Cum se impozitează veniturile din chirii obţinute de persoanele fizice?
Iuliana Gheorghe – Bucureşti

Potrivit Codului fiscal, sunt asimilate veniturilor din chirii toate veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal. În această categorie de venit se cuprind atåt veniturile din închirieri, cåt şi veniturile din subînchirieri de bunuri mobile şi imobile, precum şi veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal.

Cota de impozit pe veniturile din chirii este de 16% aplicată asupra venitului net, determinat ca diferenţă între sumele reprezentånd chiria /arenda în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură, prevăzute în contractul încheiat între părţi, şi cota de cheltuială forfetară de 25%, reprezentånd cheltuieli deductibile aferente venitului. Astfel, cota generală de impozit aplicată asupra venitului brut rezultată din calcule este de 12%.

Calculul impozitului

Venitul brut reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură şi se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acesteia.

Totodată, venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă aceste cheltuieli sunt efectuate de către cealaltă parte contractantă. Astfel, valoarea investiţiilor la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, care fac obiectul unor contracte de cedarea folosinţei bunurilor şi care sunt efectuate de cealaltă parte contractantă reprezintă venit impozabil, potrivit Codului fiscal. Conform prevederilor legale, în termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea acesteia. Proprietarul are obligaţia să declare la organul fiscal competent prin declaraţia privind venitul realizat aferentă anului fiscal respectiv valoarea investiţiei, în vederea definitivării impunerii.

În conformitate cu legislaţia în materie, proprietarul are obligaţia de a efectua cheltuielile referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate (vezi caseta). În cazul efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, dacă acestea se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, impunerea va rămåne nemodificată.

Deductibilitate fără documente justificative

Proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative pentru recunoaşterea deductibilităţii cheltuielilor stabilite forfetar. Această cheltuială deductibilă aferentă venitului, stabilită în cotă forfetară de 25% aplicată la venitul brut, reprezintă de fapt uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă.

Un tratament diferenţiat li se aplică persoanelor fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor prin derularea unui număr mai mare de cinci contracte de închiriere sau subînchiriere la sfårşitul anului fiscal. Astfel, începånd cu anul fiscal următor, veniturile realizate de aceste persoane din derularea contractelor de închiriere vor fi calificate drept venituri din activităţi independente, potrivit prevederilor Ordinului nr. 2333/2007. Aceste persoane au obligaţia să stabilească venitul net, în sistem real, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din activităţi independente şi sunt obligate să conducă contabilitate în partidă simplă.

Din punctul de vedere al taxării, considerarea acestor venituri în categoria veniturilor din activităţi independente are ca implicaţie următoarele: 
• impozitarea venitului net cu cota de 16% – faţă de aplicarea cotei de 12% asupra venitului brut din cedarea folosinţei bunurilor;
• taxarea venitului net cu cota de 5,5% CASS – la fel ca orice venit realizat din activităţile independente.

Obligaţie de înregistrare la peste cinci contracte

La stabilirea numărului de contracte sunt luate în considerare contractele de închiriere sau subînchiriere aflate în derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu excepţia contractelor de arendare a bunurilor agricole. Atenţie însă că acei contribuabili care deţin mai mult de cinci contracte de închiriere au în continuare obligaţia de înregistrare a contractelor la organul fiscal.

În cazul în care, la sfårşitul anului fiscal, condiţia privind deţinerea unui număr mai mare de cinci contracte de închiriere nu mai este îndeplinită, începånd cu anul fiscal următor persoanele fizice determină şi declară venitul net realizat din închiriere /subînchiriere potrivit regulilor aplicabile pentru categoria veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor. Stabilirea plăţilor anticipate şi a impozitului anual datorat se efectuează de către organul fiscal competent, potrivit regulilor prevăzute pentru veniturile din cedarea folosinţei bunurilor.

Un contribuabil care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pe parcursul unui an datorează plăţi anticipate în contul impozitului pe venit către bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 82 din Codul fiscal.

Aceste plăţi anticipate se stabilesc de către organul fiscal competent pe fiecare sursă de venit, luåndu-se ca bază de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat în anul precedent, după caz, prin emiterea unei decizii care se comunică contribuabililor, potrivit legii.

Contribuabilii care obţin venituri din chirii au obligaţia să depună o declaraţie privind venitul estimat, în termen de 15 zile de la data încheierii contractului între părţi. Formularul 220 „Declaraţie privind venitul estimat“, cod 14.13.01.13/3p se depune odată cu înregistrarea la organul fiscal a contractului încheiat între părţi. Persoanele fizice care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din mai multe contracte de închiriere depun cåte o declaraţie estimativă pentru fiecare contract. De asemenea, în situaţia închirierii bunurilor deţinute în comun, fiecare coproprietar completează şi depune cåte o declaraţie privind veniturile estimate, corespunzător cotei care îi revine din proprietate.

12% este cota generală de impozit aplicată asupra venitului brut din chirii, în condiţile în care la venitul net se aplică o cotă de impozit de 16%, după deducerea unei cote de cheltuieli forfetare de 25%

PLĂŢI ANTICIPATE

Plăţile anticipate pentru veniturile din chirii se stabilesc de către organul fiscal astfel:
• pe baza contractului încheiat între părţi; sau
• pe baza veniturilor determinate potrivit datelor din contabilitatea în partidă simplă. În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinţei bunurilor reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de B.N.R., din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea.

Plăţile anticipate se efectuează în patru rate egale, pånă la data de 15 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. De asemenea, în vederea definitivării impunerii de către organul fiscal, persoana care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor are obligaţia depunerii, pånă la data de 15 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului, a formularului 200 „Declaraţie privind veniturile realizate“, cod 14.13.01.13.

OBLIGAŢII DE ÎNTREŢINERE

Proprietarul are obligaţia de a efectua cheltuielile referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, ca de exemplu:
• întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
• întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
• repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.