Trei luni de negocieri delicate, presărate cu documente istorice, pledoarii legate de protecţia mediului şi ore de convorbiri telefonice. Aşa ar putea fi sintetizată povestea celei mai mari tranzacţii cu terenuri din Romånia, cea prin care Raiffeisen Evolution va plăti 91 de milioane de euro pentru 11 hectare de teren ale Petrom.
Reprezentanţii Petrom au selectat relativ repede oferta Raiffeisen Evolution, iar negocierile au durat trei luni, între octombrie şi decembrie 2007. Foarte puţin dacă ne raportăm la cele circa nouă luni de zile cåt au durat negocierile aferente afacerii de 340 de milioane de euro prin care RREEF, fondul de investiţii controlat de Deutsche Bank, a preluat în acest an complexul bucureştean Upground de la grupul de investitori reprezentat de Ioannis Papalekas. O tranzacţie „grea ca o naştere“, după cum a descris-o, la final, avocatul Gabriel Biriş.
Deşi cu un cåştig clar la capitolul eficienţă şi rapiditate, nu chiar toate amănuntele negocierilor au fost roz. „Cele mai aprige discuţii le-am purtat pe marginea problemelor de mediu ale terenului. Acesta a fost bombardat în timpul războiului, este poluat de multă vreme cu produse petroliere, ba mai mult, la cutremurul din 1977, două rezervoare de ţiţei s-au prăbuşit, mărind astfel gradul de poluare al zonei“, spune, pentru Capital, avocatul Ciprian Glodeanu, cel care a coordonat echipa de avocaţi din Romånia ai Wolf Theiss, reprezentantul intereselor Raiffeisen Evolution în această tranzacţie. Alături de Glodeanu, la negocieri au mai participat şi avocatele Iulia Bunescu (specializată în problematica real estate) şi Ileana Glodeanu (corporate), supervizor fiind avocatul austriac Erik Steger.
Criza financiară netezeşte calea investitorilor puternici
Raiffeisen Evolution mai dezvoltă un proiect imobiliar în Capitală, denumit Floreasca City, pentru care va investi 250 de milioane de euro, iar intrarea pe piaţa autohtonă în condiţiile crizei financiare globale este explicată de managing directorul companiei, Markus Neurater, prin faptul că această criză va netezi, cel puţin în Romånia, calea marilor dezvoltatori imobiliari, deci şi cea a Raiffeisen Evolution. „Avånd în spate o bancă precum Raiffeisen, nouă ne va fi mult mai uşor să ne asigurăm finanţarea faţă de majoritatea competitorilor noştri. De aceea, suntem foarte liniştiţi în ceea ce priveşte viitorul. Ca să sintetizez, ne prinde bine norocul în afaceri, dar nu avem nevoie de el“, spune Neurater.
Cåt de bine şi-au calculat, totuşi, austriecii strategia pentru proiectul din Străuleşti? Acesta va demara abia la terminarea lucrărilor de decontaminare, probabil în 2010, poate chiar în 2011. Atunci e cert că piaţa va fi alta faţă de cea din prezent şi puţini sunt cei care pot anticipa preţurile şi planurile de achiziţie ale potenţialilor cumpărători. „Evident că dezvoltatorii şi-au gåndit strategia. Dacă eu aş putea şti cum va fi piaţa în 2010, probabil că aş deveni un om bogat atunci… Sunt însă convins că dincolo de dramul de hazard, Raiffeisen Evolution a gåndit o strategie pentru acest proiect şi mizează pe anticiparea unor evoluţii care să susţină viabilitatea proiectului“, crede Erik Steger.
Unul dintre cele mai interesante aspecte este aranjamentul de plată, care se realizează pe măsură ce Petrom finalizează decontaminarea parcelelor de teren. „Raiffeisen Evolution a plătit iniţial un avans de 10%, adică 9,1 milioane de euro, urmånd ca restul sumei să fie achitată în tranşe pe parcursul decontaminării terenului“, explică Glodeanu.
Potrivit contractului, Petrom, companie deţinută de grupul austriac OMV, este obligată să definitiveze decontaminarea completă a celor 11 ha de teren în doi ani. Lucrările de depoluare sunt efectuate de companiile Strabag şi Zublin, iar conform experţilor din piaţa imobiliară, costurile cu decontaminarea terenurilor pot depăşi 100 de euro/mp, ceea ce ar determina cheltuieli de 10-11 milioane de euro pentru companie în vederea respectării clauzelor din contractul de vånzare-cumpărare al terenului. În acest mod, o parte din banii investiţi în acest teren se vor întoarce la acţionarii Raiffeisen Evolution (companie creată în urma unei alianţe între Raiffeisen Group şi diviziile de project development pentru Austria şi estul Europei al Strabag AG).
Acte de proprietate de la 1800
„Petrom s-a prezentat foarte bine pregătită pentru această afacere şi ne-a pus la dispoziţie tot ce era necesar pentru finalizarea rapidă a tranzacţiei. Au adus acte de proprietate datånd de prin anii 1800“, îşi aminteşte Glodeanu, susţinut şi de Steger, care se declară plăcut surprins de maniera de lucru a reprezentanţilor firmei petroliere. „Cea mai lungă discuţie a durat în jur de două ore şi jumătate, şi, ca şi celelalte de altfel, s-a desfăşurat la sediul Petrom. Dar, avånd în vedere faptul că părţile erau ba la Viena, ba la Bucureşti, am discutat foarte mult şi la telefon“, mai spune Glodeanu. De altfel, luptele grele s-au dat mai degrabă pe partea de protecţie a mediului şi a modalităţii de plată decåt în jurul sumei în sine, care a fost agreată de la bun început.
