Aflat în imposibilitatea de a controla întreaga piaţă cu angajaţii existenţi, Inspectoratul de Stat în Construcţii spune că proba calităţii lucrărilor se va da la primul cutremur.
Subdimensionat, cu o imagine nu foarte fericită, din cauza acuzelor de incorectitudine venite din diverse direcţii şi, uneori, ignorat atât de membrii pieţei, cât şi de autorităţi, Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISC) încearcă să descopere multitudinea de probleme de calitate pe şantierele existente, cu prea puţini de oameni. „Avem 1.067 de angajaţi şi am putea să pierdem 20% dintre ei din cauza măsurilor guvernamentale anticriză“, susţine Adrian Balaban, inspector general de stat. Dacă ne raportăm la volumul construcţiilor existente, instituţia omoloagă de pe vremea lui Cuza avea mai mulţi angajaţi (circa 300), care acopereau o Românie cu două provincii.
Hazardul va fi momentul adevărului
Deşi se controlează circa jumătate dintre obiectivele verificabile, iar amenzile din primul semestru al acestui an au depăşit 1,2 milioane de lei (fiind mai mici faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut doar din cauza frânării activităţii de construcţii), atât şeful ISC, cât şi preşedintele Patronatului Societăţilor de Construcţii (PSC), Adriana Iftime, cred că examenul va fi susţinut în faţa celui mai sever dintre profesori. „Un cutremur ar fi momentul adevărului“, crede Balaban. Cât de mare e riscul să se repete catastrofele din Abruzzo (Italia), unde au fost afectate clădiri în valoare de peste 1,5 miliarde de euro, sau Turcia, în 1999, cu 722 de imobile distruse? Răspunsul stă mai degrabă în calitatea, de multe ori îndoielnică, a materialelor de construcţii folosite de constructorii autohtoni şi în respectarea proiectelor şi a autorizaţiilor după cerinţele cărora s-a construit în ultimii ani în România.
706 sancţiuni au fost aplicate anul acesta de Inspectoratul de Construcţii în întreaga ţară
1,2 milioane de lei este valoarea amenzilor aplicate până acum de inspectorii ISC
Calitatea construcţiilor de pe piaţa internă continuă să ridice semne de întrebare. În prima jumătate a anului, au fost sancţionaţi responsabilii din peste 700 de şantiere.
Au trecut mai bine de 3.000 de ani de când celebrul Cod al lui Hammurabi statornicea, în interpretare contemporană, faptul că, dacă copilul proprietarului unei case a murit din cauza unei deficienţe de construcţie, să fie ucis copilul celui care a construit casa. O contrapartidă brutală şi neconformă cu actualele legi, dar elocventă pentru atenţia care se acorda încă de atunci domeniului construcţiilor. De altfel, legile care reglementează această activitate au în vedere majoritatea aspectelor şi sunt extrem de dure şi în prezent. Deşi obiceiurile s-au schimbat, se încearcă preîntâmpinarea problemelor majore, iar controalele şi amenzile aplicate sunt numeroase, dar insuficiente, după cum afirmă unii dintre reprezentanţii pieţei. În primele şase luni ale anului în curs, Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISC) a aplicat constructorilor amenzi în valoare de 1,2 milioane de lei. Suma este cu 700.000 de lei mai mică faţă de cea înregistrată în aceeaşi perioadă a anului trecut. Să fi început antreprenorii de construcţii autohtoni să lucreze mai bine? Ar fi minunat, dar în fapt este vorba despre diminuarea activităţii pe piaţa construcţiilor pe fondul crizei, unde imobiliarele tind să devină din motor al dezvoltării economice una dintre frâne.
„Din punctul de vedere al ISC, la 90% din obiectivele de pe piaţă calitatea este bună“, spune Adrian Balaban, inspector general de stat. „Evident că ne concentrăm atenţia asupra structurii de rezistenţă, dat fiind şi specificul instituţiei noastre“, continuă Balaban.
