Puterea nominală de cumpărare pe cap de locuitor din România a crescut cu 7,8% anul trecut, consemnând cel mai mare avans din Uniunea Europeană, potrivit unui studiu GfK. Totuşi, venitul disponibil pe cap de locuitor al românilor a fost de 4.556 de euro în 2017, adică printre cele mai mici din Europa. Regiunile unde puterea de cumpărare este mai ridicată faţă de restul ţării sunt Bucureşti şi judeţele Cluj, Timiş, Alba, Sibiu, Braşov, Prahova, Argeş şi Constanţa. Judeţele care au înregistrat un mic salt faţă de anul trecut şi au ajuns la nivelul judeţelor de mai sus în privinţa puterii de cumpărare sunt Arad, Hunedoara şi Mureş. În ciuda unei puteri de cumpărare mai slabe, românii îşi cheltuie aproape o treime din bani în retail, cotă aflată uşor peste media Uniunii Europene de 30,5% în 2017, conform studiului citat.
O parte din banii lăsaţi de români în magazine şi restaurante ajung în buzunarele proprietarilor de malluri sub formă de chirii. La creşterea de 12% înregistrată de aceştia în 2017 a contribuit şi includerea în top a ParkLake şi Veranda Mall, ambele din Bucureşti, şi a Shopping City Piatra Neamţ care au cumulat venituri de aproape 30 mil. euro. Chiar şi fără cele trei malluri noi, creşterea faţă de 2016 s-ar fi păstrat la un nivel ridicat, de peste 6%, deoarece chiriile fluctuează în funcţie de rezultatul vânzărilor retailerilor. Cu cât magazinele vând mai mult, cu atât chiria încasată de proprietarii spaţiilor se măreşte.
Banii lăsaţi anul trecut de români la mall s-au transferat rapid în inflaţie, care la începutul acestui an a depăşit pragul de 5%. Scumpirile au început să anuleze creşterile salariale obţinute anul trecut, cu precădere în sectorul public, lucru care se va reflecta şi în încasările retailerilor din acest an. Dacă anul trecut, proprietarii de magazine din România au raportat o creştere de 9,3% a încasărilor, a doua cea mai mare din UE, pentru anul acesta GfK se aşteaptă ca rata de creştere să fie de 7,5%, care ar menţine piaţa românească tot pe primul loc.
Cu banii încasaţi pe închirierea spaţiilor, proprietarii îşi acoperă împrumuturile accesate pentru construcţia mallurilor. Nivelul datoriilor celor 67 de malluri din România a rămas anul trecut la 3,6 mld. euro, conform datelor comunicate de proprietari la Ministerul Finanţelor Publice.
Şi anul acesta aproape jumătate din banii proveniţi din închirierea a peste 7.000 de magazine amplasate în centrele comerciale din ţară au ajuns la proprietarii celor 18 malluri funcţionale pe tot parcursul lui 2017 în Bucureşti. Totuşi, echilibrul a putut fi menţinut doar prin adăugarea a încă două malluri în Capitală. Analiza Capital nu include centrele comerciale care s-au deschis în ultima parte a anului trecut, precum Shopping City Râmnicu Vâlcea.
Chiar dacă încasările sunt mari, suprafaţa totală de vânzare a mallurilor din Bucureşti reprezintă doar o treime din stocul total de centre comerciale din ţară, Capitala având o densitate medie de 635 mp de spaţiu de retail la mia de locuitori, cu 15% peste media celorlalte oraşe mari din ţară, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Regii mallurilor
Analiza extinsă asupra afacerilor tuturor centrelor comerciale din România, realizată în exclusivitate de revista Capital, arată că cele 16 malluri ale sud-africanilor de la NEPI Rockcastle le-au adus anul trecut peste 142 mil. euro, cu 12,7% peste rezultatul anului anterior, ceea ce îi face liderii detaşaţi ai acestui sector imobiliar. Topul marilor proprietari este completat pe locul doi de antreprenorul ieşean Iulian Dascălu care a încasat de pe urma celor cinci malluri ale sale venituri cu 9,2% mai mari faţă de 2016, adică 78,2 mil. euro.
Poziţia a treia în clasament este păstrată de cele două proiecte ale Băneasa Investments, firmă controlată de omul de afaceri Gabriel Popoviciu. Dacă cifra de afaceri a Shopping City Oradea, închis în vara anului trecut din cauza performanţelor slabe, s-a înjumătăţit, veniturile Zonei Comerciale Băneasa (care include Băneasa Shopping City) au crescut cu 3,6% până la 51 mil. euro. De altfel, pentru al patrulea an consecutiv de când Capital realizează acest top, proiectul din Băneasa se află pe primul loc în topul mallurilor cu cele mai mari afaceri din ţară.
