Ce drepturi are proprietarul unui imobil ipotecat

Achiziţia unei locuinţe prin intermediul unui credit ipotecar aduce multe restricţii cumpărătorului. Aproape orice intenţie a clientului trebuie consultată cu banca, adevăratul proprietar pe durata creditului.

Când vă cumpăraţi o locuinţă, imediat după ce este aprobat dosarul de credit, entuziasmul vă împiedică să fţi atent la drepturile efective pe care le aveţi asupra imobilului cumpărat. Odată cu achiziţia locuinţei prin credit ipotecar, restricţiile impuse de bancă se regăsesc în contractul de credit, însă puţini le citesc cu atenţie. Astfel, pe scurt, acestea sunt de a nu înstrăina, dezmembra sau aduce modificări de structură imobilului, de a închiria sau a înscrie alte sarcini fără acordul scris al băncii. 

„Aceste restricţii sunt regăsite în conţinutul contractului de ipotecă şi înscrise în Cartea Funciară a imobilului achiziţionat”,  explică, pentru Capital, Vlad Huțuleac, Șef Birou Credite Persoane Fizice BCR. Aş vrea să nu neglijăm un aspect menţionat mai sus, respectiv că şi pentru închirierea imobilului ipotecat este nevoie de acordul băncii. De asemenea, renovările, extinderea imobilului nu ar trebui realizată fără acordul instituţiei de credit. „Este necesară solicitarea acordului pentru situaţiile care vin în contradicţie cu restricţiile/sarcinile înscrise în urma semnării contractului de ipotecă. Cele mai frecvente solicitări din partea clienţilor noştri sunt cele referitoare la închirierea imobilului sau modificări aduse imobilului”, spun experţii BCR. De asemenea, dacă împrumutatul intenţionează să constituie un sediu social al unei firme în imobilul achiziţionat prin credit, este necesară obţinerea acordului scris al băncii în prealabil.

În cazul vânzării locuinţei înainte ca împrumutul să fie stins şi ipoteca ridicată, există mai multe posibilităţi. Cu acordul prealabil al băncii se pot lua în calcul trei variante: contractarea unui credit-punte, prin rambursare anticipată a creditului iniţial, tranzacţie pe credit. Ipotetic vorbind, dacă proprietarul imobilului ipotecat vrea să cumpere o altă locuinţă, dar nu are suma necesară pentru rambursarea creditului existent, poate opta pentru contractarea unui credit punte de la aceeaşi instituţie bancară de la care a contractat creditul imobiliar şi în favoarea căreia este ipotecat imobilul, sau de la altă instituţie bancară. Va obţine suma necesară pentru cumpărarea unui nou imobil cu condiţia, ca într-o perioadă stabilită de bancă să vândă imobilul ipotecat și să ramburseze suma. 

Soluţii de avarie

O altă variantă este aceea în care proprietarul găseşte un client dispus să achiziţioneze imobilul tot prin finanţare bancară. Vânzătorul se va adresa băncii proprii în vederea obţinerii acordului de instituire a unei ipoteci de rang II, asupra imobilului în cauză, în favoarea băncii cumpărătorului – este de preferat aceeaşi bancă-creditoare cu cea a vânzătorului, pentru simplificarea procedurii şi în acelaşi timp pentru garanţia primirii acordului băncii.
În cazul în care cumpărătorul primeşte suma solicitată, banca celui care cumpără va institui o ipotecă de rang II asupra imobilului ce urmează să fie tranzacţionat şi virează banii instituţiei de credit a vânzătorului, pentru ca aceasta să efectueze rambursarea anticipată. Creditorul vânzătorului va dispune radierea ipotecii, ulterior banca cumpărătorului va dispune înscrierea ipotecii de rang I asupra imobilului.

Concluzia care se desprinde din cele de mai sus este aceea că un imobil, chiar dacă are înscris dreptul de ipotecă în favoarea băncii, poate fi tranzacţionat cu respectarea anumitor condiţii. Ipoteca în sine nu implică şi interdicţia de înstrăinare, aceasta din urmă fiind însă o de obicei cerută de majoritatea băncilor, suplimentar faţă de dreptul de ipotecă, înaintea acordării unui credit ipotecar.