Conditiile obtinerii unui credit pentru achizitia de imobile difera, in momentul de fata, de la o banca la alta, fie ca este vorba de avans, venit minim necesar sau numar de giranti. Exista o singura exceptie: ipoteca. Rutina institutiilor de credit si legislatia controversata privind taxele notariale impovaratoare a facut-o sa devina obligatorie la toate bancile romanesti, astfel incat, in prezent, nimeni nu-si mai pune problema
sa-si informeze clientii ca ar putea alege, daca le considera preferabile, variante de garantare cel putin la fel de sigure pentru banci.
Pe cat de familiar a devenit publicului termenul de „ipoteca”, datorita campaniilor de mediatizare a programelor de creditare, pe atat de necunoscut a ramas cel de „privilegiu”. Totusi, ambele drepturi sunt tratate impreuna de Codul civil, celui de-al doilea fiindu-i conferita chiar mai multa „putere”: „privilegiul este un drept, ce da unui creditor calitatea creantei sale de a fi preferat celorlalti creditori, fie chiar ipotecari”.
In fapt, pentru ca, in eventualitatea executarii unui debitor, sa aiba prioritate fata de alti creditori la recuperare, bancile au nevoie de inscrierea in registrele de Carte Funciara, a unei ipoteci sau a unui privilegiu asupra bunului pentru care s-a acordat creditul. Potrivit avocatului Arin Stanescu, „ipotecile au prioritate la executare in functie de rangul lor, iar dintre doua ipoteci inscrise in aceeasi zi are prioritate prima inscrisa”. Inaintea oricarei ipoteci va avea prioritate insa, creditorul care are inscris un privilegiu. „Privilegiul celui care acorda un imprumut pentru achizitia unui imobil, prevazut in Codul civil, poate avea prioritate fata de o ipoteca, in masura in care toate formalitatile de constituire sunt indeplinite corespunzator. Bancile au evitat pana acum utilizarea privilegiului finantatorului in absenta unei practici judecatoresti suficient conturate privind punerea in executare a garantiei pe care o confera acesta. Instituirea privilegiului ca alternativa la constituirea unei ipoteci nu ar trebui sa afecteze nici posibilitatea refinantarii pe piata secundara. Pentru investitori, garantia nu ar slabi. Multi se tem insa sa fie creatori de practica”, arata Adriana Gaspar, partener la firma de avocatura Nestor, Nestor, Diculescu, Kingston, Petersen.
Daca pentru banci varianta privilegiului ar fi de preferat din punct de vedere al sigurantei, pentru clientii imprumutati avantajul ar putea proveni din „comoditatea” inscrierii (se face automat de catre judecatorul delegat la Cartea Funciara) si din reducerea costurilor aferente creditului. Pentru aceasta, insa, ar trebui amendata legislatia taxelor notariale, care trateaza discriminatoriu cele doua drepturi. Cu atat mai mult cu cat anumite tipuri de credite nu pot fi garantate cu ipoteca.
Inscrierea privilegiului este deocamdata costisitoare
Potrivit departamentului juridic al ING Bank, reticenta folosirii privilegiului si preferinta pentru dreptul de ipoteca rezulta, acum, in principal din costurile ridicate pe care le presupune inscrierea primului. Astfel, aceasta se realizeaza doar dupa autentificarea contractului de credit la notar, caz in care Ordonanta nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala impune taxarea la valoarea creditului (0,5%), in timp ce pentru contractul de ipoteca permite aplicarea unei taxe de timbru fixe. La ambele se adauga onorariul notarial. Mirela Iovu, de la Departamentul juridic al Alpha Bank, afirma ca acesta se calculeaza in cote procentuale cuprinse intre 0,3% si 0,01% din valoarea creditului, plus o suma fixa, intre 100.000 de lei si 3.040.000 lei. „Sunt insa si situatii in care creditul nu poate fi garantat cu ipoteca (de exemplu pentru constructii cu teren concesionat) si cand inscrierea privilegiului ar putea constitui singura garantie reala, dar autentificarea contractului, de credit ar fi extrem de oneroasa pentru client. Se impune astfel amendarea OG nr. 12/1998, in sensul de a se taxa autentificarea contractului de credit cu o taxa de timbru fiscal fixa (la fel ca pentru garantiile reale), si nu la valoarea creditului. O astfel de masura ar fi avantajoasa atat pentru banci, care ar beneficia de dreptul conferit de privilegiul finantatorului, cat si pentru clienti, care ar plati mai putin pentru autentificarea contractului de imprumut”, conchide Mirela Iovu.
Desi preferata ca urmare a obisnuintei si a regulilor discriminatorii de taxare notariala, ipoteca da destul de mult de furca bancherilor. „Se ridica problema cat de sigur este acest produs si care sunt costurile executarii. Desi exista o ierarhizare clara a ipotecilor, statul intervine uneori si schimba regulile jocului, asa cum a facut-o prin OG nr. 61/2002 privind colectarea creantelor bugetare”, arata Costica Dragut, director la Banca Romana pentru Dezvoltare.

Regimul ipotecii

· Are prioritate la executare in functie de rangul conferit sau in functie de ordinea inscrierii, in cazul ipotecilor inscrise in aceeasi zi.

· Presupune incheierea unui contract de ipoteca intre banca si clientul imrumutat, care trebuie autentificat la notar.

· Autentificarea contractului se taxeaza cu o taxa de timbru fiscal in suma fixa.

· La aceasta se adauga onorariul notarului.

· Presupune plata unei taxe de inscriere in registrele de Carte Funciara.

Regimul privilegiului
· Are prioritate la executare inaintea oricarei ipoteci, cu exceptia prevazuta de art. 4 din Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

· Presupune autentificarea la notar a contractului de imprumut dintre banca si clientul imprumutat.

· Autentificarea contractului de imprumut se taxeaza in functie de valoarea imprumutului.

· La aceasta se adauga onorariul notarului.

· Este inscris automat de judecatorul delegat la Carte Funciara, cand se prezinta contractul de vanzare-cumparare si cel de imprumut.

Te-ar putea interesa și: