ani si jumatate peste 50 de localitati in Romania.