Aşi în teorie, practica ne omoară
„Legea nr. 10 privind calitatea în construcţii este una dintre cele mai complete din Europa“, afirmă Adriana Iftime, preşedintele Patronatului Societăţilor de Construcţii (PSC). Şi, dacă la nivel teoretic stăm bine, problema apare atât la aplicarea, uneori deficitară, a legii, dar mai ales la lucrările efectuate la negru, aici domeniul cel mai afectat fiind cel al construcţiilor de locuinţe. „Noi putem controla şantierele proiectelor înregistrate ca atare la ISC şi controlul se face în măsura în care inspectorii noştri pot acoperi piaţa. Circa 50% din şantierele verificabile sunt controlate“, explică Balaban. În ceea ce priveşte calitatea generală de pe piaţa construcţiilor, inspectorul-şef se declară optimist, dar indică un reper. „Momentul adevărului va fi un cutremur. Acesta va verifica atât soliditatea clădirilor vechi, cât şi pe a celor noi“, susţine acesta. Iar opinia sa este întărită şi de Adriana Iftime. „Cel mai sever profesor este un cutremur. Având în vedere riscul seismic destul de ridicat, nerespectarea normelor de construcţie este în cel mai bun caz dovadă de inconstienţă a celor implicaţi în proiect“, crede preşedintele PSC. În general, proiectele sunt controlate din toate direcţiile, practic, fiecare entitate implicată, de la cel care acordă autorizaţia, până la beneficiar fiind responsabilă de calitatea diferitelor lucrări executate.
Când se depăşeşte măsura
Potrivit ISC, după ce a fost reglementată creşterea coeficienţilor de siguranţă şi, astfel, constructorii au fost obligaţi să folosească mai mult fier-beton şi ciment cu rezistenţă ridicată, a apărut şi un alt tip de probleme. „Unii proiectanţi au exagerat cu structurile, impunând utilizarea a mai mult material decât cel necesar. Într-un fel e normal, pentru că se răspunde de întreaga durată de viaţă a imobilului. Dar ştiu o construcţie unde necesarul legal a fost depăşit cu 30%, iar costurile, din această cauză, s-au mărit şi ele cu 50%“, mai spune Balaban.
Cât de mari sunt până la urmă riscurile? Şeful ISC consideră că personalul inspectoratului şi-a făcut treaba de-a lungul timpului şi în România nu se va repeta situaţia din Turcia de acum câţiva ani, când mai multe imobile noi s-au prăbuşit în urma unui cutremur. În esenţă, greul e dus de controlul materialelor de construcţii a căror calitate este una dintre principalele probleme . „Poate criza asta ne va ajuta. Marii constructori vor folosi numai materiale de calitate pentru a-şi păstra renumele (în condiţiile unei imagini degradate din cauza preţului şi neseriozităţii unora n. red.)“, opinează Balaban. Calitatea materialelor şi agrementarea acestora au reprezentat mereu o problemă, iar menţinerea în costuri şi goana după profituri cât mai mari au determinat unii dezvoltatori să facă presiuni asupra constructorilor, iar pe aceştia să folosească materiale ieftine şi să accelereze la maximum lucrările, toate în detrimentul calităţii. De aceea, deşi ISC a sancţionat 706 obiective în şase luni, examenul acestor construcţii nu se dă pe hârtie.
Cel mai sever profesor ar fi un cutremur. Având în vedere riscul seismic, nerespectarea normelor de construcţie e o inconştienţă.
Adriana Iftime, preşedinte PSC
Din punctul de vedere al Inspectoratului de Stat în Construcţii, la 90% din obiectivele de pe piaţă calitatea este bună.
Adrian Balaban, inspector general de stat
33.835 este numărul de şantiere înregistrate la nivel naţional de Inspectoratul de Stat în Construcţii până la începutul lunii august
20.054 deficienţe au fost constatate de inspectorii de construcţii în cadrul controalelor efectuate pe cele 53.940 de obiective în ultimele şase luni ale anului în curs
Ce afectează calitatea?
– Piaţa neagră, în fapt lucrările la negru, care nu fac obiectul controlului inspectorilor în construcţii
– Utilizarea de materiale de slabă calitate neagrementate sau agrementarea doar pe hârtie a acestora
– Unul dintre principalele riscuri văzute de ISC din cauza calităţii slabe este construcţia în regie proprie
– Nerespectarea elementelor autorizaţiei de construire reprezintă un alt risc legat de calitatea şi rezistenţa contrucţiei.
Balaban: Există reflexul «lasă că merge şi aşa»
Capital: Cum aţi descrie calitatea lucrărilor de construcţii executate pe piaţa românească?
