“Ipoteca constituita asupra unui bun viitor se poate intabula in conditiile legii privind creditul ipotecar pentru investitiile imobiliare, daca in prealabil a fost notata existenta autorizatiei de construire, precum si a procesului-verbal de receptie partiala”, spune Legea proprietatii, modificand astfel prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare. Pana acum, pentru obtinerea unui credit ipotecar era suficient ca autorizatia de constructie
“Ipoteca constituita asupra unui bun viitor se poate intabula in conditiile legii privind creditul ipotecar pentru investitiile imobiliare, daca in prealabil a fost notata existenta autorizatiei de construire, precum si a procesului-verbal de receptie partiala”, spune Legea proprietatii, modificand astfel prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare.
Pana acum, pentru obtinerea unui credit ipotecar era suficient ca autorizatia de constructie sa fie intabulata la Cartea Funciara. De o luna de cand a intrat in vigoare Legea proprietatii, la Cartea Funciara, trebuie sa mai existe si acest proces verbal, autentificat de un notar, pentru a se putea constitui ipoteca pe o constructie viitoare. Respectivul proces-verbal ar trebui sa se incheie intre proprietar, constructor, proiectant si diriginte de santier si un reprezentant al primariei pe raza careia se desfasoara lucrarile de constructie. Din cauza faptului ca Legea proprietatii nu pomeneste nimic despre ce trebuie sa contina acest proces-verbal, majoritatea notarilor refuza sa autentifice aceste procese verbale, iar in cazul ipotecilor pe o constructie viitoare, exista astfel un refuz de intabulare. In concluzie, chiar daca un credit ipotecar este solutia ideala pentru a continua constructia unei case, proprietarii se vad vaduviti de posibilitatea de a apela, in acest moment, la o astfel de sursa de finantare.
Practic, prin modificarile aduse de noua Lege a proprietatii, se redefineste momentul de incepere a unei constructii. Principalele efecte ale modificarilor se leaga automat de o crestere a costurilor de finan-
tare a unei constructii, deoarece apare o veriga in plus. Procesul-verbal de receptie nu se poate incheia si deci, automat, nu se poate intabula ipoteca fara ca proprietarul sa aiba macar un diriginte de santier sau o persoana autorizata care sa supravegheze lucrarile si care sa-si asume raspunderea pentru calitatea finala a constructiei.
Practic, proprietarul care alege sa isi construiasca in regie proprie casa (n.r.- deoarece este mai ieftin) va trebui sa angajeze o persoana autorizata (in speta, un diriginte de santier). De asemenea, legea cere si prezenta unui reprezentant al primariei care sa vina si sa constate, la fata locului, faza de executare a proiectului pentru a se putea incheia acel proces-verbal pe baza caruia se poate realiza intabularea si, implicit, ipoteca pe o constructie viitoare. Toate aceste prevederi vor avea ca principal efect majorarea costurilor unei case realizate in regie proprie. Pe de alta parte, aceasta prevedere legala incearca sa aduca la lumina parte din banii care circula in economia gri. In plus, apar instantele judecatoresti, care trebuie sa autentifice acest proces-verbal. Bancherii sunt de parere ca acest proces-verbal de receptie a lucrarilor este usor atipic, deoarece legea nu spune nicaieri ce ar trebui sa contina acest proces-verbal si nu pomeneste nimic de stadiul fizic de executie al lucrarilor de constructie. Neavand aceste clarificari, judecatorii si notarii se feresc sa dea o interpretare proprie modificarilor legislative aduse de Legea proprietatii, iar piata constructiilor realizate prin finantare ipotecara este momentan blocata.
Toata lumea asteapta aparitia normelor metodologice de aplicare a acestei legi, norme care ar trebui sa defineasca mai exact ce trebuie sa contina acel proces-verbal de receptie partiala.
In conditiile in care un proprietar s-a hotarat sa-si construiasca o casa in regie proprie, dar constata ca banii pusi initial la bataie nu sunt suficienti, nu are de ales decat sa apeleze la un credit. Creditul ipotecar pare ideal pentru acest lucru, deoarece dobanzile sunt mai atractive decat la restul creditelor, iar perioadele, mai lungi. Cum insa acea-sta varianta este momentan intangibila, ofiterul bancar este cel care poate oferi totusi solutii. Asa cum ne-a explicat Rasvan Radu, presedinte UniCredit, prima alternativa de finantare a unei constructii deja incepute este ipotecarea unui imobil existent. In acest caz, se poate apela la un credit de nevoi personale garantat cu ipoteca sau chiar la un credit-punte, care poate asigura o finantare pe termen mai scurt, perioada in care piata intabularilor pe constructiile viitoare va fi pe deplin reglementata.
Cu toate acestea, exista si banci la care se pot aplica variatii sau derogari de la un produs de baza catre acest tip de finantare. “De exemplu, se poate constitui ipoteca pe teren, daca acesta se afla in proprietatea clientului, urmand ca la finalizarea constructiei sa fie ipotecata casa nou construita”, explica Rasvan Radu.
“Pentru situatia in care clientul ramane fara finantare la mijlocul lucrarilor, bancile nu au un produs standard,
dar se pot gasi variante sau derogari de la alte produse bancare.”
Rasvan Radu, presedinte UniCredit
Totusi, ideal este ca finantarea sa se realizeze, mai devreme sau mai tarziu, pe baza unui credit ipotecar, datorita avantajelor pe termen lung pe care le ofera acest produs. In afara dobanzilor mai mici, in curand in Romania va aparea si piata secundara, iar creditele ipotecare vor putea fi vandute in viitor catre terte persoane, asa cum se intampla acum in alte tari ale Uniunii Europene.
Alternative de finantare a unei constructii deja incepute
• In cazul finantarii constructiei unei case de la jumatatea lucrarilor, posibilitatea apelarii la un credit ipotecar este momentan intrerupta ca urmare a modificarilor aduse de Legea proprietatii. Prin lege, pentru intabularea ipotecii pe o constructie viitoare este necesar acum si un proces-verbal de receptie partiala, nedefinit clar in lege. Din aceasta cauza, notarii au sistat autentificarile pana la aparitia normelor pentru aceasta lege.
• Apelarea la un credit-punte sau la un credit de nevoi personale garantat cu ipoteca pe un alt imobil este cea mai indicata varianta. Ultimul tip de credit se acorda pe perioade de 10-20 de ani, in functie de banca.
• Daca nu exista un alt imobil pe care sa se constituie ipoteca, exista varianta ca proprietarul sa-si ipotecheze terenul pe care se va face constructia urmand ca la finalizarea lucrarilor, sa se constituie ipoteca pe constructia terminata.