În urma negocierilor, terenul a fost sondat de experţi pånă la o adåncime de 12,5 metri, ba, mai mult, au fost luate în considerare şi eventualele situri arheologice care ar putea apărea în zonă, fiind cunoscut faptul că în apropierea lacului Străuleşti au fost descoperite vestigii istorice. Companiile implicate au cerut şi primit certificări din partea Ministerului Culturii care atestă că terenul este liber de astfel de situri arheologice.
Un bulevard nou şi 600 de milioane de euro
Proiectul pe care Raiffeisen Evolution îl va dezvolta în zonă deţine deja un PUZ şi va fi unul cu o componentă rezidenţială de peste 75%. Reprezentanţii companiei au estimat valoarea proiectului la peste 600 de milioane de euro, iar suprafaţa construită va fi de 420.000 mp, urmånd ca proiectul să fie finalizat în mai multe etape, care să permită adaptarea la eventualele modificări ale structurii cererii din piaţa imobiliară. Planul arhitectural, aflat încă în curs de realizare, prevede, momentan, construcţia de imobile cu patru-cinci etaje, iar dezvoltarea acestui proiect va implica, potrivit dezvoltatorului, şi apariţia unei noi artere rutiere, ce se va numi Bulevardul Coralilor. „Odată terminate străzile din cadrul proiectului, acestea vor fi donate autorităţilor, urmånd să devină drumuri publice, utilizate de municipalitate“, afirmă Ciprian Glodeanu. Evident că acest fapt înseamnă că primăria de sector va prelua întreţinerea acestora şi costurile implicate.
Un alt aspect interesant este legat de dezvoltările imobiliare din planurile Petrom. O suprafaţă de teren de nouă hectare, deja decontaminată, a fost păstrată de companie pentru realizarea proiectului Petrom City, unde ar urma să fie relocaţi 2.500 de angajaţi ai companiei, unificåndu-se, astfel, diferitele departamente ale grupului. Petrom va investi circa 80 de milioane de euro pentru construirea noului sediu central al companiei, contractul de construcţie fiind cåştigat de alţi austrieci, grupul Alpine, în urma unei licitaţii, potrivit reprezentanţilor Petrom. Lucrările de execuţie au fost demarate anul acesta, finalizarea proiectului fiind programată pentru sfårşitul anului viitor.
«Sunt convins că dincolo de hazard, Raiffeisen Evolution a gåndit o strategie pentru acest proiect şi mizează pe anticiparea unor evoluţii care să susţină viabilitatea proiectului.»
Erik Steger, Wolf Theiss Austria
ECHIPA
Ciprian Glodeanu (31 de ani) a fost coordonatorul echipei din Romånia a Wolf Theiss, echipă din care a mai făcut parte şi avocata Iulia Bunescu (26 de ani). Cei doi au fost susţinuţi pe partea de corporate de Ileana Glodeanu, fiind supervizaţi de austriacul Erik Steger
JUCATORI / IMPLICARI
WOLF THEISS a intrat efectiv pe piaţa romånească în 2005. Casa de avocatură are, în Bucureşti, un număr de 31 de avocaţi, activitatea sa fiind structurată pe mai multe domenii. A fost implicată în afacerea Winmarkt, de 140 de milioane euro, dintre IDG şi New Century Holdings, în achiziţia a 25% din Adama de către Immoeast şi în tranzacţia de 110 milioane de euro prin care DEGI a preluat un portofoliu de trei imobile office de la Charlemagne Capital.
RAIFFEISEN EVOLUTION este prezentă în Romånia din 2005, primul proiect major al companiei austriece fiind Floreasca City, lansat în primăvara acestui an. Al doilea proiect, ce poartă numele provizoriu de Străuleşti Evolution, va fi demarat în aproximativ doi ani pe un amplasament aflat în apropierea lacului bucureştean. Investiţia pentru acest proiect a fost estimată de reprezentanţii companiei la circa 600 de milioane de euro.
PETROM a våndut pentru 91 de milioane de euro terenul de 11 ha pe care Raiffeisen Evolution va executa proiectul din Străuleşti. Compania petrolieră dezvoltă, în aceeaşi zonă, un sediu de birouri cu o suprafaţă de 100.000 mp. Acolo, compania va reloca 2.500 de angajaţi, urmånd astfel să reunească diferitele departamente ale grupului. În 2007, cifra de afaceri a Petrom a fost de 3,68 miliarde de euro, iar profitul înainte de taxe, de circa 900 milioane euro.
FLOREASCA CITY
Proiectul este dezvoltat de Raiffeisen Evolution, avånd destinaţie mixtă. Planurile de arhitectură prevăd construcţia unei suprafeţe totale de 140.000 metri pătraţi, ce va include o componentă comercială (Promenada Mall – 57.000 mp), una de tip office (cu o suprafaţă construită de 83.000 mp) şi peste 2.000 de locuri de parcare. Investiţia totală a austriecilor va fi de 250 de milioane de euro, finalizarea proiectului fiind programată pentru anul 2010. Proiectarea a început în anul 2005, autorizaţiile de construcţie fiind obţinute de Raiffeisen Evolution în prima parte a acestui an.
