Această situație persistă chiar dacă, încă de la sfârșitul anului 2008, o politică socială ce a avut și implicații fiscale permite vânzarea de locuințe prin aplicarea cotei reduse de TVA de 5%. Într-adevăr, această facilitate fiscală acordată în cadrul unei politici sociale a reușit totuși să deblocheze piața imobiliarelor, însă nu a rezultat o relansare a acesteia. Motivele se regăsesc în dezavantajele acestui program social care, pe de o parte, impune niște condiționări specifice cu privire la locuințele ce pot fi vândute prin aplicarea cotei reduse de 5% TVA, cum ar fi suprafața de maximum 120 mp sau prețul de maximum 380.000 lei, iar pe de altă parte, vizează o categorie specifică de beneficiari, respectiv familii sau tineri necăsătoriți, inclusiv persoane fizice străine.
Prin urmare, antreprenorii sunt în continuare obligați să aducă pe piață oferte interesante și atractive pentru a-și menține la un nivel optim și avantajos vânzările construcțiilor ce nu se încadrează în politica socială. Cum prețul este în continuare un factor decisiv printre cumpărători, o opțiune din punct de vedere fiscal ce ar putea aduce avantaje atât antreprenorilor, prin creșterea vânzărilor, cât și cumpărătorilor, aceștia din urmă beneficiind de un preț avantajos, ar putea fi vânzarea construcțiilor în regim de scutire de TVA.
Când se aplică scutirea de TVA
Astfel, legislația fiscală prevede că vânzarea construcțiilor beneficiază de regimul de scutire de TVA atâta timp cât construcția nu mai este considerată nouă. O construcție este nouă până la data de 31 decembrie a anului următor construirii sau modernizării acesteia, în cazul unei transformări mai mari de 50%. Totuși, pentru ca regimul de scutire de TVA să poată fi aplicat, este nevoie ca valoarea construcției să fie superioară valorii terenului pe care aceasta se află, ambele valori fiind consemnate într-un raport de expertiză emis de un evaluator autorizat. În consecință, antreprenorii ar putea lua în considerare aplicarea acestui regim de scutire de TVA în cazul construcțiilor finalizate și nevândute până la sfârșitul anului următor celui în care au fost finalizate, care sunt utilizate spre exemplu în regim hotelier, sau în cazul construcțiilor ce sunt închiriate și ulterior se dorește vânzarea acestora.
Totuși, chiar dacă regimul de scutire de TVA are o aplicare unitară, fără să existe o condiționare nici cu privire la suprafața sau prețul de vânzare al construcției, exceptând condiția ca aceasta să nu fie o clădire nouă, nici cu privire la calitatea cumpărătorului, așa cum se întâmplă în cazul cotei reduse de 5% TVA, aplicarea acestuia aduce implicații fiscale din perspectiva TVA la nivelul vânzătorilor. Aceasta se datorează faptului că regimul este unul de scutire de TVA fără drept de deducere, ceea ce înseamnă că, odată vândută construcția fără aplicarea TVA, persoana impozabilă își pierde dreptul de a deduce TVA aferentă construirii sau achiziției imobilului respectiv, după caz.
În atare situație, vânzătorii sunt obligați să ajusteze proporțional valoarea TVA ce a fost dedusă și care este aferentă costurilor angajate în legătură cu respectiva clădire. Mai mult, pentru a determina impactul rezultat, trebuie avut în vedere faptul că ajustarea de TVA ar putea avea influență asupra tuturor costurilor purtătoare de TVA efectuate în legătură cu imobilul vândut în regim de scutire de TVA. Totuși, în cazul în care până la momentul vânzării construcția a fost folosită pentru activități taxabile, cum ar fi închirierea acesteia cu aplicarea TVA, valoarea TVA ce trebuie ajustată se reduce proporțional conform perioadei de ajustare.
Ipoteză
O altă analiză se referă la situația în care vânzătorul a dedus TVA aferentă construirii imobilului, a solicitat rambursarea acesteia de la bugetul de stat și a și obținut-o. Astfel, odată rambursată taxa de la bugetul de stat, ajustarea TVA ca urmare a vânzării construcției în regim de scutire de TVA ar putea avea drept rezultat în obligația vânzătorului de a restitui către bugetul de stat total sau parțial TVA rambursată anterior, deoarece ajustarea TVA implică, în fapt, înscrierea cu semnul minus a acestor valori.
Dar chiar și în cazul în care vânzătorul este obligat la ajustarea TVA deductibilă aferentă construirii sau achiziției imobilului, atâta timp cât marja de preț utilizată de acesta este suficient de mare încât să acopere valoarea ajustărilor generate de aplicarea regimului de scutire de TVA la vânzarea construcției, și aceasta marjă continuă să genereze un profit la nivelul vânzătorului, atunci regimul de scutire de TVA pentru vânzarea construcțiilor ar putea fi o alternativă pentru o relansare a pieței imobiliarelor.
Prin urmare, antreprenorii ar putea avea în vedere această variantă, luând în considerare impactul important ce îl are asupra prețului final al imobilului, fapt ce ar putea conduce atât la oferte atractive pentru cumpărători, cât și la un nivel al câștigurilor satisfăcător pentru vânzători.
Laura Avram,
manager taxe, NNDKP Consultanță Fiscală
