Povestea sa începe în jurul anului 2003, perioadă în care se puneau bazele pieţei imobiliare moderne şi apăreau primele imobile de sticlă în România. A reuşit să strângă în jurul său un grup de investitori britanici şi greci care au fondat companiile Diamond Development şi Jaguar Development, prin intermediul cărora s-au construit clădirile de birouri Eliade Tower, PGV Tower, Nord Business Center, Strauss Business Center, Puccini şi Dorobanți Business Center. Contrar curentului care direcţiona piaţa imobiliară către un vârf şubred, el şi partenerii săi au vândut tot ce aveau până la instalarea crizei în România, pentru ca în ultimii ani să cumpere imobile la preţuri mult diminuate. În tot acest timp, el a reuşit să se ferească de ochii presei şi a lucrat numai prin intermediul avocaţilor săi, unul dintre aceştia fiind Gabriel Biriş.

Strategia lui Papalekas este descrisă cel mai bine de cazul centrului comercial City Mall, intrat în portofoliul său în 2005, în urma unei tranzacţii de 46 mil. euro. La distanţă de un an, în noiembrie 2006, Papalekas încheia prima tranzacţie-record din istoria pieţei imobiliare româneşti, prin vânzarea City Mall către fondul australian APN European Retail, contra uriaşei sume de 103,5 mil. euro. Şi mai interesant este că, după cinci ani, acelaşi investitor grec răscumpără mallul aflat în procedură de faliment pentru numai 17,3 mil. euro. La sfârşitul anului trecut, grecul a început procesul de renovare a proiectului, estimat a se încheia în vară şi, cel mai probabil, aşteaptă noi oportunităţi de vânzare.

Ioannis Papalekas este, poate, cel mai inspirat  investitor imobiliar din România. Sincronizarea lui în toate tranzacţiile a fost ideală, succesul i se datorează lui personal, şi nu unor cauze generale. Este un caz singular în rândul investitorilor greci“, spune Alexandros Ignatiadis, grecul care conduce firma de construcţii Octagon.

Pe vârgul bulei

Lovitura supremă a reuşit să o dea în mai 2008, perioadă în care discuţiile despre dezastrul pe care îl va lăsa în urmă criza erau la ordinea zilei. El a reuşit să convingă un fond de investiţii gestionat de Deutsche Bank să cumpere un proiect în dezvoltare pentru o nouă sumă-record: 340 mil. euro. Cu aceşti bani, nemţii au cumpărat ansamblul rezidenţial UpGround, format din 600 de apartamente de lux şi două clădiri de birouri în suprafaţă totală de 120.000 mp, toate situate în apropierea staţiei de metrou Pipera. Tranzacţia a fost o vânzare-cumpărare la termen, ceea ce înseamnă că proiectele au fost predate la finalizarea construcţiei, iar banii au fost viraţi în tranşe. Ioannis Papalekas a deţinut o cotă de peste 50% din afacerea UpGround, iar Dragoş Bîlteanu, partener care i-a rămas alături de atunci, a avut circa 20%-25%. Bineînţeles că afacerea nemţilor nu s-a dovedit un succes. La câteva luni de la parafarea contractelor, criza s-a instalat şi în România, iar investitorii se luptă şi astăzi cu vânzarea a peste 300 de apartamente rămase goale. În urma a trei plăţi, numai Papalekas a încasat de la Deutsche Bank peste 170 mil. euro, devenind astfel cel mai lichid investitor de pe piaţa imobiliară românească.

„Toţi investitorii greci au murit cu zile, în afară de Papalekas. El a înţeles și ce se întâmpla, în urmă cu patru ani şi jumătate, şi ce va urma. A vândut când a trebuit, chiar dacă nu la valoarea pe care o previzionase. Acum, face achiziţii pentru că este pe «cash» în continuare“, evidenţiază Lucian Mateescu, fostul general manager al companiei greceşti Raptis Kavouras.

La cumpărături

Aflat pe un „sac de bani“ într-o perioadă în care cumpărătorii au dispărut de pe piaţă, Papalekas a decis că este momentul să facă noi achiziţii. Alături de partenerul său Dragoş Bîlteanu, care cu banii din imobiliare a preluat, alături de alţi investitori, casa de comerţ cu energie Romenergo, a intrat în vara anului trecut în posesia imobilului de birouri Tower Center International, cunoscut şi sub denumirea de turnul-fantomă din Piaţa Victoriei. Ca mai toate afacerile încheiate de Papalekas, şi istoria Tower Center este zbuciumată. Dezvoltată de Avrig 35 pentru a acomoda sediul central al Alpha Bank, clădirea a stat timp de patru ani neocupată, ca urmare a unor divergenţe apărute între cele două părţi, inclusiv pe contractul de vânzare-cumpărare. Avrig 35 a continuat lucrările şi a finalizat construcţia, pe baza unor împrumuturi succesive obţinute de la IndustrialExport, societate administrată de Dragoş Bîlteanu. Practic, în perioada 2007-2011, IndustrialExport a acordat societăţii care dezvolta Tower Center International 18 împrumuturi, în valoare totală de circa 30 mil. euro, şi a devenit treptat unicul acţionar al companiei.
În 11 august 2011, Tower Center International a intrat în insolvenţă, cu datorii totale de 67 mil. euro, în principal către Lorient Limited, societate înregistrată în Belize şi controlată de Ioannis Papalekas şi Dragoş Bîlteanu, care s-a înscris în tabelul creanţelor cu 44 mil. euro. Planul de reorganizare al societăţii a prevăzut conversia unei părţi din creanţa deţinută de Lorient Limited în acţiuni la Tower Center International (echivalentul a 30 mil. euro din datorie) şi achitarea către Alpha Bank a unei sume de 17,5 mil. euro pentru stingerea litigiilor. Astfel, cei doi parteneri au intrat în posesia turnului de 110 metri din Victoriei pentru o sumă relativ modică, de circa 47,5 mil. euro. Imobilul va găzdui, din aprilie, noul sediu central al Hidroelectrica.

