Chiar dacă se apropie de un punct critic, cu numărul şi valoarea tranzacţiilor „pe roşu“, piaţa imobiliară oferă încă oportunităţi pentru investiţii. Variantele cu riscuri mici sunt însă mai puţine.
Un studiu dat publicităţii, luna aceasta, de agenţia de sondare a opiniei publice Insomar, arată că 38% din romåni continuă să considere investiţiile imobiliare ca fiind cele mai eficiente forme de protejare şi de înmulţire a banilor economisiţi. De asemenea, potrivit aceluiaşi sondaj, achiziţionarea de proprietăţi este considerată ca fiind cea mai sigură investiţie de 26% din romåni. Aşadar, în ciuda crizei, aproape 40% din romåni continuă să creadă în viabilitatea unei investiţii în proprietăţi imobiliare, mizånd pe profitul pe care acestea îl pot aduce.
Şi totuşi, care sunt alternativele de investire a banilor pe piaţa imobiliară, măcinată, în prezent, atåt de neîncrederea generată de efectele crizei financiare globale, cåt şi de nivelul ridicat al preţurilor practicate. Teoretic, atåta vreme cåt o investiţie aduce un profit superior celui oferit de depozitele bancare, rămåne demnă de luat în seamă. Dar spre ce direcţii ar trebui să se orienteze cei interesaţi, în condiţiile în care criza ameninţă cu devalorizarea multe proprietăţi, atåt corporatiste, cåt şi ale persoanelor fizice? Apartamentele vechi şi noi s-au ieftinit, nu la valori acceptabile, dar tendinţa există, iar terenuri se cumpără destul de greu sau nu mai sunt de vånzare în marile oraşe.
„Tensiunea este generală şi globală, afectånd mai mult pieţele imobiliare din statele mult mai dezvoltate. Evident şi Romånia va resimţi anumite efecte, însă nu vă aşteptaţi să găsiţi diamante la preţ de salam!“, spune Eduard Uzunov, preşedintele companiei de consultanţă imobiliară autohtonă Regatta. „În afacerile imobiliare este extrem de important de reţinut valoarea amplasamentului ales“, conchide acesta.
Terenurile care îşi păstrează valoarea în timp
„Am cumpărat săptămåna trecută un teren de 500 mp cu 28 de euro/mp, aflat destul de aproape de Bucureşti. Trebuia să fac ceva cu banii pe care i-am primit dintr-o altă vånzare a unei moşteniri în provincie“, spune tehnicianul dentar Mihai Giurgea. Terenurile reprezintă o opţiune de investiţie, atåta vreme cåt proprietarii nu se aşteaptă la profiturile masive din 2006-2007. Nu necesită întreţinere, impozitele pentru persoanele fizice sunt relativ mici, iar plusvaloarea oferită de parcelare, introducerea utilităţilor şi obţinerea unui PUZ îi oferă proprietarului şansa de a vinde cu un profit corect. „Dacă terenurile sunt amplasate în interiorul oraşului, mai ales în centru, sunt unice, iar valoarea acestor proprietăţi va fi întotdeauna ridicată. Un teren situat într-o zonă bună nu va pierde din valoare, proprietarul său preferånd să aştepte trecerea crizei. O ofertă bună identificată acum poate aduce cåştiguri însemnate“, explică Uzunov.
Potrivit unui studiu al agenţiei imobiliare Eurometropola, zona de sud a Bucureştiului poate reprezenta o variantă de investiţie, în condiţiile în care proiecte de revalorificare ale unor idei apărute înainte de 1989, precum Canalul Dunăre-Bucureşti, sau mai noul aeroport din sud, vor fi puse în practică. „În Adunaţii Copăceni, localitate în care cei mai mulţi dau drept sigură amplasarea viitorului aeroport, cele mai scumpe sunt loturile de case cu suprafeţe mici, de 500 mp – 1.500 mp, care acum se vånd cu 25-50 euro/mp, deşi la începutul anului nu depăşeau 25 euro/mp“, afirmă consultanţii EuroMetropola. Problema este că nu ce se cere reprezintă valoarea proprietăţii, ci cåt se obţine, iar ezitările investitorilor în această perioadă vor determina replierea pretenţiilor exagerate.
În privinţa investiţiilor în terenuri, reprezentanţii firmei de consultanţă imobiliară RE/MAX consideră că şi provincia are potenţial ridicat, zonele aflate în plină dezvoltare, cum ar fi zona de sud a judeţului Timiş sau zonele limitrofe unor oraşe în expansiune, precum Brăila, Galaţi sau Timişoara, sunt variante cåştigătoare.
Alte zone unde investiţiile în terenuri pot reprezenta variante de cåştig sunt zonele de nord ale Moldovei, Olteniei şi Dobrogea.
