Piaţa terenurilor din Bucureşti a atins anul trecut un nou record, în volum, fiind tranzacţionate loturi cu o suprafaţă cumulată de 110 hectare, în creştere cu 144% faţă de 2015 şi cu 3,5% mai mult faţă de cele 106 hectare tranzacţionate în 2007, precedentul an record pentru piaţa terenurilor din Capitală, potrivit unei analize a Cushman&Wakefield Echinox. Ca valoare, piaţa terenurilor s-a ridicat anul trecut la 127 de mil. euro, în creştere cu 41% faţă de 2015.
În primul semestru al acestui an s-au vândut aproape 8.000 de terenuri intravilane fără construcţii în Bucureşti, în luna martie depăşindu-se 2.000 de tranzacţii, potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). Cele mai importante nouă loturi, a căror tranzacţionare a devenit publică în prima parte a acestui an, cumulează o suprafaţă de 35 de hectare şi o valoare de peste 83 mil. euro, echivalentul a circa 65% din volumul valoric al anului trecut, potrivit calculelor Capital. Evoluţia primului semestru indică spre depăşirea valorii înregistrate în 2016.
Printre cumpărătorii şi vânzătorii din acest an se numără şi cinci milionari incluşi de Capital în topul celor mai bogaţi români, însă majoritatea tranzacţiilor au fost realizate de investitori străini.
Problema avizelor
O caracteristică a tranzacţiilor consemnate în acest an este apetenţa cumpărătorilor pentru terenuri care au aparţinut unor fabrici şi care au măcar o parte din avizele de construcţie. Dacă revenirea interesului pentru fostele platforme industriale este explicată de numărul limitat de loturi intravilane cu suprafeţe suficient de mari, existenţa avizelor a devenit o condiţie esenţială pentru încheierea tranzacţiilor, din cauza blocajului la nivelul eliberării autorizaţiilor de construire.
„Noi, de la ultimele trei proiecte încoace, nu mai cumpărăm terenuri fără PUD sau PUZ, pentru că obţinerea lor poate dura ani de zile fără să ştii de ce. În Bucureşti, după achiziţia terenului cu PUD sau PUZ, intervalul de aşteptare pentru emiterea autorizaţiei este de până la un an“, a declarat recent Florin Furdui, country manager al Portland Trust, unul dintre cei mai vechi dezvoltatori de clădiri de birouri din România.
Durata medie în care se încheie o tranzacţie cu terenuri a crescut de la trei luni, cât era în urmă cu zece ani, la 18 luni, potrivit aprecierilor JLL România.
„Vedem proiecte a căror finalizare a fost întârziată din cauza procesului de autorizare, proiecte la care demararea lucrărilor a fost întârziată şi tranzacţii cu terenuri care se lungesc pe perioade mari de timp, uneori peste un an, din acelaşi motiv. Dezvoltatorii preferă, de cele mai multe ori, să transfere riscul obţinerii autorizaţiilor către proprietarii de terenuri“, spune Alexandru Mitrache broker în cadrul departamentului de terenuri al Cushman&Wakefield Echinox.
Tranzacţii mari
Capital a identificat patru tranzacţii făcute publice în acest an în care preţul a depăşit zece milioane de euro. Cea mai mare a vizat achiziţia terenului de 13,9 hectare pe care funcţionează fabrica de vopsele Policolor din zona Theodor Pallady. Omul de afaceri Raul Ciurtin, alături de partenerii săi Alina Codruţa Dobra şi Călin Gabriel Dobra, a plătit circa 19 mil. euro pe teren, potrivit estimărilor Capital, şi vrea să construiască aici un proiect comercial, cel mai probabil un mall, care să vină în completarea Auchan, Metro, Decathlon şi a viitorului magazin IKEA din zonă. Fabrica Policolor urmează să fie mutată în Militari.
CITITI SI Cu banii de la Lactalis, Raul Ciurtin a cumpărat terenul Policolor şi face un proiect imobiliar
Alte două terenuri scumpe cumpărate în acest an au aparţinut fabricii Compania Industrială Griviţa. Acest teren, localizat în spatele Romexpo, a fost tranzacţionat pentru prima dată în 2007 la un preţ de 72,9 mil. euro, fiind unul dintre cele mai scumpe vândute vreodată în România. Criza a schimbat însă planurile imobiliare ale cumpărătorilor, iar acum se vinde în parcele mai mici, cu 40% mai ieftine. Dezvoltatorul Globe Trade Centre a plătit 10,5 mil. euro pe o bucată de 1,5 hectare din fosta fabrică. Investitorul vrea să construiască aici trei clădiri de birouri în valoare de 89 mil. euro. La rândul său, Impact Developer & Contractor a cumpărat o parcelă de 2,2 hectare din acelaşi teren, pentru care a plătit 10,6 mil. euro, plus TVA. Planul companiei este să construiască pe lotul achiziţionat un asamblu rezidenţial cu 600 de apartamente.