„Papalekas este un antreprenor bine înfipt în piaţă, care a reuşit să încheie o serie de tranzacţii majore atât înainte, cât şi în timpul crizei. El nu reprezintă exemplul grecesc, de vreme ce nivelul său de influenţă este unul european, dacă nu global, şi România este doar una dintre ţările în care este activ. Mai există câţiva greci ca el, dar toţi sunt excepţii, nu regula“, consideră Ilias Papageorgiadis, proprietarul companiei de consultanţă cu capital grecesc More Real Estate Services.

Avalanşa grecească

Grecii şi ciprioţii au investit până acum în imobiliarele româneşti peste 7 mld. euro, iar cifrele neoficiale indică valori de peste 10 mld. euro. Astăzi, aceştia controlează peste 15% din piaţa imobiliară locală, conform datelor More Real Estate Services. Chiar dacă puţinii jucători mari cu rădăcini în Grecia au încheiat, în ultimii patru ani, peste 30 de tranzacţii imobiliare cu valori ce depăşesc 3 mil. euro, problemele din ţara de origine au determinat investitorii eleni cu venituri mici să vândă proprietăţile din România cu pierderi uriaşe, iar vasta majoritate au rămas pasivi, explică situaţia din ultimii ani Ilias Papageorgiadis. Astăzi, mai sunt maximum cinci companii cu capital grecesc bine înfipte în imobiliarele româneşti, la care se adaugă alte 80-90 de companii sau investitori din Grecia şi Cipru cu activitate imobiliară, dar care s-au îndreptat, treptat, spre sectoare ca energia regenerabilă.

„Poziţia grecilor este agravată din cauza situaţiei financiare precare din Grecia. Marii investitori instituţionali sunt ca şi inexistenţi, şi cei mici şi mijlocii sunt blocaţi din lipsă de lichidităţi şi de costul prohibitiv de finanţare“, explică Alexandros Ignatiadis, care, din cauza agravării relaţiei cu finanţatorii greci, a decis să îşi diversifice sursele de finanţare la bănci precum Millenium şi Banca Transilvania.

Situaţia băncilor greceşti este descrisă perfect de Lucian Mateescu, care îşi aminteşte că, în 2008, Piraeus Bank acordase partenerilor săi de la acea dată, grecii de la Raptis Kavouras, o linie de credit de 100 mil. euro doar pe baza „unei bucăţi de hârtie pe care scria «business plan Satul Francez»“. „Azi, poţi să duci un metru cub de hârtie că nu mai dau nimic. Acum, cei de la Raptis Kavouras discută sistematic cu banca să le mai dea un credit ca să acopere dobânzile pe următoarea lună şi speră că zeiţa Artemis îi va ajuta“, completează Mateescu.

Pacostea rezidenţială

Investitorii eleni care au venit în România după 2000 şi-au concentrat activitatea asupra sectoarelor similare celor pe care deja activau în Grecia, respectiv rezidenţial şi birouri. Prăbuşirea pieţei locuinţelor a ruinat o mulţime de investitori greci şi nu numai. „Au fost cazuri în care s-au încasat banii de avansuri pentru apartamente din România, şi banii erau trimişi în Grecia pentru a-şi acoperi din credite. Aşa au stricat treaba şi în România, intrând în faliment. Equity-ul cu care au venit în România provenea din împrumuturi din
Grecia, garantate cu proprietăţi de acolo. Valoarea acelor proprietăţi a scăzut sub nivelul împrumutului. Puţini au venit cu bani de acasă“, menţionează Mateescu. Relaţia strânsă cu creditorii greci i-a determinat pe aceştia din urmă să rostogolească, uneori artificial, împrumuturile investitorilor, pentru a evita executarea. Un exemplu în acest sens este Greenlake Development, controlată de investitori greci, care dezvoltă ansamblul de lux GreenLake Residence de pe malul lacului Griviţa. În iunie 2011, societatea a intrat în insolvenţă, cu Bancpost drept creditor majoritar, ce avea de recuperat peste 10 mil. euro.

Dezvoltatorul a scăpat de insolvenţă în noiembrie anul trecut, după ce banca a decis să acorde un nou credit de circa 12 mil. euro, pentru continuarea proiectului.

Papageorgiadis spune că investitorii greci vor continua să sprijine afacerile imobiliare pe care le au în România cât de mult posibil şi că, asemenea românilor, sunt ultimii care vor accepta să piardă o proprietate.

„În ultimii ani, România a făcut tot posibilul să alunge investitorii, inclusiv în sectorul imobiliar. Acum, se pare că am intrat într-o nouă perioadă de pace şi, dacă mediul de afaceri se va îmbunătăţi, grecii vor demonstra încă o dată că România este una dintre priorităţile lor. Sunt peste cinci fonduri conduse de greci care testează piaţa în acest moment“, concluzionează proprietarul More Real Estate Services.

Click pentru mărire