Gabriel Popoviciu este urmat în topul proprietarilor de AFI Europe care a obţinut afaceri cumulate de 42,7 mil. euro în Bucureşti şi Ploieşti, rezultat mai mare cu 2,6% faţă de cel din 2016. Cele patru malluri ale Immofinanz din Cluj-Napoca, Constanţa, Baia Mare şi Piteşti au generat 37,5 mil. euro, cu 6,2% mai mult decât anul anterior. Dacă primele cinci poziţii din top au rămas neschimbate faţă de 2016, locul şase este ocupat acum de turcii de la Anchor Grup, care administrează pe aceeaşi firmă cele două malluri pe care le deţin aici: Bucureşti Mall şi Plaza Romania. Cele 20,2 mil. euro încasate de Anchor în 2017 au depăşit cu aproape 63% rezultatul celor trei parcuri de retail deţinute de Argo Real Estate în Iaşi, Suceava şi Oradea. Toamna trecută, sud-africanii de la MAS Real Estate, în parteneriat cu Prime Kapital, au cumpărat parcul de retail din Iaşi al celor de la Argo.
Afacerile rulate anul trecut de cei mai mari şase proprietari au o pondere de 68% în veniturile încasate de toate mallurile din ţară.
Schimbări în top
Primele două poziţii în ierarhia mallurilor cu cele mai mari afaceri din 2017 sunt neschimbate de trei ani, iar primele cinci locuri sunt identice cu cele de anul trecut. Zona Comercială Băneasa este urmată în clasament de AFI Palace Cotroceni, care a avut anul trecut venituri din chirii de 37,5 mil. euro. Al doilea an integral de funcţionare a menţinut Mega Mall pe locul trei în top, cu afaceri de 27 mil. euro, devansând Iulius Mall Timişoara, care ocupă poziţia a patra cu 22,8 mil. euro. Zona comercială a complexului Palas din Iaşi şi-a menţinut locul cinci în top cu afaceri în creştere cu peste 11% până la 21,1 mil. euro. Decizia Anchor Grup de a comasa afacerile Bucureşti Mall şi Plaza Romania pe o singură firmă a urcat cele două malluri pe locul şase, devansând Iulius Mall Cluj, care a raportat afaceri de 18,8 mil. euro. Şi în 2017, Iulian Dascălu a reuşit să îşi păstreze trei locuri în top zece. De menţionat că primul an integral de funcţionare al ParkLake, din cartierul bucureştean Titan, i-a adus mallului locul nouă în top, cu afaceri de 18,2 mil. euro.
Tabloul general arată rezultate pozitive pentru mai puţini proprietari în 2017 faţă de 2016. Anul trecut, 32 din cele 67 de malluri din România au înregistrat profit, după ce un an mai devreme erau 36 de centre comerciale cu profit dintr-un total de 63 funcţionale. Rezultatul cumulat al
acestora a fost de circa 106 mil. euro, cu peste 16% reprezentând profitul Zonei Comerciale Băneasa. Pierderile cumulate ale celorlalte 35 de centre comerciale au fost de peste 113 mil. euro anul trecut, cu Mega Mall şi ParkLake din Bucureşti pe primele locuri cu pierderi de 17 mil. euro, respectiv 12 mil. euro.
La capitolul datorii, Mega Mall a rămas pe primul loc şi anul trecut cu o sumă de 283 mil. euro. De altfel şi următoarele două poziţii sunt ocupate de aceleaşi companii ca şi în 2016. Locul doi revine firmei care administrează Bucureşti Mall şi Plaza România, care figurează cu datorii de 214 mil. euro, urmat îndeaproape de Palas Iaşi. Centrul comercial din Cotroceni, cel mai scump mall construit până acum în România, este pe locul patru, cu datorii de circa 202 mil. euro, conform datelor transmise Ministerului Finanţelor Publice. Locul cinci este ocupat de noul mall ParkLake cu datorii de circa 178 mil. euro. Datoriile cumulate ale celor şase centre comerciale reprezintă 30% din datoriile tuturor mallurilor din România.
Malluri noi
Anul acesta pe piaţa românească vor mai apărea încă 175.000 mp de spaţii comerciale moderne, potrivit analizelor Colliers International, însă niciunul nu va fi un mall de dimensiuni mari. De altfel, singurul mall aşteptat este Shopping City Satu Mare, de 28.700 mp, pe care NEPI Rockcastle intenţionează să îl deschidă în ultimul trimestru al anului. Restul proiectelor anunţate sunt fie extinderea unor centre existente, precum Colosseum Retail Park din Bucureşti, care se măreşte cu 16.500 mp, sau Electroputere Parc din Craiova, care va adăuga încă 21.200 mp noi, fie inaugurarea unor proiecte mici, denumite strip mall, dezvoltate, în principal, de parteneriatul dintre Prime Kapital şi MAS REI, care şi-a propus pentru acest an inaugurarea unei suprafeţe de circa 100.000 mp. Printre oraşele vizate în acest an de strip malluri se numără Baloteşti, Slobozia, Focşani, Vaslui, Roman, Baia Mare şi Mioveni.
Evoluţia pozitivă a consumului din ultimii opt ani a reprezentat o ocazie pentru proprietarii de spaţii comerciale de a reveni la chiriile de dinainte de criză şi mai puţin de a construi spaţii noi, care să ajute extinderea retailerilor. Brokerii Cushman & Wakefield sunt de părere că în 2018 va fi o provocare pentru retaileri să îşi atingă ţintele de deschideri, ţinând cont şi de faptul că dezvoltatorii vor livra pe piaţa un stoc scăzut de spaţii comerciale noi.