CITITI SI Cel mai prolific investitor imobiliar, salvat de americani, pregăteşte prima dezvoltare după 8 ani de pauză
Cel mai râvnit teren din Bucureşti: Impact a cumpărat o bucată din el şi face 600 de apartamente
Tot locuinţe vrea să ridice şi sud-africanul Marin Slabbert, fondatorul Prime Kapital, pe terenul cumpărat de la George Becali pentru 11 mil. euro. Lotul, amplasat lângă reprezentanţa Porsche de pe Şoseaua Pipera, va găzdui peste 400 de apartamente cu o valoare de piaţă de peste 100 mil. euro.
Avalanşă de locuinţe
Şase din cele nouă terenuri identificate de Capital au ca destinaţie construcţia de apartamente. Cel mai mare proiect urmează să apară în locul fostei fabrici de pâine Lujerul din Drumul Taberei. Proprietarul distribuitorului de motorină Oscar Downstream, omul de afaceri Alin Niculae, alături de Francesca-Elena şi Daniel Niculae, au plătit circa 9 mil. euro pentru acest teren. Calculele Capital, bazate pe dezvoltări similare din zonă şi un Coeficient de Utilizare a Terenului de 2,5, arată că pe acest teren se pot ridica circa 1.200 de apartamente.
CITITI SI Cel mai mare petrolist a cumpărat o fabrică şi face circa 1.200 de apartamente în locul ei
Omul de afaceri român de origine palestiniană Mohamed Hassanain, proprietarul clinicilor medicale International Medical Center, alături de asociatul său iordanian Saddiq Abu Seedo, vrea să construiască un spital privat şi circa 700 de locuinţe în locul fostei fabrici Tricodava din cartierul bucureştean Drumul Taberei, conform surselor Capital. Cei doi asociaţi au plătit 15 mil. euro spaniolilor de la Gran Via pentru teren.
CITITI SI Doi arabi vor să construiască un spital şi sute de locuinţe pe fosta fabrică Tricodava
Asocierea Forte Partners, din care face parte Ionuţ Dumitrescu, Johny Jabra şi Geo Mărgescu, a plătit circa 5,2 mil. euro pe o bucată din fosta fabrică de pâine Băneasa şi vrea să înceapă în această vară construcţia unui ansamblu rezidenţial cu 352 de apartamente, o investiţie de 37 mil. euro, potrivit dezvoltatorului. Primele două blocuri cu zece etaje, din cele patru proiectate, urmează a fi finalizate la începutul anului 2019.
Antreprenorii maghiari Péter şi Gábor Futó, tată şi fiu, au revenit pe piaţa imobiliară din România prin intermediul companiei lor Futureal, după ce s-au retras odată cu venirea crizei. Ei au plătit recent 3,7 mil. euro pe un teren ce a aparţinut producătorului de mezeluri Medeus, aflat în insolvenţă. Fosta fabrică, aflată lângă cartierul ANL Romexpo, va fi demolată şi în locul ei se va construi un cartier cu 400 de apartamente.
Şi omul de afaceri Horia Culcescu a vândut mai bine de jumătate din terenul de 50 de hectare pe care au funcţionat serele din Berceni unor dezvoltatori imobiliari români care au construit deja aici circa 3.000 de apartamente. Anul acesta, retailerul Lidl a plătit 2,37 mil. euro pe un hectar din acest teren pentru a construi un nou magazin.
În aşteptare
O serie de tranzacţii cu terenuri sunt în diferite stadii de negociere şi s-ar putea încheia până la finalul anului. Companiile Portland Trust şi Forte Partners sunt interesate de terenul fostei fabrici Compania Industrială Griviţa, din care s-au vândut deja două loturi şi au mai rămas circa 2,3 hectare disponibile.
Un alt teren cumpărat înainte de criză şi abandonat este cel de 5,2 hectare deţinut de compania turcă Ozer în zona Aviaţiei, lângă fosta fabrică de pâine Băneasa. Firma prin care a fost cumpărat terenul este în insolvenţă, iar terenul este scos la licitaţie pentru 2,5 mil. euro. Printre investitorii interesaţi de teren sunt şi spaniolii de la Gran Via care au şi anunţat că sunt în proces de achiziţie a unui teren în zona de nord a Capitalei. De altfel, Gran Via deţine deja un lot învecinat pe care începe construcţia a 292 de apartamente.
O altă tranzacţie aşteptată este cea dintre Dedeman şi producătorul de in şi cânepă Industria Iutei. Retailerul de bricolaj a căzut anul trecut de acord să plătească 6,3 mil. euro pentru terenul fabricii, însă contractul nu a mai fost semnat. Acţionarii producătorului au scos din nou terenul la vânzare în luna mai a acestui an, pentru 6,68 mil. euro, şi au pus condiţia ca o parte din fabrică să poată fi închiriată timp de trei luni până la mutarea producţiei. Rămâne de văzut dacă Dedeman va accepta noile condiţii şi va mai licita pentru teren.
Compania Immochan, divizia imobiliară a grupului francez Auchan, a anunţat că este interesată de achiziţia a trei terenuri în Bucureşti, Sibiu şi Craiova pe care să dezvolte malluri de dimensiuni mari. Francezii au negociat deja preţul pentru cele trei parcele şi le-au blocat juridic pentru o perioadă de analiză, prin plata unui avans.