Chiria, sigură în vremuri de criză
„E cert faptul că pe piaţa rezidenţială cererea depăşeşte oferta. Problema este că cele două nu se întålnesc la preţ“, crede Teodor Pop, managing partner al dezvoltatorului imobiliar RED. Într-adevăr, deşi interesul pentru locuinţe al romånilor nu a scăzut dramatic, preţurile extrem de ridicate practicate pe ambele componente ale pieţei (apartamente vechi şi noi) au determinat apariţia unei pasivităţi a potenţialilor clienţi, care nu mai sunt dispuşi să plătească sumele cerute de dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale sau de proprietarii de apartamente vechi. În plus, noile norme BNR au limitat atåt valoarea creditului ce poate fi obţinut de mulţi dintre cei dispuşi să cumpere, cåt şi numărul de tranzacţii. „În acest context al pieţei, afectaţi sunt cei care vor să våndă. Criza aduce cu sine devalorizarea proprietăţilor şi, evident, sumele obţinute vor fi mai mici decåt cele scontate“, spune Diwaker Singh, managing partner al companiei imobiliare Copper Beech. O oportunitate apare însă şi din această situaţie. Cånd valoarea apartamentelor scade, odată cu pretenţiile proprietarilor, achiziţionarea unei locuinţe situate într-o zonă bună, la un preţ mai mic cu 10%-30% faţă de cel de anul trecut poate aduce cåştiguri sigure şi continue din închirierea acestuia. „Apartamentele vechi au cele mai mari corecţii şi se pot achiziţiona la preţuri bune relativ la randamentul posibil de obţinut prin închirieri. Mai ales că piaţa închirierilor nu a suferit corecţii corelate cu cea a apartamentelor vechi“, spun reprezentanţii RE/MAX.
Practic, un apartament cu două camere amplasat într-o zonă foarte bună, achiziţionat cu 100.000 de euro, poate asigura un venit lunar de 600 de euro din închiriere. Investiţia se poate recupera astfel în maximum 14 ani dacă valoarea chiriei rămåne aceeaşi. Este însă puţin probabil ca nivelul chiriilor să rămånă la acelaşi nivel. Deşi se confruntă, la fel ca piaţa vånzărilor de apartamente, cu pretenţii prea mari ale proprietarilor, piaţa chiriilor nu a fost afectată în aceeaşi măsură de scăderea recentă a cererii. Situaţia este valabilă şi în provincie, unde preţurile, dar şi chiriile sunt totuşi ceva mai mici. „În ultima lună s-au înregistrat cereri în special pentru închirieri de apartamente în imobile noi, de lux, această cerere depăşind cu mult oferta existentă pe piaţă“, susţine Luminiţa Şchiopescu, asociat de vånzări al RE/MAX EdyInvest, din Timişoara.
Deşi randamentele investiţiilor imobiliare sunt pe o pantă descendentă, reprezentanţii RE/MAX estimează că o investiţie făcută pånă la sfårşitul acestui an, poate aduce profituri medii chiar şi de 20% pe următoarele 12 luni, mai mult decåt dobånda anuală pentru depozitele bancare în euro, de circa 5%.
Alternative doar pentru cunoscători
În perioade de criză, investiţiile în pieţe alternative devin interesante. „Marea problemă la noi este lipsa aproape totală a unei educaţii investiţionale sau cel puţin a unei maturizări a pieţei în acest sens“, crede Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Activ Consulting.
O parte dintre investitorii care au fost activi pe piaţa imobiliară au schimbat macazul către alte zone, alegånd plasamente în aur, diamante sau timbre. Primele reprezintă refugii clasice în vreme de criză, mulţi investitori încercånd să profite de creşterea vertiginoasă a preţului aurului odată cu căderea pieţei financiare. Variante mai sofisticate sunt oferite de piaţa diamantelor sau de plasamentele în timbre valoroase. Aceste pieţe au însă reguli proprii, nu sunt foarte lichide şi sunt cåteodată controlate de cei care activează aici de cåteva decenii. „Timbrele, de exemplu, sunt produse care nu atrag foarte mult atenţia, dar care pot atinge valori colosale. Valoarea tranzacţionată anual pe această piaţă este de cinci miliarde de euro, existånd de altfel şi un index de piaţă reglementat de Marea Britanie“, susţine Ionaşcu. Spre comparaţie, pånă şi cele mai neperformante mărci de timbre au avut o creştere de 108% în ultimii zece ani, deci mai bine de 10% pe an. Indexul SG 100 (un coş general de timbre de colecţie verificat an de an de către Bloomberg) a crescut cu 245% în ultimii zece ani. Randamentul este superior celui de pe piaţa imobiliară, dar acest sector rămåne unul dintre cele mai greu accesibile pentru investitorii neiniţiaţi.
«E cert faptul că pe piaţa rezidenţială cererea depăşeşte oferta. Problema este că cele două nu se întålnesc la preţ.»
Teodor Pop, managing partner al dezvoltatorului imobiliar RED
SCHIMBARE
Deşi piaţa imobiliară nu va mai oferi profiturile din anii trecuţi, investiţiile în apartamente şi terenuri amplasate în zone bune pot asigura randamente superioare altor tipuri de investiţii. Analiştii estimează o relaxare a situaţiei din piaţă abia după jumătatea lui 2010, ceea ce va diminua investiţiile speculative, în favoarea celor pe termen mediu şi lung
14 ani reprezintă perioada maximă de recuperare, prin închiriere, a unei investiţii de 100.000 de euro într-un apartament cu două camere dintr-o zonă foarte bună a Capitalei