Adrian Balaban: În România se întâmplă să ne conducem de multe ori după dictonul „lasă că merge şi aşa“. Teoretic, sistemele de calitate sunt ireproşabile, dar, ştiţi cum e, ochiul stăpânului îngraşă vita. Noi încercăm să nu permitem trecerea de la o fază la alta a unei construcţii în caz de apariţie a unor probleme.Şi, bineînţeles că ne focalizăm atenţia asupra structurii de rezistenţă. Finisajele depind de multe ori de contractele între diverşii beneficiari şi furnizori de pe piaţă.
Capital: Care ar fi cele mai importante motive ce afectează calitatea?
Adrian Balaban: Execuţia lucrărilor are de suferit din cauza nerespectării standardelor în domeniu. Se poate vorbi şi de lipsa de responsabilitate a unor investitori şi antreprenori care încalcă reglementările legate de construire atât sub aspect urbanistic, cât şi în ceea ce priveşte calitatea. O altă problemă este şi construcţia în regie proprie, cauzată de nivelul ridicat al costului construcţiilor.
Capital: În ce măsură credeţi că se împarte vina pentru apariţia erorilor şi lipsa calităţii construcţiilor?
Adrian Balaban: Prin controale, ISC stabileşte măsuri cu scopul de prevenire sau corectare, astfel încât construcţiile să fie realizate şi utilizate fără a pune în pericol viaţa sau sănătatea oamenilor şi securitatea bunurilor materiale. Însă, o mare atenţie trebuie acordată răspunderilor asumate de părţi în cadrul contractelor încheiate. Pot să vă dau un exemplu. Recent, am închis un şantier la Oradea, din cauza calităţii slabe a lucrărilor. Iar motivul a fost chiar nerespectarea normelor de rezistenţă.
Capital: În ce măsură acoperă ISC o piaţă care, deşi acum e în criză, în ultimii ani a explodat, iar numărul de proiecte lansate creştea săptămânal?
Adrian Balaban: Avem în prezent 1.067 de inspectori şi nu sunt suficienţi. Din păcate, din cauza crizei, am putea să pierdem 20% dintre aceştia. Iar asta se întâmplă în condiţiile în care acum 147 de ani, când Alexandru Ioan Cuza a înfiinţat inspecţia în construcţii, în cadrul instituţiei vremii lucrau 300 de inspectori. Dacă ne gândim cât se construia atunci şi cât se construieşte acum, se vede ca suntem subdimensionaţi.
Ce se ascunde în spatele birourilor de clasa A
Clasificarea imobilelor de birouri este şi acum o caracteristică mai degrabă asociată marketingului. Deşi, teoretic, clasa A ar trebui să câştige lupta pentru chirii mai mari, amplasarea rămâne elementul decisiv.
În piaţa imobiliară, o discuţie delicată se poartă şi legat de clasificarea imobilelor. În miezul subiectului se află, evident, imobilele office, multe voci din piaţă susţinând faptul că ceea ce este prezentat de obicei drept clasă A, ceea ce permite obţinerea unor chirii sau preţuri de vânzare mai ridicate nu se supune specificaţiilor tehnice necesare. „Procentajul clădirilor de clasa A este foarte mic, dacă luăm în calcul toate criteriile menţionate în standarde“, explică Florin Sorea, directorul departamentului birouri în cadrul Cushman & Wakefield.
Cum afectează piaţa delimitarea insuficientă între imobilele de clase diferite? Discuţia referitoare la diferenţa dintre clasa A şi B am purtat-o cu mai mulţi clienţi şi dezvoltatori. Concluzia a fost că nu există o delimitare clară. Şi aceasta pentru că chiriile nu sunt influenţate atât de mult de clasa A/B, cât de amplasament, de apropierea de o staţie de metrou etc.“, explică Mădălina Cojocaru, şefa departamentului office al DTZ Echinox. Practic, stocul de birouri de clasă A, aşa cum se clasifică pe piaţa internă, este de un milion metri pătraţi, potrivit analizelor Colliers International. Printre criteriile de luat în calcul se află suprafaţa pe nivel de minimum 1.000 mp, cea totală de minimum 10.000 mp, o calitate ridicată a finisajelor etc. În ce priveşte chiriile, acestea au scăzut de la 25 euro/mp/lună, la 17-20 euro/mp/lună în zonele centrale.
Nu este o delimitare clară din cauza faptului că nivelul chiriilor este influenţat de amplasamentul clădirii.
Mădălina Cojocaru, head of office department DTZ Echinox
